Aermec NRK
Il Forum di Edilportale

Calcolo costo terreno edificabile

Messaggi 20 di 38
Visite 36778
<< Meno recenti | Più Recenti >>
   
aldo343
24 Nov 2009, 09:27

Ciao a tutti,
sto effettuando la redazione di un piano economico di un intervento su Milano, ma non mi è chiaro come si faccia a calcolare il costo del terreno e quindi del mq.
Io ho considerato il costo a mc edificabile, cioè 600 euro. Ma se tale costo lo moltiplico per 3, altezza media di un piano abitabile, ottengo che per ogni mq di slp il solo costo di acquisto è di 1800 euro, poi aggiungo 1300/1500 euro costo di realizzazione, + contributo costruzione comunale, + oneri, etc... mi viene che il costo a mq di edilizia residenziale realizzato è intorno ai 3500 euro/mq che mi sembra esageratissimo.
E' corretto il mio calcolo o sbaglio, se sbaglio mi spiegate dove e come si calcola correttamente.
Per darvi dei numeri la St è 570000 mq con ut 0.5, a Milano in zona semicentrale.
grazie
Ciaoooo



   
aldo343
24 Nov 2009, 17:52

Perchè se non erro, il costo è 600 euro/mc (metro cubo), quindi va moltiplicato per 3 che è l'altezza media degli edifici residenziali
   
Paolo
24 Nov 2009, 18:08

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente aldo343 il 24 Nov 2009, 17:52 (Chiudi Messaggio)
> Perchè se non erro, il costo è 600 euro/mc (metro cubo), quindi va moltiplicato
> per 3 che è l'altezza media degli edifici residenziali
>


Non deve essere un costo unitario?
   
Paolo
25 Nov 2009, 10:44

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente Paolo il 24 Nov 2009, 18:08 (Chiudi Messaggio)
> Non deve essere un costo unitario?
>


Per analizzare il costo del terreno al mq, veda l'esempio- Relazione di Stima-
http://www.comune.colle-di-val-d-elsa.si.it/servizi/ici/stima/stima.pdf
   
aldo343
25 Nov 2009, 12:40

Grazie per l'indicazione ma non mi è utile al fine del mio conteggio.
Provo a proporre il mio quesito in altra maniera. Ho un terreno da vendere con st 570000 e ut 0.5 e mi offrono 600euro/mc costruito.
La slp è 285000 mq, quindi quanto mi offrono per comprare il terreno?
Hp 1: 285000 * 600= 171.000.000 euro
Hp 2 visto che si parla di 600 euro al metro cubo costruito, verrebbe: (285000*3) slp * h= volume, tutto moltiplicato per 600, quindi 285000*3*600= 513.000.000
Quale delle 2 hp.
grazie
   
nino
25 Nov 2009, 18:41

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente aldo343 il 25 Nov 2009, 12:40 (Chiudi Messaggio)
> Grazie per l'indicazione ma non mi è utile al fine del mio conteggio.
>
> Provo a proporre il mio quesito in altra maniera. Ho un terreno da
> vendere con st 570000 e ut 0.5 e mi offrono 600euro/mc costruito.
> La
> slp è 285000 mq, quindi quanto mi offrono per comprare il terreno?
> Hp
> 1: 285000 * 600= 171.000.000 euro
> Hp 2 visto che si parla di 600 euro
> al metro cubo costruito, verrebbe: (285000*3) slp * h= volume, tutto
> moltiplicato per 600, quindi 285000*3*600= 513.000.000
> Quale delle
> 2 hp.
> grazie
>


Il valore va calcolato in base all'indice di edifivabbilità.
Per esempio:
Se l'indice è di 6 mc per m2 indica che si possono realizzare 2 mq per metro .
Dal valore commerciale del locale si scorpora il valore di 1 mq dell'area.
   
aldo343
25 Nov 2009, 18:51

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente nino il 25 Nov 2009, 18:41 (Chiudi Messaggio)
> Il valore va calcolato in base all'indice di edifivabbilità.
> Per esempio:
> Se
> l'indice è di 6 mc per m2 indica che si possono realizzare 2
> mq per metro .
> Dal valore commerciale del locale si scorpora il valore
> di 1 mq dell'area.
>


Scusa, ma non ho capito,
ma perchè nessuno risponde alla mia domanda invece di dare delle risposte che mi sembrano tutte uguali, e cioè che il valore deriva da quanto puoi costruire e quindi a quanto puoi vendere.
Mi sembra solo e semplice speculazione, vista dal lato di chi compra e chi vende che fa? perchè se voglio comprare 10000 mq con ut 1 e costruire solo 100 mq, il valore del terreno da che cosa allora mi è dato? Dal fatto che costruisco solo 100 mq? E chi lo dice al proprietario del terreno che gli do solo in base a quanto costruisco.
Rispondete calla mia domanda, prego e grazie
   
Antonio
25 Nov 2009, 18:56

In vendita ci sono 570.000,00mq di terreno?
Un piccolo comune...

