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Piano casa e distanza dai confini

Messaggi 6 di 6
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sempliciotto
16 Dic 2010, 14:49

Allora, vi spiego la mia situazione: io e mio fratello vorremmo comprare una coppia di vecchie casette di fila appaiate, ristrutturarle e ampliarle o sopraelevarle col piano casa. Ora, se ho capito bene dobbiamo rispettare tutte le distanze previste da:
- Codice Civile = 3m da costruzioni vicine
- D.M.1444 = 10m tra pareti finestrate
- PRG = 10m dalle costruzioni vicine; 5 (derogabili tramite accordi) dal confine

Mi confermate questo scenario?
Perch cos si renderebbe impossibile l'uso del piano casa sia per un discorso di distanze dal vicino, sia per un discorso di distanze tra di noi.

L'unica cosa che mi venuta in mente : acquistare le case, riunirle intestandole a entrambi, ampliarle (a questo punto scompare il vincolo della distanza tra le due casette?) , e infine frazionarle.
Mi sembra per strano che si possa aggirare la cosa in questo modo. O forse si pu fare ma non conveniente?
   
Robby
16 Dic 2010, 15:43

salve
si anche se possibile la cosa dal punto di vista delle distanze ci sono altri aspetti che potrebbero impedire soluzioni di questo genere per cui sarebbe pi saggio non limitarsi alla sola aspetto distanza ma analizzare tutti gli altri aspetti che intervengono nel caso specifico.
posso ipotizzare l'aumento di cubatura che il nuovo corpo di fabbrica apporta agli esistenti che in questo modo diventano un solo immobile (ci che giustifica l'eleminazione del vincolo delle ditanze)
il conteggio (anzich due separati) potrebbe doversi fare sull'intero nuoo fabrricato eposto sull'unico lotto e potrebbe superare la superficie consentita del nuovo unico lotto.
in altre parole quets soluzione cambia la prospettiva e fa sorgere molti altri aspetti che vanno controllati e non il solo aspetto della distanza.
cordialmente
   
sempliciotto
16 Dic 2010, 15:58

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente Robby il 16 Dic 2010, 15:43 (Chiudi Messaggio)
> salve
> si anche se possibile la cosa dal punto di vista delle distanze
> ci sono altri aspetti che potrebbero impedire soluzioni di questo genere
> per cui sarebbe pi saggio non limitarsi alla sola aspetto distanza
> ma analizzare tutti gli altri aspetti che intervengono nel caso specifico.
> posso
> ipotizzare l'aumento di cubatura che il nuovo corpo di
> fabbrica apporta agli esistenti che in questo modo diventano un solo
> immobile (ci che giustifica l'eleminazione del vincolo delle ditanze)
> il
> conteggio (anzich due separati) potrebbe doversi fare sull'intero
> nuoo fabrricato eposto sull'unico lotto e potrebbe superare la superficie
> consentita del nuovo unico lotto.
> in altre parole quets soluzione
> cambia la prospettiva e fa sorgere molti altri aspetti che vanno
> controllati e non il solo aspetto della distanza.
> cordialmente


grazie per la risposta velocissima! che la cosa sia quanto meno complicata lo immagino, era giusto per capire se assolutamente impossibile o se in qualche modo se ne pu parlare.
oltre a quelli da lei esposti, altri problemi che mi vengono in mente sono:
- in tutto questo giro, sono applicabili per entrambi gli incentivi prima casa?
- esistono dei vincoli tecnici al frazionamento? dopo tutto il lavoro pu essere negata la separazione in due unit abitative autonome? in base a cosa viene concessa/negata? esistono vincoli di tempo tra l'unione e la separazione?
   
