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NORMATIVA

Iva immobili: la legge di conversione del decreto Bersani

di Roberta Dragone
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L’Agenzia delle Entrate chiarisce le questioni relative a compravendite e locazioni. Disponibile schema riepilogativo

Vedi Aggiornamento del 03/11/2008
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01/09/2006 – “Decreto Legge n. 223 del 4 luglio 2006 – revisione del regime fiscale delle cessioni e delle locazioni di fabbricati (art. 35, commi da 8 a 10-sexies). Primi chiarimenti”. È questo l’oggetto della circolare n. 27 che l’Agenzia delle Entrate ha diffuso il 4 agosto scorso al fine di sbrogliare i nodi attorno al decreto Bersani - convertito con la legge n. 248 del 4 agosto 2006 pubblicata su Gazzetta Ufficiale l’11 agosto 2006 – in materia di tassazione immobili. Come viene spiegato nella suddetta circolare, l’art. 35 del decreto introduce un “generalizzato regime di esenzione dall’imposta sul valore aggiunto” per i trasferimenti e le locazioni di fabbricati ad uso abitativo e strumentale. Se pure con qualche eccezione. Non si applica l’esenzione da Iva nelle operazioni seguenti: 1) cessioni di immobili ad uso abitativo e strumentale effettuate da imprese costruttrici o da imprese che eseguono lavori di ristrutturazione (soggetti passivi di imposta) nei confronti di qualsiasi acquirente, purché ciò avvenga entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile. Se si tratta di cessione di immobili abitativi l’Iva sarà pari al 4% in presenza di requisito “prima casa”, e al 10% in assenza del requisito “prima casa”. Passerà al 20% se si tratta di un bene di lusso. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagheranno rispettivamente in misura fissa, pari a 168 € ciascuna. Se si tratta di cessione di immobili strumentali, l’Iva sarà dovuta al 20%; in caso di immobili ristrutturati, l’aliquota Iva sarà ridotta al 10%. L’imposta di registro sarà sempre dovuta in quota fissa, pari a 168 euro. Mentre le ipotecaria e catastale saranno rispettivamente pari al 3% e all’1%. Sconto dell’imposta ipocatastale Su queste due ultime imposte è tuttavia previsto uno sconto del 50% (per un’imposta ipocatastale ridotta dal 4% al 2%) per società di leasing, fondi immobiliari, banche ed intermediari finanziari. Tale disposizione sarà operativa a partire dal 1° ottobre 2006. 2) cessioni e locazioni di immobili strumentali nel caso in cui l’operazione sia effettuata: a) nei confronti di soggetti passivi di imposta, dalla cui attività derivi un diritto di detrazione sino al 25% dell’imposta assolta sugli acquisti (banche, cliniche, istituti scolastici, studi medici, assicurazioni); b) nei confronti di acquirenti non soggetti passivi d’imposta (enti, organizzazioni, associazioni o persone senza partita Iva); c) con esplicita scelta da parte della società locatrice o venditrice per l’assoggettamento all’imposta sul valore aggiunto (regime opzionale), nel caso in cui l’acquirente o il locatario sia un soggetto Iva avente diritto ad una detrazione dell’imposta sugli acquisti superiore al 25%. Visualizza lo schema riepilogativo elaborato dalla redazione di edilportale.com Obbligo di segnalazione della opzione di imponibilità L’operazione diviene pertanto esente da Iva quando il cedente è un soggetto passivo di imposta con un diritto di detrazione superiore al 25%. A meno che il locatore o il venditore opti per l’imponibilità. In questo caso, le parti devono presentare contestualmente alla registrazione del contratto (ora obbligatoria anche per le locazioni soggette a Iva) un’apposita dichiarazione che consenta di esercitare l’opzione per l’imponibilità. Le modalità per tale adempimento saranno individuate da un apposito provvedimento che l’Agenzia delle Entrate emanerà entro il 15 settembre 2006. Individuazione della base imponibile Nelle compravendite tra privati, aventi per oggetto immobili ad uso abitativo, si può utilizzare come base imponibile il valore catastale del bene trasferito anziché il prezzo pattuito e indicato nell’atto del rogito. Questo è possibile dal 1° gennaio 2006. Con l’entrata in vigore del Decreto 223/06 la suddetta disposizione conserva validità. Questo significa che è da considerarsi come base imponibile il valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato, quando l’operazione di vendita avviene tra privati ed il cui oggetto sia un immobile abitativo. Si continuerà invece a considerare come base imponibile il prezzo pattuito: - in tutte le vendite in cui è ordinariamente applicata l’Iva. Anche in quelle dichiarate esenti da Iva; - quando la vendita avviene tra privati, ma ha per oggetto un immobile destinato ad uso non abitativo; - nelle vendite tra soggetti diversi dalle persone fisiche, che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione. Obbligo di rettifica Nell’ultima versione del provvedimento viene meno l’obbligatorietà della rettifica della detrazione, cioè di restituzione dell’Iva già detratta prima della manovra-bis. In particolare, non si rimborsano i crediti d’imposta per: - tutte le locazioni o cessioni effettuate in esenzione da Iva; - i fabbricati abitativi di cui si è già in possesso al 4 luglio 2006, data dell’entrata in vigore del decreto 223/06, a condizione che i lavori di costruzione o ristrutturazione siano stati completati da meno di quattro anni (entro il 4 luglio 2002); - i fabbricati strumentali per i quali sia stato specificato, nella stipulazione del primo atto di vendita avvenuto dopo il 4 luglio 2006, la scelta dell’imposizione Iva.
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Altri commenti
gianni

