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NORMATIVA

Immobili in comodato: i Comuni non possono equipararli alla prima casa

di Alessandra Marra
Commenti 6810

Ministero delle Finanze: il divieto serve ad evitare che siano automaticamente esentati da IMU e TASI

Vedi Aggiornamento del 01/06/2016
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19/02/2016 – Poiché dal 2016 gli immobili dati in comodato d’uso a figli o genitori godono di uno sconto del 50% sulla base imponibile ai fini IMU e TASI, i Comuni non potranno più equiparare tali unità immobiliari all’abitazione principale.
 
A chiarirlo il Ministero dell'Economia e delle Finanze (Mef), nella risoluzione 1/2016 in cui risponde ai dubbi dei Comuni alle prese con le novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016 sulle case date in comodato.
 

Case in comodato: nel 2016 non equiparabili all’abitazione principale

Il Ministero ha spiegato che la Legge di Stabilità 2016 ha abrogato la disposizione che permetteva ai Comuni di equiparare all’abitazione principale, a determinate condizioni, l’unità immobiliare concessa in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado, utilizzata come prima casa.
 
Questo perché tale forma di equiparazione determinerebbe l’esenzione totale sia dall’IMU sia dalla TASI e violerebbe i limiti imposti dall’art. 52 del D. Lgs. 446/1997, vale a dire l’“individuazione e definizione delle fattispecie imponibili, dei soggetti passivi e della aliquota massima dei singoli tributi”. 
 

Immobili in comodato: come usufruire dello sconto 50%

Il Mef ribadisce che la Legge di Stabilità 2016 ha ridotto del 50% la base imponibile dell'IMU per le unità immobiliari, concesse in comodato dal soggetto passivo (comodante) ai parenti in linea retta entro il primo grado, vale a dire genitori e figli (comodatari), che le utilizzano come abitazione principale.
 
Il provvedimento però prevede come ulteriori condizioni per poter beneficiare della riduzione che: 
- il contratto sia registrato;
- il comodante possieda un solo immobile in Italia oppure che, oltre all'immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative A/1, A/8 e A/9 ;
- il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato.
 
Infine la risoluzione ribadisce che non solo l’immobile concesso in comodato ma anche quello destinato dal comodante a propria abitazione principale non deve in nessun caso essere classificato nelle categorie catastali che individuano le abitazioni di lusso (A/1, A/8 e A/9).
 

Abitazioni in comodato: possesso di un solo immobile

Il Mef chiarisce anche i dubbi interpretativi circa il termine “immobile”, ovvero se l’obbligo di possedere “un solo immobile” vada esteso al possesso di “qualsiasi proprietà”, come un terreno agricolo o un negozio, oppure al solo immobile a uso abitativo.
 
A questo proposito la risoluzione precisa che il possesso di un altro immobile che non sia destinato a uso abitativo non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione. Questo vale anche per il possesso delle pertinenze che non possono essere considerate immobili ad uso abitativo.
 
La risoluzione precisa che nel caso in cui venga concesso in comodato l’immobile unitamente alla pertinenza anche a quest’ultima si applicherà lo stesso trattamento di favore previsto per la casa principale nei limiti fissati dell’art. 13 del DL 201/2011, in base al quale per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.
 
Quindi se l'oggetto del comodato è un appartamento con un garage (C/6) e una soffitta (C/2), allora la riduzione della base imponibile si applica a tutti gli immobili mentre è ininfluente ai fini del riconoscimento del beneficio il fatto che il comodante possieda un altro garage (C/6).
 

Case in comodato: Tasi a carico del comodante

Il Ministero ha chiarito anche i dubbi riguardanti la quota della TASI che deve essere corrisposta dal comodante, una volta determinata l’imposta tenendo conto della riduzione del 50% della base imponibile.
 
La risoluzione precisa che il comodatario, dovendo adibire ad abitazione principale l’immobile concesso in comodato, non deve adempiere all’obbligazione relativa alla TASI (in virtù delle disposizioni contenute nell’art. 1, commi 639 e 669 della Legge 147/2013) poiché la Legge di Stabilità 2016 ha previsto l’esclusione dalla TASI sia per il possessore sia per l’occupante per gli immobili adibiti ad abitazione principale.
 
Relativamente all’obbligo di pagamento TASI per il comodante il Mef afferma che se ricorrono tutte le condizioni richieste dalla norma di favore, verserà la TASI, una volta ridotta la base imponibile del 50%, nella percentuale stabilita dal Comune nel regolamento relativo all'anno 2015. Solo nel caso in cui non sia stata determinata la percentuale il comodante è tenuto ad applicare la TASI nella misura pari al 90 per cento dell'ammontare complessivo del tributo.
 
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