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Recupero dei sottotetti: ecco come guadagnare nuovi spazi

di Alessandra Marra
Commenti 15725

Una panoramica sui requisiti da soddisfare e sulle norme che incentivano il riuso delle mansarde

Vedi Aggiornamento del 27/04/2016
Commenti 15725
11/02/2016 – E’ sempre comodo aggiungere una stanza ad una casa e sfruttare ambienti prima inutilizzati. Per questo sempre più persone cercano di rendere abitabili vecchie soffitte o sottotetti in disuso.
 
Il recupero di un sottotetto infatti ha numerosi vantaggi e permette, a fronte di una ristrutturazione con “costi limitati”, di aumentare il valore dell’immobile
 
Spesso però ci si chiede cosa bisogna fare operativamente per recuperare un sottotetto, quali normative e leggi regionali ne regolano il recupero e quali requisiti minimi è necessario soddisfare.
 

Come recuperare un sottotetto

Prima di tutto bisogna verificare che il sottotetto possegga i requisiti per essere abitabile; spesso infatti ci si imbatte in ambienti troppo bassi per essere realmente abitati o sfruttati, come i locali tecnici caratterizzati spesso da punti in cui il tetto tende a coincidere con il solaio.
 
Come recuperare un sottotetto
Inoltre bisogna rispettare le disposizioni locali circa le altezze minime degli ambienti abitabili e il rapporto aero-illuminante stabilito dalle norme igienico sanitarie. Le norme nazionali stabiliscono delle linee guida in questo senso: l’altezza minima dal pavimento al soffitto deve essere di 2,70 metri per gli ambienti vivibili, di 2,4 metri per i locali di servizio, come bagni, corridoi, e solo gli armadi o i ripostigli possono avere altezze inferiori. Nei comuni montani al di sopra dei 1.000 metri però può essere consentita, a causa delle particolari condizioni climatiche e delle tipologie costruttive locali, una deroga alle altezze minime nazionali fino ad arrivare a 2,55 metri per ambienti abitabili.
 
Le leggi regionali però hanno modificato la normativa nazionale fissando un nuovo parametro accanto all’altezza minima, ovvero l’altezza media ponderale che si calcola dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi quella minima per la superficie relativa. Generalmente per non incorrere in errori è consigliabile rivolgersi ad un tecnico qualificato per il calcolo dell’altezza media ponderale, soprattutto in presenza di tetto pendente o sbalzi sul soffitto.

Per ciò che concerne la corretta illuminazione e il giusto riciclo d’aria, il DM 5 luglio 1975  stabilisce che “per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore di luce diurna medio non inferiore al 2% e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento”.
 
La norma nazionale quindi stabilisce un limite minimo (1/8 della superficie e Fmld = 2% ), tuttavia l’applicazione di questo limite non significa che l’ambiente risulti ben illuminato. Quando si parla di Fmld bisogna considerare che il 2% è un valore discreto ma una stanza ben illuminata ha un Fmld del 4/5%.
 
Quindi dov’è possibile, soprattutto in una mansarda che offre la possibilità di inserire finestre per tetti, si preferisce optare per valori superiori a quelli minimi, a tutto vantaggio della vivibilità degli ambienti. Le finestre per tetti infatti, favorendo l’entrata di luce zenitale, raddoppiano l’apporto luminoso rispetto a finestre tradizionali. 
 
Come recuperare un sottotetto 
Infine cambiare la destinazione d’uso dei locali, come trasformare un sottotetto in mansarda ad uso abitativo, richiede la presentazione di un progetto al Comune di residenza al quale chiedere anche le dovute autorizzazioni.
 

Recupero sottotetti: le norme che lo incentivano

Nell’ottica del contrasto al consumo di nuovo suolo, il Governo e le Regioni nel corso del tempo hanno favorito il riuso del costruito e dei sottotetti con apposite leggi (come ad esempio i Piani Casa regionali che consentono di ampliare gli edifici).
 
Le iniziative finalizzate al recupero a fini abitativi di sottotetti e mansarde mirano alla riqualificazione e all’utilizzo residenziale di spazi altrimenti abbandonati, rispondendo alla carenza di alloggi e sfruttando al meglio suolo già urbanizzato e quindi già dotato di opere di urbanizzazione primaria (fogne, rete idrica, rete elettrica).
 
