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NORMATIVA

Vendita di un terreno: le tasse dipendono dal Prg

di Rossella Calabrese
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Se non è edificabile si applicano le imposte di registro e ipo-catastali

Vedi Aggiornamento del 27/09/2011
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09/01/2009 - La vendita di un terreno agricolo sul quale è installato un distributore di carburanti - ma che non ha acquisito una nuova destinazione urbanistica e non è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico comunale - va assoggettata all’imposta di registro ed alle imposte ipotecarie e catastali. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 6/E del 7 gennaio 2009 .
 
Il quesito è stato posto da una società che ha stipulato, in qualità di conduttrice, con un’altra società, un contratto di locazione immobiliare di una porzione di terreno agricolo da destinare all’attività di vendita di carburanti per autoveicoli. Le due società hanno stipulato anche un contratto di promessa di compravendita per la cessione definitiva del terreno locato. Nel corso della locazione il conduttore ha installato le apparecchiature necessarie per lo svolgimento dell’attività di distribuzione di carburanti, e ha realizzato anche manufatti per le attività connesse.
 
All’Agenzia è stato chiesto se allo stipulando atto di acquisto del terreno si applica l’imposta di registro del 15%, nonché le imposte ipotecarie e catastali rispettivamente con aliquota del 2 e dell’1%.
 
L’Agenzia ricorda che l’articolo 2, comma 3, lett. c), del DPR 26 ottobre 1972, n. 633, dispone che non sono considerate cessioni di beni “le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni”. Di conseguenza, tali cessioni scontano l’imposta di registro, in base al principio di alternatività fissato dall’articolo 40 del Testo Unico dell’imposta di registro (Dpr 26 aprile 1986, n. 131).
 
Nel caso in esame – continua l’Agenzia – occorre valutare se la costruzione dell’impianto di distribuzione di carburanti abbia comportato la variazione della destinazione urbanistica del terreno da agricola in edificatoria.
 
L’articolo 36, comma 2, del DL 223/2006 (convertito dalla legge 248/2006) dispone che “Ai fini dell'applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633,…, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.”
 
Poiché il terreno in questione fa parte di una zona classificata E5 di preminente interesse agricolo, deve ritenersi che, pur se utilizzato a fini produttivi, il terreno non ha acquisito una nuova destinazione urbanistica e, in particolare, non è allo stato attuale utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico vigente adottato dal Comune.
 
Ne consegue che la vendita del terreno, essendo di natura agricola, va assoggettata all’imposta di registro nella misura del 15%, ed alle imposte ipotecarie e catastali rispettivamente nella misura del 2 e dell’1%.
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