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Mansarde e sottotetti ristrutturati: quanto valgono?

di Alessandra Marra
Commenti 13759

Con una spesa di ristrutturazione di 1000 euro al mq si incrementa il valore del 39% con tempi di vendita spesso inferiori a sei mesi

Vedi Aggiornamento del 25/02/2016
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04/01/2016 – Oggi a molti piacerebbe vivere in una casa confortevole, bella e luminosa, non spendendo troppo al momento dell’acquisto e ritrovarsi in seguito un bene immobiliare di valore.
 
Spesso ci si chiede se sia possibile fare un investimento sicuro e redditizio nel campo immobiliare. Molti però trascurano il valore di una tipologia immobiliare che si sta diffondendo sempre di più nel nostro Paese: la mansarda.
 
In molti casi l’ultimo piano è considerato uno spazio poco confortevole, angusto e male illuminato ma in realtà è uno spazio privilegiato che con piccoli interventi può essere reso vivibile, luminoso e di grande valore immobiliare. 
 

Sottotetti e mansarde: quali caratteristiche incidono sul valore immobiliare

Secondo le analisi condotte da I-Com (Istituto per la Competitività) e Assoimmobiliare, riportate nel "Rapporto annuale efficienza energetica 2011" di Enea, a parità di caratteristiche posizionali estrinseche (luogo in cui l'immobile è inserito, prossimità al centro urbano, accessibilità ai servizi pubblici, accessibilità al trasporto pubblico, presenza di servizi commerciali di base, salubrità della zona, contesto sociale, assenza di rumori, densità edilizia) si privilegiano appartamenti con determinate caratteristiche posizionali intrinseche come panoramicità o visibilità, orientamento, soleggiamento, luminosità, ventilazione e salubrità dei vani.

Le scelte degli acquirenti dimostrano come il panorama e la luminosità siano due tra gli elementi che maggiormente influiscono sul valore di mercato di una unità immobiliare.
 
Da ciò si può facilmente dedurre che gli ultimi piani come attici, mansarde e sottotetti, godendo di una posizione privilegiata in termini di luminosità, panoramicità o soleggiamento, possano essere ritenuti immobili di maggior valore.
 
Da sottotetto a mansarda
Quindi chi possiede una vecchia soffitta sempre più spesso si adopera per ristrutturarla, sfruttando le norme urbanistiche che offrono diritti volumetrici o incentivi fiscali a chi riqualifica energeticamente un immobile e le leggi che incentivano il recupero ad uso abitativo dei sottotetti.
 
Il recupero di spazi già costruiti o la realizzazione di sopraelevazioni infatti ha notevoli vantaggi nell’ottica del contrasto al consumo di nuovo suolo: permette di sfruttare meglio suolo già urbanizzato e limita la realizzazione di nuove opere di urbanizzazione primaria (fogne, rete idrica, rete elettrica).
 
In più un intervento di riqualificazione di un sottotetto abitabile può godere degli incentivi fiscali legati al bonus 50% sulla ristrutturazione e dell’ecobonus 65% sul risparmio energetico. Ad esempio creare una buona coibentazione del sottotetto e/o applicare finestre da tetto ad alta prestazione energetica conviene due volte in quanto in primo luogo migliora il comfort abitativo e aumenta il valore dell’immobile e in seconda analisi permette di avere una detrazione irpef del 65%.  


Alcuni però vorrebbero rendersi conto in anticipo circa il costo di ristrutturazione di un sottotetto e il suo successivo valore di mercato.
 

Da sottotetto a mansarda: i dati in Italia

A determinare la convenienza di investire in una mansarda ci ha pensato la ricerca "L’individuazione e l’analisi di soluzioni architettoniche innovative nella realizzazione di mansarde e/o nella riqualificazione di sottotetti e della convenienza all’investimento in questo ambito rispetto ad altre tipologie di investimento", sviluppata dal Dipartimento di Architettura, Ingegneria delle Costruzioni e Ambiente Costruito del Politecnico di Milano su dati forniti da immobiliare.it, su interviste a operatori del settore Real Estate e su interviste a oltre 195 progettisti operanti su tutto il territorio nazionale.
 
La ricerca, dopo aver individuato gli interventi di riqualificazione di sottotetti e/o realizzazione di mansarde, ha determinato i costi medi dell’intervento e il valore di mercato dello spazio recuperato in rapporto alle altre unità immobiliari dell’edificio.
 
Secondo quanto emerso, il valore medio di un sottotetto da ristrutturare (in Italia sono circa il 5% degli immobili) è di circa 2000 euro/mq. La maggior parte delle mansarde e dei sottotetti in vendita in Italia ha una superficie compresa tra i 70 e i 150 mq e al crescere della superficie (oltre 150 mq) cresce anche il valore medio al mq.
 
I costi di ristrutturazione di un sottotetto si aggirano mediamente intorno ai 1000 euro/mq (anche se per i 2/3 dei progettisti intervistati i costi si aggirano sugli 819 euro/mq) ma l’unità immobiliare, una volta ristrutturata, acquista un valore che oscilla tra il 50% e il 75% in più rispetto al suo valore iniziale.
 
Da sottotetto a mansarda: i dati in Italia
 

Quanto vale un sottotetto ristrutturato?

Sempre secondo la ricerca del Politecnico di Milano, il prezzo medio di una mansarda abitabile in Italia è di 3375 euro/mq, quasi 1000 euro/mq in più rispetto ad un’altra unità immobiliare (prezzo medio di vendita pari a 2.432 euro/mq).
 
Quanto vale un sottotetto ristrutturato?
Il maggior valore di una mansarda si nota sia in città che in provincia; in città il prezzo medio di una mansarda abitabile è di 3923 euro/mq, mentre di un’altra unità immobiliare è di 2740 euro/mq (1183 euro/mq in più). In provincia il prezzo medio di una mansarda abitabile è di 3538 euro/mq, mentre di un’altra unità immobiliare è di 2360 euro/mq (1178 euro/mq in più).
 
Quindi mediamente i sottotetti, una volta ristrutturati, valgono fino al 39% in più; chi li ristruttura può infatti realizzare un significativo incremento del capitale investito e può rivendere il bene in tempi brevi.
 
In più, quando il progetto di riqualificazione della mansarda o del sottotetto è di adeguata e rilevante qualità architettonica, il valore dell’unità immobiliare aumenta in maniera estremamente significativa.
 

 

Mansarde: quali sono i tempi di vendita

Anche il tempo di vendita di una mansarda è più favorevole rispetto alle altre unità immobiliari. Quasi il 40% delle mansarde, sia in città che in provincia, si vende in meno di 3 mesi mentre le altre unità immobiliari hanno tempi di vendita medi di 9,4 mesi.
 
Nello specifico in città il 39% delle mansarde si vende in meno di 3 mesi, 16% da 3 a 6 mesi, il 13% da 6 a 9 mesi, il 10% da 9 a 12 mesi e il 22% più di 12 mesi.
 
In provincia il 39% meno di 3 mesi, il 17% da 3 a 6 mesi, il 12% da 6 a 9 mesi, il 10% da 9 a 12 mesi e il 22% più di 12 mesi. 


 

Da sottotetto a mansarda: quanto vale la ristrutturazione

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