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Cessione cubature, riferimento a norma del ‘76

Regole simili al trasferimento di diritti reali immobiliari di godimento

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23/04/2009 - Le operazioni di cessione delle cubature provocano dubbi sul corretto regime fiscale da applicare alle imposte dirette e indirette. Dal momento che non esiste ancora una normativa specifica, si fa riferimento alla Risoluzione 250948/1976, del Ministero delle Finanze.

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La prima bozza di decreto legge sul Piano Casa prevedeva la compravendita di cubature tra proprietari confinanti al fine di effettuare interventi di aumento volumetrico. Operazione cancellata dalle stesure successive, che potrebbe però rientrare nelle leggi per il rilancio delle costruzioni che le Regioni si apprestano ad approvare.

Nel panorama normativo esistente analizzato dall'Ance, Associazione nazionale costruttori edili, la cessione di cubatura è equiparata a quella di diritti reali immobiliari di godimento. Secondo la giurisprudenza esistente la cessione di cubatura è un atto a titolo oneroso attraverso il quale il proprietario di un fondo distacca il suo diritto a costruire nel rispetto del Piano Regolatore trasferendolo in modo definitivo all’acquirente.

La volontà dei contraenti modifica il limite di edificabilità fissato dal Piano Regolatore per i singoli fondi, con la conseguente compressione del diritto di proprietà del cedente e l’aumento di edificabilità sull’area del cessionario. Per quanto riguarda le imposte indirette si applicherà quindi lo stesso regime fiscale previsto per il trasferimento delle aree edificabili. Occorre quindi stabilire se il soggetto sia o meno passibile di Iva.

Nel caso di un’impresa, soggetta al pagamento dell’Iva, l’imposta sul trasferimento di cubatura sarà del 20% con applicazione di imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 168 euro ciascuna, secondo quanto previsto dal Dpr 131/1986. Per una persona fisica non esercente un’attività commerciale, quindi non soggetta a Iva, si applicano imposte di registro con aliquota dell'8% e ipotecarie e catastali rispettivamente del 2% e dell'1%.

Anche per le imposte dirette si può assimilare la cessione di cubature a quella di un diritto reale di godimento riguardante un’area edificabile. Se il cedente non esercita un’attività commerciale si realizza una plusvalenza soggetta a Irpef da calcolare come differenza tra corrispettivo percepito e costo d’acquisto. Se invece il soggetto esercita attività di impresa il corrispettivo del trasferimento di cubatura deve essere assoggettato a imposta sul reddito come ricavo se l’area appartiene ai beni al cui scambio è diretta l’attività di impresa, o come plusvalenza se l’area non appartiene ai beni merce, da quantificare come differenza tra corrispettivo pattuito e costo non ammortizzato del bene. (riproduzione riservata)

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