570.000,00 mq x 0.5mc/mq = 285.000,00 mc edificabili (un grattacielo di 100 piani con lato 30m....)

285.000,00mc x 600 euro/mc = 171 milioni di euro

Chi maneggia queste cifre... non dovrebbe avere questi dubbi (e cercare risposte in un forum). O c'è qulche cifra con qualche zero di troppo? O una esercitazione?
Salut
   
Mery
26 Nov 2009, 09:08

""........con ut 0.5,...", e' l 'indice di fabbricabilita', mc/mq?
   
aldo343
26 Nov 2009, 10:45

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente Antonio il 25 Nov 2009, 18:56 (Chiudi Messaggio)
> In vendita ci sono 570.000,00mq di terreno?
> Un piccolo comune...
>
> 570.000,00
> mq x 0.5mc/mq = 285.000,00 mc edificabili (un grattacielo di
> 100 piani con lato 30m....)
>
> 285.000,00mc x 600 euro/mc = 171 milioni
> di euro
>
> Chi maneggia queste cifre... non dovrebbe avere questi dubbi
> (e cercare risposte in un forum). O c'è qulche cifra con qualche
> zero di troppo? O una esercitazione?
> Salut


E' una bozza di piano economico su un AdP comune/Fs.
Cmq a Milano Ut è mq/mq, ma anche sul manuale di architettura l'indice di utilizzazione territoriale è mq/mq
quindi ripongo la domanda e tralascio il commento dei dubbi e dei forum, e poi avevo già scritto che si tratta di milano


> 100 piani con lato 30m....) 285.000,00mc x 600 euro/mc = 171 milioni
> di euro Chi maneggia queste cifre... non dovrebbe avere questi dubbi
> (e cercare risposte in un forum). O c'è qulche cifra con qualche
> zero di troppo? O una esercitazione? Salut
   
aldo343
26 Nov 2009, 10:46

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente Mery il 26 Nov 2009, 09:08 (Chiudi Messaggio)
> ""........con ut 0.5,...", e' l 'indice di fabbricabilita', mc/mq?
>



ut= indice utilizzazione territoriale, mq/mq
   
Silvia
26 Nov 2009, 19:20

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente aldo343 il 26 Nov 2009, 10:46 (Chiudi Messaggio)
>
> ut= indice utilizzazione territoriale, mq/mq


Da un PRGC:
""
............. UT = indice di utilizzazione territoriale: 0,3 mq/mq;

- UF = indice di utilizzazione fondiaria: 0,8 mq/mq;

- IF = indice fondiario: 2,4 mc/mq;

- H max = altezza massima: ml. 6,5 ; ............""

per il suo conteggio non dovrebbe utilizzare l'indice "IF" del Comune di Milano della zona urbanistica interessata, trattandosi di mc?
   
Mery
27 Nov 2009, 09:02

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente Antonio il 25 Nov 2009, 18:56 (Chiudi Messaggio)
> In vendita ci sono 570.000,00mq di terreno?
> Un piccolo comune...
>
> 570.000,00
> mq x 0.5mc/mq = 285.000,00 mc edificabili (un grattacielo di
> 100 piani con lato 30m....)
>
> 285.000,00mc x 600 euro/mc = 171 milioni
> di euro
>
> Chi maneggia queste cifre... non dovrebbe avere questi dubbi
> (e cercare risposte in un forum). O c'è qulche cifra con qualche
> zero di troppo? O una esercitazione?
> Salut


Ma "..... 0.5mc/mq ..." , l'indicazione e' ""....ut 0.5 mq(mq.." quello usato da lei non e' l'indice di edificabilita' del terreno.
Penso che manchi qualche dato.
   
aldo343
27 Nov 2009, 09:48

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente Silvia il 26 Nov 2009, 19:20 (Chiudi Messaggio)
> Da un PRGC:
> ""
> ............. UT = indice di utilizzazione territoriale:
> 0,3 mq/mq;
>
> - UF = indice di utilizzazione fondiaria:
> 0,8 mq/mq;
>
> - IF = indice fondiario: 2,4 mc/mq;
>
>
> - H max = altezza massima: ml. 6,5 ; ............""
>
> per il
> suo conteggio non dovrebbe utilizzare l'indice "IF" del Comune di Milano
> della zona urbanistica interessata, trattandosi di mc?
>


A milano generalmente si fa così:
St = 570000 mq
Ut= 0.5 mq/mq
SLP St*Ut= 285000mq

If ha Milano difficilmente è indicato in quanto si preferisce fare il calcolo utilizzando la SLP e poi raffrontandosi col tessuto altamente urbanizzato per stabilire le altezze e quindi le diverse forme che la volumetria concede.
Poi capita, come per i nuovi palazzi della regione, che vengano costruite torri, tra le quali mai filtrerà il sole, e che sono 5/6 volte + alte dei palazzi circostanti
   
