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Piano casa e distanza dai confini

Messaggi 6 di 6
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sempliciotto
16 Dic 2010, 14:49

Allora, vi spiego la mia situazione: io e mio fratello vorremmo comprare una coppia di vecchie casette di fila appaiate, ristrutturarle e ampliarle o sopraelevarle col piano casa. Ora, se ho capito bene dobbiamo rispettare tutte le distanze previste da:
- Codice Civile = 3m da costruzioni vicine
- D.M.1444 = 10m tra pareti finestrate
- PRG = 10m dalle costruzioni vicine; 5 (derogabili tramite accordi) dal confine

Mi confermate questo scenario?
Perchè così si renderebbe impossibile l'uso del piano casa sia per un discorso di distanze dal vicino, sia per un discorso di distanze tra di noi.

L'unica cosa che mi è venuta in mente è: acquistare le case, riunirle intestandole a entrambi, ampliarle (a questo punto scompare il vincolo della distanza tra le due casette?) , e infine frazionarle.
Mi sembra però strano che si possa aggirare la cosa in questo modo. O forse si può fare ma non è conveniente?
   
Robby
16 Dic 2010, 15:43

salve
si anche se è possibile la cosa dal punto di vista delle distanze ci sono altri aspetti che potrebbero impedire soluzioni di questo genere per cui sarebbe più saggio non limitarsi alla sola aspetto distanza ma analizzare tutti gli altri aspetti che intervengono nel caso specifico.
posso ipotizzare l'aumento di cubatura che il nuovo corpo di fabbrica apporta agli esistenti che in questo modo diventano un solo immobile (ciò che giustifica l'eleminazione del vincolo delle ditanze)
il conteggio (anzichè due separati) potrebbe doversi fare sull'intero nuoo fabrricato eposto sull'unico lotto e potrebbe superare la superficie consentita del nuovo unico lotto.
in altre parole quets soluzione cambia la prospettiva e fa sorgere molti altri aspetti che vanno controllati e non il solo aspetto della distanza.
cordialmente
   
sempliciotto
16 Dic 2010, 15:58

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente Robby il 16 Dic 2010, 15:43 (Chiudi Messaggio)
> salve
> si anche se è possibile la cosa dal punto di vista delle distanze
> ci sono altri aspetti che potrebbero impedire soluzioni di questo genere
> per cui sarebbe più saggio non limitarsi alla sola aspetto distanza
> ma analizzare tutti gli altri aspetti che intervengono nel caso specifico.
> posso
> ipotizzare l'aumento di cubatura che il nuovo corpo di
> fabbrica apporta agli esistenti che in questo modo diventano un solo
> immobile (ciò che giustifica l'eleminazione del vincolo delle ditanze)
> il
> conteggio (anzichè due separati) potrebbe doversi fare sull'intero
> nuoo fabrricato eposto sull'unico lotto e potrebbe superare la superficie
> consentita del nuovo unico lotto.
> in altre parole quets soluzione
> cambia la prospettiva e fa sorgere molti altri aspetti che vanno
> controllati e non il solo aspetto della distanza.
> cordialmente


grazie per la risposta velocissima! che la cosa sia quanto meno complicata lo immagino, era giusto per capire se è assolutamente impossibile o se in qualche modo se ne può parlare.
oltre a quelli da lei esposti, altri problemi che mi vengono in mente sono:
- in tutto questo giro, sono applicabili per entrambi gli incentivi prima casa?
- esistono dei vincoli tecnici al frazionamento? dopo tutto il lavoro può essere negata la separazione in due unità abitative autonome? in base a cosa viene concessa/negata? esistono vincoli di tempo tra l'unione e la separazione?
   