Tutte le regioni italiane sono attualmente provviste di normative per il recupero dei sottotetti, incluse le provincie autonome di Trento e di Bolzano; le norme però differiscono di zona in zona in funzione di parametri urbanistici come l’anno di realizzazione del fabbricato, le altezze minime e medie da rispettare, i rapporti aero-illuminanti e la possibilità di apportare modifiche alla sagoma del tetto. I Comuni dovrebbero aver recepito e integrato nei loro regolamenti edilizi o nei loro piani regolatori tali parametri, ma molte amministrazioni locali sono ancora indietro su questo aspetto.
 
Ad esempio in Piemonte le altezze medie interne dei locali devono essere pari a 2,40 metri per i locali abitativi e a 2,20 metri per quelli accessori (bagni, angoli cottura, verande, tavernette) e di servizio (corridoi, disimpegni, lavanderie, ecc), quelle minime1,60 metri e 1,40 metri.  In Sicilia l’altezza minima è 1,50 metri e quella media 2,00 m, sia per i volumi abitabili, sia per quelli di servizio; in Toscana l’altezza minima è 1,50 metri e l’altezza media è invece pari a 2,30 metri; in Veneto l’altezza minima è 1,80 metri, per i locali abitabili e accessori, e quella media di 2,40 metri.  
 
Recupero sottotetti: le norme che lo incentivano
Proponiamo una tabella riassuntiva delle principali leggi regionali, con i parametri minimi richiesti e le regole da rispettare.
 
TABELLA LEGGI REGIONALI
 

Recupero sottotetti: come sfruttare tutti gli spazi

Una volta appurata la fattibilità dell’operazione di recupero bisogna capire come sfruttare al meglio gli spazi a disposizione per aumentare la luminosità degli ambienti e la percezione dello spazio aprendo finestre, inserendo armadi a muro nelle zone anguste, ricreando degli spazi esterni e garantendo continuità con gli spazi abitabili sottostanti.
 
A seconda dell’inclinazione del soffitto si possono avere spazi alti e altri meno alti o non abitabili. Tuttavia sono proprio questi spazi che possono essere sfruttati comodamente come armadi a muro o ripostigli, essendo possibile, secondo la maggior parte delle leggi regionali, escludere questi spazi ai fini del calcolo delle altezze e dei volumi effettivamente abitabili.
 
Recupero sottotetti: come sfruttare tutti gli spazi
Infatti si nota facilmente come possa cambiare radicalmente un'altezza media misurata tra quella massima nel punto più alto della mansarda e quella minima in cui il tetto tende a coincidere con il solaio, rispetto ad un'altezza media misurata tra quella massima nel punto più alto della stessa e quella minima coincidente con il punto del divisorio dei suddetti vani di servizio (armadi, rispostigli).

Recupero sottotetto: ripostigli e arredi fissi

Di conseguenza la soluzione migliore per sfruttare gli spazi meno vivibili di un sottotetto, altrimenti inutilizzati e inutilizzabili, è adibirli a ripostigli; questo vale soprattutto nei casi in cui la legge regionale obblighi alla tamponatura in corrispondenza della altezza minima consentita per ottenere l’abitabilità degli spazi oggetto di recupero.
 
Recupero sottotetti: come sfruttare tutti gli spazi
Questa scelta consente di recuperare spazi sempre utili negli ambienti abitabili, sfruttando superfici talvolta ampie che altrimenti andrebbero perse.


Recupero sottotetti: il ruolo delle finestre

Per rendere la mansarda lo spazio ideale dove trascorrere il tempo inondati da luce naturale e coccolati da aria fresca e salubre è necessario comprendere il ruolo centrale che hanno le aperture.
 
Recupero sottotetti: il ruolo delle finestre
Un modo interessante per sfruttare angoli morti del sottotetto, può essere quello di utilizzarli per alloggiare finestre da tetto in posizione bassa.

Questo oltre a garantire la possibilità di fruire al massimo della luce naturale in ingresso, dà la possibilità di utilizzare spazi altrimenti inutilizzabili a fini abitativi. In alcuni casi la legge regionale obbliga alla chiusura delle zone al di sotto dell’altezza minima abitabile consentita, salvo in corrispondenza di fonti di luce diretta.
 
Recupero sottotetti: il ruolo delle finestre


Da sottotetto a mansarda: apertura di terrazzi

Essendo posizionata all’ultimo piano dell’edificio la mansarda gode di una posizione privilegiata per quel che concerne il panorama e l’apporto di luce.
 