Silvia
27 Nov 2009, 10:03

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente aldo343 il 27 Nov 2009, 09:48 (Chiudi Messaggio)
> A milano generalmente si fa così:
> St = 570000 mq
> Ut= 0.5 mq/mq
> SLP
> St*Ut= 285000mq
>
> If ha Milano difficilmente è indicato in quanto si
> preferisce fare il calcolo utilizzando la SLP e poi raffrontandosi col
> tessuto altamente urbanizzato per stabilire le altezze e quindi le diverse
> forme che la volumetria concede.
> Poi capita, come per i nuovi
> palazzi della regione, che vengano costruite torri, tra le quali mai filtrerà
> il sole, e che sono 5/6 volte + alte dei palazzi circostanti


Ma in sostanza, se ho un lotto di terreno di 2, 000 mq, quanto posso edificare?
Dovro' avere l' indice per la superficie coperta e l'indice edificatorio?
   
aldo343
27 Nov 2009, 19:19

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente Silvia il 27 Nov 2009, 10:03 (Chiudi Messaggio)
> Ma in sostanza, se ho un lotto di terreno di 2, 000 mq, quanto posso
> edificare?
> Dovro' avere l' indice per la superficie coperta e l'indice
> edificatorio?
>


Moltiplichi la St * ut che lo trovi nel documento di inquadramento, cap 10 del comune di Milano.
Così trovi la SLP che rappresenta la superficie coperta che puoi costruire.
Sc e indice edificatorio, non si usano praticamente +.
Sto parlando della lombardia, secondo la L.R.12/05 aggiornata, tanto che non esiste neanchè + la diversificazione per gli standard, e non si parla di altezza massima degli edific, ma si tiene solo il parametro della distanza minima di 10 metri. Questo prima che entri a pieno regime il PGT.

Ut varia a seconda di che tipo residenziale costruisci, se libera e/o convenzionata e/o agevolata, varia da 0.65 mq/mq fino ad 1. Ma ci sono casi dove è oltre 1 e dove si utilizza 1 senza dover costruire l'edilizia agevolata. Lì dipende dal PII che sei riuscita a concludere col comune
   
Silvia
27 Nov 2009, 19:32

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente aldo343 il 27 Nov 2009, 19:19 (Chiudi Messaggio)
> Moltiplichi la St * ut che lo trovi nel documento di inquadramento, cap
> 10 del comune di Milano.
> Così trovi la SLP che rappresenta la superficie
> coperta che puoi costruire.
> Sc e indice edificatorio, non si usano
> praticamente +.
> Sto parlando della lombardia, secondo la L.R.12/05
> aggiornata, tanto che non esiste neanchè + la diversificazione per gli
> standard, e non si parla di altezza massima degli edific, ma si tiene
> solo il parametro della distanza minima di 10 metri. Questo prima che
> entri a pieno regime il PGT.
>
> Ut varia a seconda di che tipo residenziale
> costruisci, se libera e/o convenzionata e/o agevolata, varia
> da 0.65 mq/mq fino ad 1. Ma ci sono casi dove è oltre 1 e dove si utilizza
> 1 senza dover costruire l'edilizia agevolata. Lì dipende dal PII
> che sei riuscita a concludere col comune
>


Ringrazio per la risposta, ma dove opero , nella Provincia di Torino, i parametri sono quelli tradizionali.
   
Paolo
28 Nov 2009, 09:00

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente aldo343 il 27 Nov 2009, 09:48 (Chiudi Messaggio)
> A milano generalmente si fa così:
> St = 570000 mq
> Ut= 0.5 mq/mq
> SLP
> St*Ut= 285000mq
>
> If ha Milano difficilmente è indicato in quanto si
> preferisce fare il calcolo utilizzando la SLP e poi raffrontandosi col
> tessuto altamente urbanizzato per stabilire le altezze e quindi le diverse
> forme che la volumetria concede.
> Poi capita, come per i nuovi
> palazzi della regione, che vengano costruite torri, tra le quali mai filtrerà
> il sole, e che sono 5/6 volte + alte dei palazzi circostanti


In sostanza, quanto vale il terreno?
171.000.000 euro
oppure
513.000.000 euro?
   
aldo343
28 Nov 2009, 16:02

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente Paolo il 28 Nov 2009, 09:00 (Chiudi Messaggio)
> In sostanza, quanto vale il terreno?
> 171.000.000 euro
> oppure
> 513.000.000
> euro?
>


Dalle risposte sembrerebbe 513.000.000 euro
   
Paolo
28 Nov 2009, 18:48

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente aldo343 il 28 Nov 2009, 16:02 (Chiudi Messaggio)
> Dalle risposte sembrerebbe 513.000.000 euro
>


Ma l'altezza di mt. 3,00, e' indicativa o documentata?
Messaggi 20 di 38
<< Meno recenti | Più Recenti >>


The Innovation Cloud
Nuovo sito Giacomini
Aquadue System

Smart LEC PowerSines