tra due societa soggetti ad iva una di costruzione ed una immobiliare va applicata l iva in un traferimento di un immobile ad uso scolastico grazie

enrico

salve , vorrei sapere se acquistando un immobile destinato a casa per anziani, l'IVA è al 10% o al 20% o esente. E se prendendola in leasing, gli importi delle rate sono da calcolare più IVA o esenti IVA. NB. il soggetto che amministrerà e quindi anche la proprietà dell'immobile fatturerà ai propri utenti in regime di esenzione totale IVA, DPR 633/72 art. 10.21

cristina bernardini

ho disdetto il mio contratto di affitto senza dare preavviso. il proprietario mi vuol far pagare anche il mese successivo nonostante io già ho lasciato l'appartamento. la legge bersani mi tutela in qualche modo?

carli giacomo

sto acquistando un locale ufficio categoria A/1,nuovo e direttamente dalla ditta costruttrice, vorrei sapere la relattiva aliquota iva grazie

Emiliano Paoli

Vorrei sapere se un soggetto privato, acquista da un'azienda un capannone artigianale, l'IVA sul contratto è al 20% od al 10%? Grazie imm.massarosa@alice.it

misa

per i più profani: se il proprietario venditore è un Fondo pensioni per il personale CARIPLO, come è considerato? paga IVA o no? Per l'acquirente privato occupante cosa cambia in termini di costi d'acquisto?

Maurizio Sanavio

A mia modesto avviso lo schema riepilogativo elaborato dalla Vs. redazione contiene un errore in quanto la Locazione di Immobili Strumentali in cui il Locatore è soggetto IVA ed il Locatario è un privato è assoggettata unicamente all'Imposta di Registro dell'1% mentre è esente IVA, che Voi invece indicate al 20%.

Beppe

Si parla sempre e solo di "immobili", non riesco a trovare informazioni sulla eventuale nuova tassazione nella compravendita del "suolo"(terreno) che servirà a costruirci sopra l'immobile adibito a "prima casa". Se qualcuno avesse informazioni in merito....Grazie

chicco

complimenti a tutta la redazione di edilportale per l'ottimo articolo e l'interessante schema. Finalmente un pò di chiarezza in questa giungla!!!