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NORMATIVA

Condominio, dieci regole per una corretta gestione

di Paola Mammarella
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Lavori di importo contenuto, manutenzioni straordinarie, formazione e responsabilità dell’amministratore tra nuove norme e pronunce dei giudici

Vedi Aggiornamento del 06/10/2016
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14/03/2016 – Diventare amministratore di condominio può rappresentare uno sbocco occupazionale per molti professionisti. È bene però conoscere alcune regole che possono tornare utili nella pratica quotidiana.
 
La riforma del condominio (Legge 220/2012) ha regolato i compiti e le responsabilità degli amministratori, nonché le procedure da seguire nei lavori. Nonostante le regole siano in vigore già da qualche anno, possono esserci margini di incertezza che in alcuni casi hanno richiesto l’intervento chiarificatore dei giudici.
 
Ecco un esempio di dieci regole di cui tener conto nell’esercizio della professione.
 

Formazione degli amministratori di condominio

Per svolgere l’attività di amministratore bisogna essere in possesso del diploma di scuola superiore, aver frequentato un corso di formazione iniziale e seguire degli aggiornamenti periodici. il corso di formazione iniziale deve avere una durata di 72 ore ed essere articolato, per almeno un terzo della sua durata effettiva, in esercitazioni pratiche.
 
Ogni anno è necessario inoltre seguire un corso di aggiornamento della durata minima di 15 ore che deve occuparsi dell'evoluzione normativa e giurisprudenziale e della risoluzione di casi teorico pratici.
 
Sia nei corsi di formazione che in quelli di aggiornamento devono essere trattati i compiti e i poteri dell'amministratore; la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi; le problematiche in tema di spazi comuni; la normativa urbanistica; le tecniche di risoluzione dei conflitti; l'utilizzo degli strumenti informatici e la contabilità.
 
Sono esonerati gli amministratori nominati tra i condòmini, una possibilità riservata ai piccoli condomini fino a otto appartamenti. Quelli che hanno svolto l'attività di amministrazione di condominio almeno per un anno nei tre anni precedenti sono esonerati invece dall'obbligo di essere in possesso del diploma di scuole media superiore e di svolgere il corso di formazione iniziale. Resta invece obbligatorio l'aggiornamento periodico.
 

Spese di manutenzione ordinaria in condominio

L’amministratore non deve necessariamente chiedere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale per far effettuare lavori di manutenzione ordinaria a condizione che questi siano necessari e di importo limitato.
 
Il chiarimento è arrivato con la sentenza 7327/2013 della Corte di Cassazione, secondo la quale non è necessario che gli interventi siano indifferibili e l’autorizzazione preventiva può essere sostituita dall’approvazione del consuntivo, con la conseguente ripartizione delle spese tra i condòmini.
 
Anche l’articolo 1130 del Codice Civile prevede, tra gli obblighi dell’amministratore, il compimento di “atti conservativi” sulle parti comuni. L’amministratore deve cioè far effettuare le riparazioni necessarie per garantire la sicurezza. Tra queste, le manutenzioni ordinarie di importo contenuto non necessitano dell’autorizzazione preventiva.
 

Lavori in caso di pericolo e responsabilità

L’amministratore non è responsabile se, dopo aver sottolineato la necessità di effettuare dei lavori per la presenza di pericolo imminente, l’assemblea si rifiuta di eseguirli perché non trova un accordo o non stanzia i fondi necessari.
 
L’amministratore sarebbe responsabile se non attuasse gli interventi a tutela del condominio, ma se segnala la loro urgenza e i condòmini non si attivano non corre nessun rischio. Per spiegare la materia delle responsabilità è intervenuta la Cassazione con la sentenza 21401/2009.
 

Scelta delle imprese che eseguono i lavori

Dopo che l’assemblea condominiale ha deliberato la realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria, non può delegare all’amministratore o ad un altro condomino la scelta dell’impresa che li deve realizzare.
 
L’assemblea è infatti l’unica a poter prendere decisioni sulla gestione condominiale e l’amministratore non ha, salvo che in casi limitati, poteri autonomi di spesa.
 

Fondo lavori

Per i lavori di manutenzione straordinaria e quelli effettuati per apportare innovazioni all’edificio, l’assemblea condominiale deve costituire un fondo di importo pari all’ammontare dei lavori.
 
Se sono previsti pagamenti graduali in base allo stato di avanzamento dei lavori, anche i versamenti al fondo possono essere graduali, in relazione ai singoli pagamenti.
 

Parti comuni del condominio

L’amministratore deve curare le parti comuni del condominio, ma cosa accade se sorgono contenziosi sulla proprietà? Cioè se un condòmino accampa diritti su un’area considerata comune sostenendo che sia di sua proprietà? La questione deve essere definita in altra sede e l’amministratore non ha nessun potere di accertamento.
 
Anche in questo caso è stato necessario il parere della Cassazione, che con la sentenza 7327/2013 ha spiegato che l’amministratore può agire in giudizio per la tutela delle parti comuni dell’edificio, ma non può agire per accertare i titolari dei diritti di proprietà.
 

Cambi di destinazione d’uso delle parti comuni

L’assemblea può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale. Sono invece vietati i cambi di destinazione d’uso che possono pregiudicare la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio.
 

Provvedimenti sulle parti comuni del condominio

L’amministratore deve regolamentare l’utilizzo dei beni e degli spazi comuni. Questi provvedimenti sono obbligatori per tutti i condòmini, che possono ricorrere entro trenta giorni in assemblea o davanti al giudice.
 
La materia è delicata e ha richiesto l’intervento della giurisprudenza. La Cassazione con la sentenza 10347/2011 ha affermato che l’amministratore può adottare provvedimenti obbligatori per il condominio anche in caso di dubbi interpretativi, ferma restando la possibilità che i condòmini impugnino questi atti.
 

Attività professionali in condominio

L’amministratore deve saper fornire anche i giusti suggerimenti normativi all’assemblea, ricordandole ad esempio che non può vietare ad un condomino di adibire alcune stanze del proprio appartamento ad uso professionale.  Il divieto è possibile solo se quello specifico mutamento della destinazione d’uso è vietato dal regolamento condominiale. Si tratta quindi di una valutazione da fare a monte, considerando anche l’impatto che le attività potrebbero avere sugli spazi comuni.
 

Polizze assicurative sul condominio

Per la sottoscrizione di una polizza assicurativa sul condominio è invece sempre richiesta l’autorizzazione preventiva dell’assemblea. Questo perché si tratta di una spesa facoltativa, che il condominio non è tenuto a sostenere.
 
Le uniche spese che l’amministratore è tenuto ad effettuare sono infatti quelle per la conservazione e la sicurezza delle parti comuni. Come stabilito dalla Cassazione con la sentenza 8233/2007, l’assicurazione non ha nessuno “scopo conservativo”. D’altro canto, la riforma del 2012 non ha introdotto obblighi in tal senso.
 
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