Robby
16 Dic 2010, 18:03

salve
si ho anche io utilizzato quel tipo di soluzione per evitare il problema delle distanze; si trattava di un garage sul confine (le norme qua lo permettono) ma c'era ilo problema delle distanza dela fabbricato (so che è paradossale rispettare la distanza da se stesso) e prolungai la copertura piana del garage fino a toccare lo spigolo del fabbricato.
il problema nasce dal fatto che essendo tutto sommato espedienti credo vadano usati in casi particolari (come credo sia il mio) in qu8anto le difese normative ci sono proprio per evitare un rispetto solo formale.
non saprei dirle nulla sulle agevolacioni primo perchè le norme dipendono da regione a regione secondo non mi è mai capitato e direi solo cose teroiche, ma non trovo (ripeto mia opinione) impedimenti dal momento che essendo in due ognuno ha il diritto.
il frazionamento non può essere impedito in quanto la realizzazione di alloggi indipendenti sarebbe già prevista in sede di permesso comunale (per chiarire il concetto si pensi ad un condominio con alloggi ben distinti ma un unico fabbricato).
una volta ottenuto il premsso di questi due alloggi nulla vieta una attribuzione che avverrà semplicemente con un atto notarile (divisione) delle due unità (approvate) indipendenti (esattamente come si vendono gli alloggi in un condominio)
questo nell'ipotesi che la proprietà iniziale sia di entrambi ed indivisa.
in caso di proprietà distinte la cosa si complica un po dal punto di vista di procedura ma è superabile presentando una "unica" richiesta da parte di entrambi i proprietari ognuno per le loro interessenze.
in questo modo il fabbricato verrò considerato in "aderenza" ma rimanendo sempre un unico corpo di fabbrica (ovviamento ognuno ha la sua proprietà)
la scelta sta molto nelle condizioni inziali e tanto anche dal comune (ognuno ha sue interpretazioni)
poichè mi pare di capire che nel vs caso siano possibile entrambe le strade , io cercherei una assistenza tecnica fin dalla fase compravendita che vi sappia agevolare per il procedimento delle futura richesta di costruzione.
si può anche ipotizzare (ho gia avuto un caso simile) di fare la richiesta a nome dell'attuale proprietario (quindi su compromesso) e subordinare lìacquisto all'approvazione del permesso comunale.
preciso (perchè mi è capitato) che non dovrebbero esserci rincari nell'atto dovuti all'ampliamento in quanto se fatto tra il permesso aprrovato e l'inizio lavori si tratterebbe di semplice concretizzazione di una potenzialità edificatoria e non l'ampliamento stesso
ovviament occorrerà poi eseguire la voltura del permesso per intestarlo ai nuovi propeitari (ma arrivsati a questo sareste a campo vinto)
spero di essere stato chiaro
cordialmente
   