Robby
16 Dic 2010, 18:03

salve
si ho anche io utilizzato quel tipo di soluzione per evitare il problema delle distanze; si trattava di un garage sul confine (le norme qua lo permettono) ma c'era ilo problema delle distanza dela fabbricato (so che paradossale rispettare la distanza da se stesso) e prolungai la copertura piana del garage fino a toccare lo spigolo del fabbricato.
il problema nasce dal fatto che essendo tutto sommato espedienti credo vadano usati in casi particolari (come credo sia il mio) in qu8anto le difese normative ci sono proprio per evitare un rispetto solo formale.
non saprei dirle nulla sulle agevolacioni primo perch le norme dipendono da regione a regione secondo non mi mai capitato e direi solo cose teroiche, ma non trovo (ripeto mia opinione) impedimenti dal momento che essendo in due ognuno ha il diritto.
il frazionamento non pu essere impedito in quanto la realizzazione di alloggi indipendenti sarebbe gi prevista in sede di permesso comunale (per chiarire il concetto si pensi ad un condominio con alloggi ben distinti ma un unico fabbricato).
una volta ottenuto il premsso di questi due alloggi nulla vieta una attribuzione che avverr semplicemente con un atto notarile (divisione) delle due unit (approvate) indipendenti (esattamente come si vendono gli alloggi in un condominio)
questo nell'ipotesi che la propriet iniziale sia di entrambi ed indivisa.
in caso di propriet distinte la cosa si complica un po dal punto di vista di procedura ma superabile presentando una "unica" richiesta da parte di entrambi i proprietari ognuno per le loro interessenze.
in questo modo il fabbricato verr considerato in "aderenza" ma rimanendo sempre un unico corpo di fabbrica (ovviamento ognuno ha la sua propriet)
la scelta sta molto nelle condizioni inziali e tanto anche dal comune (ognuno ha sue interpretazioni)
poich mi pare di capire che nel vs caso siano possibile entrambe le strade , io cercherei una assistenza tecnica fin dalla fase compravendita che vi sappia agevolare per il procedimento delle futura richesta di costruzione.
si pu anche ipotizzare (ho gia avuto un caso simile) di fare la richiesta a nome dell'attuale proprietario (quindi su compromesso) e subordinare lacquisto all'approvazione del permesso comunale.
preciso (perch mi capitato) che non dovrebbero esserci rincari nell'atto dovuti all'ampliamento in quanto se fatto tra il permesso aprrovato e l'inizio lavori si tratterebbe di semplice concretizzazione di una potenzialit edificatoria e non l'ampliamento stesso
ovviament occorrer poi eseguire la voltura del permesso per intestarlo ai nuovi propeitari (ma arrivsati a questo sareste a campo vinto)
spero di essere stato chiaro
cordialmente
   