Da sottotetto a mansarda: apertura di terrazzi
Ove possibile quindi è preferibile ricavare all’interno della sagoma del tetto dei terrazzini a vasca, o dei camminamenti lungo il perimetro del tetto stesso, che consentono di aumentare il valore dell'immobile e godere della possibilità di avere uno sfogo esterno al sottotetto, sfruttando delle superfici non abitabili o comunque non sfruttabili in modo utile.
 
Da sottotetto a mansarda: apertura di terrazzi


Mansarde e soppalchi: spazi a doppia altezza per la continuità degli ambienti

Qualora il sottotetto da ristrutturare e recuperare sia pertinenziale all’abitazione sottostante, una delle possibilità per valorizzarlo è quella di “sfondare” il solaio intermedio, tra sottotetto e ultimo piano abitabile, nella parte con altezza minima, in modo da creare un interessante gioco di doppia altezza.
 
Mansarde e soppalchi: spazi a doppia altezza per la continuità degli ambienti
Disporre di spazi a doppia altezza, oltre che contribuire alla creazione di ambienti più affascinanti e interessanti dei tradizionali spazi che si sviluppano su un unico livello, consente di creare ambienti decisamente più luminosi, nei quali la percezione dello spazio è certamente più grande di quello che lo spazio è realmente.

Questo è in primo luogo da attribuire al fatto che uno spazio a doppia altezza, se ben progettato può garantire l’ingresso di molta luce. Ad esempio i soffitti alti consentono di avere grandi superfici vetrate, anche sul tetto, in grado di portare una buona quantità di luce a tutti i livelli presenti nell’ambiente.
 
Mansarde e soppalchi: spazi a doppia altezza per la continuità degli ambienti
Inoltre uno spazio a doppia altezza gode di un buon ricambio d’aria: i tetti inclinati con finestre posizionate in maniera corretta sono in grado di creare una naturale via di fuga per l’aria calda grazie all’effetto camino.
 
Mansarde e soppalchi: spazi a doppia altezza per la continuità degli ambienti
 
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Altri commenti
Filippo rossi

Articolo interessante, ma l'estensore si è dimenticato un "modesto" dettaglio: l'ANTISISMICA. Infatti un sottotetto ha un carico di esercizio di riferimento, per norma (NTC2008) di 50 kg/mq mentre un ambiente dichiarato legalmente abitabile passa dalla categoria H (sottotetti) alla categoria A (abitazioni e annessi) cui compete un carico 4 volte maggiore, 200 kg/mq. Il passaggio da carico 50 a carico 200 kg/mq comporta ai fini dell'antisismica in primo luogo la verifica sismica dell'intero immobile e poi l'eventuale miglioramento/adeguamento sismico, non del solaio (come gli sprovveduti tendono a credere) ma dell'INTERO IMMOB§ILE. architetti e geometri si "vendono" il recupero del sottotetto ai clienti, tralasciando SEMPRE questo (costosissimo) dettaglio, che spesso pregiudica la fattibilità tecnico economica dell'intervento. quando poi il "solaio" di sottotetto in realtà non esite e c'è solo un canniccio, la creazione di nuovo solaio è di fatto Ampliamento dell'immobile (ai fini sismici, non solo urbanistici: le due cose non sempre coincidono) e quindi c'è l'obbligo diretto di ADEGUAMENTO SISMICO dell'intero immobile. Per chi non lo sapesse, l'adeguamentoi sismico consisten nella verifica strutturale dell'intero edificio, che nella sua configurazione finale di progetto (col sottotetto in più) deve risultare rispondente al 1005 alle norma sismiche, cosa che per vecchi edifici in muratura o anche cemento anni '60 è del tutto inutile attendersi. In tali casi occorre procedere alle indagini dettaglia di conoscenza del fabbricato (geometria, dettagli costruttivi, prove sui materiali, fondazioni etc) e verificare che OGNI parte dell'edificio sia adeguata a rispondere ad un terremoto di progetto pari a quello che si applicherebbe per progettare un nuovo edificio oggi, nello stesso luogo e con la stessa destinazione d'uso. Per i vecchi edifici tale processo è onerosissimo e spesso irraggiungibile (ad esempio di solito non si riesce ad adeguare le fondazioni, né a intervenire sull'appartamento del tizio al piano terra che certo non vuole spendere né vedersi la casa devastata dai lavori perché caio all'ultimo piano vuole la mansarda...). Quindi occorre fare MOLTA attenzione quando qualcuno vi propone un "facile" ed economico recupero del sottotetto: di solito non sa d8i cosa sta parlando!!!