Buonasera, in procinto di vendere la casa della nonna, una villa isolata in campagna di circa 160m^2 su 4000m^2 di giardino e bosco, mi sono accorto che un garage interrato (30m^2) e un box in metallo (28m^2) non sono mai stati inseriti ne nel catasto ne negli archivi comunali. L'agenzia immobiliare cui mi sono affidato sostiene che si può effettuare la vendita stipulando scrittura privata con acquirente che si prende in carico l'abuso, è possibile? Di che tipo di scrittura si tratta? cercando su internet ho capito che il comune potrebbe rilasciare un permesso di costruire in sanatoria, quali sarebbero gli oneri totali di tale operazione comprese le prestazioni di un professionista e le tasse? La demolizione potrebbe essere una soluzione più economica?
salve la possibilità di vendita di immobili con irregolarità con impegno di sanatoria è piuttosto fumosa e raramente si applica. da un punto di vista logico non ci trovo contoroindicazioni poichè tutto sommato garantisce la regolarizzazione. l'incertezza si determina dal punto di vista legale in quanto molti ritengono che "l'atto avente per oggetto immobili abusivi sia nullo" (per nullo si intende invalido senza possibilità di accoglimento, a differenza di "annullabile" che può essere regolarizzato) è una interpretazione dell'art. 40 della legge 47/85 in contrapposizione a questa tesi altri ritengono (me compreso) che questa limitazione si riferisca solamente a menzionare nell'atto gli estremi dei permessi edilizi e non anche che l'immobile sia regolare. in altre parole l'atto potrebbe essere fatto menzionando solamente gli estremi dei permessi anche se l'immobile ha abusi edilizi. l'ipotesi fatta dall'agente mi pare sia una scrittura provata ovvero un impegno tra le parti ma penso che questo impegno possa essere addirittura messo nell'atto cosa che diventa più impegnativa e vincolante per chi se lo assume. ho visto questa procedura in una vendita fallimentare ove il giudice preso atto di un abuso edilizio permise la vendita subordinata al fatto che il nuovo proprietario si impegnasse a conseguire la sanatoria (ovviamente l'impegno potrebbe riguardare anche il venditore). per i costi non è possibile fare una valutazione in quanto le oblazioni dipendono dal tipo di abuso da sanare e dalle norme locali e regionali (sia come possibilità di conseguire la sanatoria sia come prezzi), le sanatoria si fanno proprio per determinare gli importi (impossibile quindi farlo a priori) e' un po come chiedere il prezzi di una automobile che varia a seconda delle sue caratteristiche stessa cosa dicasi per le prestazioni tecniche fortemente influenzate da quanto chiedono i vari comuni per le pratiche (in ogni caso generalmente sono più alti al nord che al sud, almeno a quanto mi è parso di vedere) altro causa di variazione prezzi è se si tratta di una semplice sanatoria oppure se ci si trova di fronte ad altre incombenze impreviste (es presenza di vincoli, intestazioni non corrette ecc. ecc.) tutte cause che possono trovarsi quando si fanno le indagini e che esulano dalla sanatoria vera e propria. l'abbattimento potrebbe in rari casi essere più economico ma questo come detto sopra si vede una volta studiato il caso cordialmente