sempliciotto
16 Dic 2010, 21:57

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente Robby il 16 Dic 2010, 18:03 (Chiudi Messaggio)
> salve
> si ho anche io utilizzato quel tipo di soluzione per evitare il
> problema delle distanze; si trattava di un garage sul confine (le norme
> qua lo permettono) ma c'era ilo problema delle distanza dela fabbricato
> (so che paradossale rispettare la distanza da se stesso) e prolungai
> la copertura piana del garage fino a toccare lo spigolo del fabbricato.
> il
> problema nasce dal fatto che essendo tutto sommato espedienti
> credo vadano usati in casi particolari (come credo sia il mio) in
> qu8anto le difese normative ci sono proprio per evitare un rispetto solo
> formale.
> non saprei dirle nulla sulle agevolacioni primo perch le
> norme dipendono da regione a regione secondo non mi mai capitato e
> direi solo cose teroiche, ma non trovo (ripeto mia opinione) impedimenti
> dal momento che essendo in due ognuno ha il diritto.
> il frazionamento
> non pu essere impedito in quanto la realizzazione di alloggi indipendenti
> sarebbe gi prevista in sede di permesso comunale (per chiarire
> il concetto si pensi ad un condominio con alloggi ben distinti ma
> un unico fabbricato).
> una volta ottenuto il premsso di questi due alloggi
> nulla vieta una attribuzione che avverr semplicemente con un atto
> notarile (divisione) delle due unit (approvate) indipendenti (esattamente
> come si vendono gli alloggi in un condominio)
> questo nell'ipotesi
> che la propriet iniziale sia di entrambi ed indivisa.
> in caso di
> propriet distinte la cosa si complica un po dal punto di vista di procedura
> ma superabile presentando una "unica" richiesta da parte di
> entrambi i proprietari ognuno per le loro interessenze.
> in questo modo
> il fabbricato verr considerato in "aderenza" ma rimanendo sempre un
> unico corpo di fabbrica (ovviamento ognuno ha la sua propriet)
> la scelta
> sta molto nelle condizioni inziali e tanto anche dal comune (ognuno
> ha sue interpretazioni)
> poich mi pare di capire che nel vs caso
> siano possibile entrambe le strade , io cercherei una assistenza tecnica
> fin dalla fase compravendita che vi sappia agevolare per il procedimento
> delle futura richesta di costruzione.
> si pu anche ipotizzare (ho
> gia avuto un caso simile) di fare la richiesta a nome dell'attuale
> proprietario (quindi su compromesso) e subordinare lacquisto all'approvazione
> del permesso comunale.
> preciso (perch mi capitato) che non
> dovrebbero esserci rincari nell'atto dovuti all'ampliamento in quanto
> se fatto tra il permesso aprrovato e l'inizio lavori si tratterebbe
> di semplice concretizzazione di una potenzialit edificatoria e non l'ampliamento
> stesso
> ovviament occorrer poi eseguire la voltura del permesso
> per intestarlo ai nuovi propeitari (ma arrivsati a questo sareste
> a campo vinto)
> spero di essere stato chiaro
> cordialmente
>


se ho capito bene, quindi, potrebbe esistere una seconda strada: presentare una domanda "congiunta" e sperare che il corpo di fabbrica venga considerato come un insieme unico a cui applicare l'ampliamento, non vincolato alle distanze relative tra le due abitazioni facenti parte del corpo. rimarrebbero solo le distanze dagli altri vicini, che nel nostro caso ci sarebbero.
ho capito bene?
   
Robby
16 Dic 2010, 22:18

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente sempliciotto il 16 Dic 2010, 21:57 (Chiudi Messaggio)
> se ho capito bene, quindi, potrebbe esistere una seconda strada: presentare
> una domanda "congiunta" e sperare che il corpo di fabbrica venga
> considerato come un insieme unico a cui applicare l'ampliamento, non
> vincolato alle distanze relative tra le due abitazioni facenti parte del
> corpo. rimarrebbero solo le distanze dagli altri vicini, che nel nostro
> caso ci sarebbero.
> ho capito bene?


salve
esattamente questo potrebbe essere considerato come un unico corpo di fabbrica e non come due immobili.
l'aspetto urbanistico infatti si preoccupa di una regolarit dei volumi quindi tratterebbe l'immbile come un unico fabbricato pi grande, con tutti gli aspetti nascenti quindi.
mi riferisco alla cubatura che diventerebbe totale, all'area , alle dotazioni tipo verde , parcheggi scoperti ecc. ecc che verrebbero trattati come una unica cosa.
in alcuni comuni (come quello ove sto) tenendo presente che comunque si tratta di due propriet (nel caso di propriet setparate), verificano il rispetto degli indici sia totalmente sia separatamente per ogni propriet, prevedendo quindi che si tratta comunque immobili di diversi proprietari e si preoccupano sopratutto per le dotazioni (parcheggi, verde..eccc) che ognino abbia la sua in modo sufficiente.
questo ovviamente cade se i due fabbricati sono delle stesso proprietario che viene visto come un unico immobile (per intenderci come una villetta bifamiliare)
ripeto comunque che queste soluzioni sono molti delicate e vanno curate attentamente fin dall'inzio anche con i pareri dei funzionari dell'ufficio tecnico (oltre che dal tecnico progettista) in quanto loro conoscono bene le normative locali e potranno dare indicazioni precise per non commettere qualche errore che prgiudichi le attivit future
cordialmente
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