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URBANISTICA

Gli strumenti dello Sblocca Italia per la riqualificazione urbana

di Rossella Calabrese
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Permesso di costruire convenzionato o in deroga alle destinazioni d’uso, forme di compensazione alternative all’esproprio

Vedi Aggiornamento del 08/04/2016
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29/10/2014 - È in corso questa settimana alla Camera l’esame degli ordini del giorno alla legge di conversione del DL Sblocca Italia.
 
In attesa del voto finale sul provvedimento, che arriverà tra il 30 e il 31 ottobre, approfondiamo le novità contenute nell’articolo 17 della legge, che modifica il Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001) in materia di edilizia ed urbanistica, oltre che per i LAVORI PRIVATI
 
Un primo pacchetto di modifiche riguarda nuove tipologie di permesso di costruire. Per gli interventi di ristrutturazione edilizia (non ristrutturazione urbanistica) attuati anche in aree industriali dismesse, viene introdotto il permesso di costruire in deroga anche alle destinazioni d’uso, una possibilità finora riservata alle opere pubbliche. Per ottenerlo, una delibera del Consiglio comunale deve attestare l’interesse pubblico dell’intervento. Il mutamento di destinazione d’uso non deve comportare aumento della superficie coperta.
 
Dalla normativa regionale viene mutuato il permesso di costruire convenzionato, che può essere rilasciato sulla base di una convenzione - approvata con delibera del Consiglio comunale, salva diversa previsione regionale - che deve disciplinare: la cessione di aree anche per l’utilizzo di diritti edificatori; la realizzazione di opere di urbanizzazione; le caratteristiche morfologiche degli interventi; la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale.
 
Le convenzioni di lottizzazione, già disciplinate dalla normativa vigente, potranno essere attuate per stralci funzionali. Di conseguenza, la quantificazione degli oneri di urbanizzazione o delle opere di urbanizzazione da realizzare, e delle relative garanzie potrà essere riferita ai relativi stralci, purché l’attuazione parziale sia coerente con l’intera area oggetto d’intervento.
 
Si interviene in tema di riqualificazione urbana, prevedendo che lo strumento urbanistico individui gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. Per questi edifici, il Comune può favorire, in alternativa all’esproprio, la riqualificazione delle aree, attraverso forme di compensazione, che devono incidere sull’area interessata e non implicare aumenti della superficie coperta. Inoltre, il Comune può disporre che, nelle more dell’attuazione del piano, il proprietario possa eseguire tutti gli interventi conservativi (ad eccezione della demolizione e ricostruzione non giustificata da ragioni statiche o igienico-sanitarie).
 
Lo Sblocca Italia modifica i criteri di calcolo degli oneri di urbanizzazione e dei costi di costruzione, nell’ottica del contenimento del consumo di suolo. Si stabilisce infatti che, nella redazione delle tabelle parametriche che i Comuni utilizzano per determinare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, le Regioni dovranno incentivare gli interventi di ristrutturazione edilizia anziché di nuova costruzione, in particolare nelle aree a maggiore densità del costruito.
 
Le Regioni dovranno anche valutare il maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in deroga o con cambio di destinazione d’uso. Di tale plusvalore, calcolato dal Comune, almeno il 50% andrà al Comune, e il resto alla parte privata che lo erogherà al Comune stesso sotto forma di contributo straordinario per l’interesse pubblico.
 
Il privato quindi effettuerà il versamento finanziario che sarà vincolato alla realizzazione di opere pubbliche e servizi nel contesto in cui ricade l’intervento, cessione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia residenziale sociale o opere pubbliche. Sono fatte salve le diverse disposizioni delle legislazioni regionali e degli strumenti urbanistici generali comunali.
 
Sempre nell’ottica di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, i Comuni potranno ridurre i costi di costruzione per gli interventi di ristrutturazione edilizia, rispetto ai valori determinati per le nuove costruzioni.
 
Al fine di agevolare la densificazione edilizia, la ristrutturazione, il recupero e il riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, è prevista una riduzione del contributo di costruzione in misura non inferiore almeno del 20% rispetto a quello previsto per le nuove costruzioni. La riduzione è applicabile nei casi non interessati da varianti urbanistiche, deroghe o cambi di destinazione d’uso comportanti maggior valore rispetto alla destinazione originaria. Entro 90 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione, i Comuni dovranno definire criteri e modalità applicative della riduzione.
 
Altra novità riguarda le tempistiche dei titoli abilitativi. Ci sarà la possibilità di prorogare i termini di inizio e di fine lavori previsti dal permesso di costruire in caso di lavori che si rivelino particolarmente complessi. La proroga potrà essere concessa, con provvedimento motivato, in caso di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, o qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate.
 
Sono ridotti da 120 a 60 giorni i tempi dell’istruttoria del permesso di costruire nei Comuni oltre i 100mila abitanti; i termini raddoppiati restano invece nel caso di progetti particolarmente complessi, su motivata risoluzione del responsabile del procedimento. Nei Comuni obbligati all’esercizio delle funzioni edilizia e urbanistica in forma associata, la  riduzione dei tempi scatterà un anno l’entrata in vigore della legge di conversione dello Sblocca Italia.
 
Novità anche per le sanzioni: in caso di mancata demolizione degli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, scatteranno multe da 2.000 a 20.000 euro. I proventi delle multe sono di competenza comunale e dovranno essere destinati esclusivamente alla demolizione/rimessione in pristino delle opere abusive e alla acquisizione/attrezzatura di aree a verde pubblico.
 
La sanzione sarà applicata nella misura massima di 20.000 euro qualora gli abusi siano stati commessi su aree ed edifici assoggettati a vincoli di inedificabilità, forestali o di tutela dei beni culturali e paesaggistici, o su aree destinate ad opere e spazi pubblici o ad interventi di edilizia residenziale pubblica, o su aree a rischio idrogeologico elevato o molto elevato. Ferme restando le competenze delle Regioni a statuto speciale e delle province autonome, le Regioni a statuto ordinario potranno aumentare l’importo delle sanzioni e stabilirne la periodica reiterabilità nei casi di permanenza dell’inottemperanza all’ordine di demolizione.
 
La mancata o tardiva emanazione del provvedimento sanzionatorio sarà considerato un elemento di valutazione della performance individuale, nonché di responsabilità disciplinare e amministrativo-contabile del dirigente e del funzionario inadempiente (salve le responsabilità penali).
 
 

 
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Altri commenti
Ing. Luigi P.

Il problema che oltre ad essere troppe, ognuna di loro, modifica sostanzialmente le normative vigenti in materia di urbanistica ed edilizia .... si è fatta tanta fatica per raggiungere un testo unico (dpr 380/01) per poi, a distanza di pochi anni, vederselo (implicitamente intendo) modificato ed integrato da un ginepraio di sentenze di questo o quell'organo, dlgs ecc ecc. Ed ecco nuovamente la confusione che ha regnato negli anni 70/80/90 in materia di edilizia/urbanistica.