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NORMATIVA

Acquisto prima casa, meglio il leasing o il mutuo? Ecco la guida

di Alessandra Marra
Commenti 17716

Mef, Notariato e Assilea spiegano i vantaggi del leasing: imposta di registro ridotta, canone e riscatto detraibili e nessuna imposta sostitutiva

Vedi Aggiornamento del 28/09/2016
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03/03/2016 – Imposta di registro sull’atto di acquisto della prima casa ridotta, canone del leasing e prezzo di riscatto detraibili e nessuna imposta sostitutiva (0,25%) da pagare, a differenza di quanto accade con un mutuo ordinario.
 
Questi alcuni vantaggi del leasing immobiliare, rispetto alle altre forme di acquisto prima casa,  messi in evidenza nella Guida “Il Leasing immobiliare abitativo”, nata dalla collaborazione tra Assilea (Associazione Italiana Leasing), Consiglio Nazionale del Notariato, con l’adesione di 11 tra le principali Associazioni dei Consumatori, e Dipartimento delle Finanze (Ministero dell’Economia e delle Finanze).
 

Leasing prima casa: chi può accedere e quali sono i vantaggi

La guida ricorda che il leasing immobiliare abitativo è fruibile dai soggetti con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, purché privi di abitazione principale.Per l’individuazione della soglia del reddito si può fare riferimento al reddito dichiarato nel quadro RN 1 dell’ultima dichiarazione dei redditi.
 
Secondo il vademecum i titolari dei contratti stipulati dal 1 gennaio 2016 e fino al 31 dicembre 2020, potranno portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi i costi del leasing “prima casa” in misura più vantaggiosa rispetto alle agevolazioni concesse per mutui ipotecari.
 
Gli incentivi fiscali sono maggiori per i giovani, infatti i soggetti sotto i 35 anni all'atto della stipula del contratto e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro avranno:
- la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui);
- la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro).
 
Per i soggetti con età uguale o superiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali invece sono:
- la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui);
- la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro).
 
Sia per gli under 35 che per gli over 35, l’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” è ridotta all’1,5% e questo, secondo la guida, rende più conveniente per i privati il ricorso al leasing rispetto al mutuo ipotecario. Nel caso di leasing l’imposta di registro è calcolata sul prezzo di acquisto, perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore.

La guida spiega anche che le agevolazioni fiscali prescindono dalle caratteristiche oggettive dell’immobile: le detrazioni spettano a qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (queste ultime escluse invece dalle agevolazioni “prima casa” per l’imposta di registro). Può trattarsi di un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile, un fabbricato a uso abitativo da costruire su uno specifico terreno, un fabbricato a uso abitativo in corso di costruzione e da completare o anche un fabbricato abitativo da ristrutturare.

Nel caso di un leasing “prima casa” cointestato a soggetti in possesso dei requisiti (ciascuno con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro e un’età inferiore a 35 anni), le agevolazioni IRPEF (detrazioni) spettano a ciascun soggetto in misura proporzionalmente corrispondente alla percentuale di intestazione del contratto.
 
Inoltre, a parte il maggior valore finanziato rispetto al mutuo, il vademecum spiega che nel leasing non si paga l’imposta sostitutiva (0,25%) che si versa sul mutuo.
 
Spiega anche che qualora la società di leasing acquisti l’abitazione dal costruttore (soggetto passivo Iva), si applica l’aliquota Iva ridotta del 4%. L’Iva, così come le imposte d’atto e le spese notarili e peritali sull’immobile, può essere finanziate dalla società di leasing.
 
In più i vantaggi fiscali del leasing prima casa sono cumulabili con altre agevolazioni (50% dell’IVA dovuta sull’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad alto standard energetico, interventi di riqualificazione energetica degli edifici).
 

Acquisto prima casa in leasing: le tutele

Il vademecum illustra come il leasing prima casa preveda una norma vantaggiosa per la tutela il cliente, il quale può richiedere la sospensione del contratto in caso di perdita del lavoro sia del rapporto subordinato, sia dei rapporti di lavoro di agenzia, di rappresentanza commerciale e altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato.
 
La guida specifica però che la sospensione del contratto non è prevista nei casi di risoluzione consensuale del rapporto di lavoro, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa.
 
Comunque la sospensione non determina l’applicazione di alcuna commissione o spese d’istruttoria e avviene senza richieste di garanzie aggiuntive.
 
Infine in caso di fallimento, ovvero liquidazione coatta amministrativa-risoluzione della banca o della società di leasing, il contratto di leasing prosegue regolarmente e si applica la disciplina prevista dalla legge fallimentare. 
 

Leasing vs Mutuo ipotecario: il confronto 

Mef, Assilea e Notariato hanno evidenziato i vantaggi del leasing attraverso un esempio pratico di confronto tra finanziamento in leasing ed un mutuo, con durata entrambi di 20 anni ed un tasso del 2,9%.
 
“Il sig. Mario Rossi, di 34 anni e con un reddito complessivo di 32,5 mila euro, intende acquisire da un privato un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale ad un prezzo di vendita di 150mila euro”.

“Nel caso di leasing, sulla base di un maxi-canone del 20% sul costo dell’immobile (pari a 30mila euro) ed un prezzo di riscatto del 15% (22,5 mila euro) il canone sarebbe di 592 euro”.

“Anche in caso di mutuo, il Sig. Rossi dovrebbe anticipare un importo del 20% sul costo dell’immobile (pari a 30mila euro) a fronte del finanziamento di 120 mila euro; la rata del mutuo sarebbe di 660 euro”.

“Alle suindicate condizioni, sia nel caso di cliente under 35 che over 35 il leasing risulterebbe più vantaggioso rispetto al mutuo”.

“Infatti, in caso di cliente under 35:
  • con il Leasing si otterrebbe:
  • una spesa lorda complessiva (Maxicanone + Canoni + Riscatto) pari a circa 194 mila euro;
  • imposte d’atto da pagare pari a 3,150 mila euro;
  • detrazioni fiscali pari a circa 31 mila euro;
  • un spesa netta pari a circa 166 mila euro (1).
  • con il Mutuo si otterrebbe:
  • una spesa lorda complessiva (somma anticipata dal cliente + Rate) pari a circa 188 mila euro;
  • imposte da pagare (registro, ipotecaria, catastale, imposta sostitutiva) pari a circa 2,2 mila euro;
  • detrazioni fiscali pari a circa 7,2 mila euro;
  • una spesa netta pari a circa 183 mila euro (2)”
“Il leasing risulta più vantaggioso del mutuo per complessivi 17 mila euro circa. Anche nel caso di cliente con età uguale o superiore a 35 anni il vantaggio del leasing risulterebbe confermato; pur con le agevolazioni IRPEF ridotte alla metà, la spesa netta complessiva del leasing sarebbe di 3 mila euro circa inferiore rispetto al mutuo (spesa netta Leasing 180 mila euro contro spesa netta Mutuo pari circa a 183 mila euro)”.
 
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