sempliciotto
16 Dic 2010, 21:57

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente Robby il 16 Dic 2010, 18:03 (Chiudi Messaggio)
> salve
> si ho anche io utilizzato quel tipo di soluzione per evitare il
> problema delle distanze; si trattava di un garage sul confine (le norme
> qua lo permettono) ma c'era ilo problema delle distanza dela fabbricato
> (so che è paradossale rispettare la distanza da se stesso) e prolungai
> la copertura piana del garage fino a toccare lo spigolo del fabbricato.
> il
> problema nasce dal fatto che essendo tutto sommato espedienti
> credo vadano usati in casi particolari (come credo sia il mio) in
> qu8anto le difese normative ci sono proprio per evitare un rispetto solo
> formale.
> non saprei dirle nulla sulle agevolacioni primo perchè le
> norme dipendono da regione a regione secondo non mi è mai capitato e
> direi solo cose teroiche, ma non trovo (ripeto mia opinione) impedimenti
> dal momento che essendo in due ognuno ha il diritto.
> il frazionamento
> non può essere impedito in quanto la realizzazione di alloggi indipendenti
> sarebbe già prevista in sede di permesso comunale (per chiarire
> il concetto si pensi ad un condominio con alloggi ben distinti ma
> un unico fabbricato).
> una volta ottenuto il premsso di questi due alloggi
> nulla vieta una attribuzione che avverrà semplicemente con un atto
> notarile (divisione) delle due unità (approvate) indipendenti (esattamente
> come si vendono gli alloggi in un condominio)
> questo nell'ipotesi
> che la proprietà iniziale sia di entrambi ed indivisa.
> in caso di
> proprietà distinte la cosa si complica un po dal punto di vista di procedura
> ma è superabile presentando una "unica" richiesta da parte di
> entrambi i proprietari ognuno per le loro interessenze.
> in questo modo
> il fabbricato verrò considerato in "aderenza" ma rimanendo sempre un
> unico corpo di fabbrica (ovviamento ognuno ha la sua proprietà)
> la scelta
> sta molto nelle condizioni inziali e tanto anche dal comune (ognuno
> ha sue interpretazioni)
> poichè mi pare di capire che nel vs caso
> siano possibile entrambe le strade , io cercherei una assistenza tecnica
> fin dalla fase compravendita che vi sappia agevolare per il procedimento
> delle futura richesta di costruzione.
> si può anche ipotizzare (ho
> gia avuto un caso simile) di fare la richiesta a nome dell'attuale
> proprietario (quindi su compromesso) e subordinare lìacquisto all'approvazione
> del permesso comunale.
> preciso (perchè mi è capitato) che non
> dovrebbero esserci rincari nell'atto dovuti all'ampliamento in quanto
> se fatto tra il permesso aprrovato e l'inizio lavori si tratterebbe
> di semplice concretizzazione di una potenzialità edificatoria e non l'ampliamento
> stesso
> ovviament occorrerà poi eseguire la voltura del permesso
> per intestarlo ai nuovi propeitari (ma arrivsati a questo sareste
> a campo vinto)
> spero di essere stato chiaro
> cordialmente
>


se ho capito bene, quindi, potrebbe esistere una seconda strada: presentare una domanda "congiunta" e sperare che il corpo di fabbrica venga considerato come un insieme unico a cui applicare l'ampliamento, non vincolato alle distanze relative tra le due abitazioni facenti parte del corpo. rimarrebbero solo le distanze dagli altri vicini, che nel nostro caso ci sarebbero.
ho capito bene?
   
Robby
16 Dic 2010, 22:18

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente sempliciotto il 16 Dic 2010, 21:57 (Chiudi Messaggio)
> se ho capito bene, quindi, potrebbe esistere una seconda strada: presentare
> una domanda "congiunta" e sperare che il corpo di fabbrica venga
> considerato come un insieme unico a cui applicare l'ampliamento, non
> vincolato alle distanze relative tra le due abitazioni facenti parte del
> corpo. rimarrebbero solo le distanze dagli altri vicini, che nel nostro
> caso ci sarebbero.
> ho capito bene?


salve
esattamente questo potrebbe essere considerato come un unico corpo di fabbrica e non come due immobili.
l'aspetto urbanistico infatti si preoccupa di una regolarità dei volumi quindi tratterebbe l'immbile come un unico fabbricato più grande, con tutti gli aspetti nascenti quindi.
mi riferisco alla cubatura che diventerebbe totale, all'area , alle dotazioni tipo verde , parcheggi scoperti ecc. ecc che verrebbero trattati come una unica cosa.
in alcuni comuni (come quello ove sto) tenendo presente che comunque si tratta di due proprietà (nel caso di proprietà setparate), verificano il rispetto degli indici sia totalmente sia separatamente per ogni proprietà, prevedendo quindi che si tratta comunque immobili di diversi proprietari e si preoccupano sopratutto per le dotazioni (parcheggi, verde..eccc) che ognino abbia la sua in modo sufficiente.
questo ovviamente cade se i due fabbricati sono delle stesso proprietario che viene visto come un unico immobile (per intenderci come una villetta bifamiliare)
ripeto comunque che queste soluzioni sono molti delicate e vanno curate attentamente fin dall'inzio anche con i pareri dei funzionari dell'ufficio tecnico (oltre che dal tecnico progettista) in quanto loro conoscono bene le normative locali e potranno dare indicazioni precise per non commettere qualche errore che prgiudichi le attività future
cordialmente
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