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NORMATIVA

Eco-case, Notariato: incentivare l’acquisto anche dalle imprese di ristrutturazione

di Paola Mammarella
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Al momento lo sconto Irpef pari al 50% dell’Iva vale solo se si compra un’abitazione da un'impresa di costruzione

Vedi Aggiornamento del 24/11/2016
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10/03/2016 – Le agevolazioni sull’acquisto di case efficienti dai costruttori devono essere applicate anche agli immobili ristrutturati. Questo perché le imprese di ristrutturazione non possono essere discriminate rispetto a quelle di costruzione, ma anche per non ridurre gli effetti positivi sul settore edilizio.
 
La richiesta, contenuta nello studio  7-2016/T del Consiglio Nazionale del Notariato, si pone in contrasto rispetto all’interpretazione, più restrittiva, data dal Fisco.
 

Acquisto di case efficienti dalle imprese di ristrutturazione

A finire sotto la lente del Notariato è stato il comma 56 dell’articolo 1 della Legge di Stabilità per il 2016. In base a questa norma, l’acquirente che compra direttamente dall’impresa di costruzione una casa in classe energetica A o B ha diritto ad una detrazione Irpef pari al 50% dell’Iva pagata.

Lo studio del Notariato sottolinea che, ai sensi della normativa vigente, le cessioni delle unità immobiliari residenziali interessate dall’agevolazione devono essere effettuate dalle imprese costruttrici che applicano l’Iva all’atto del trasferimento. È irrilevante che l’impresa comprenda nell’oggetto sociale l’attività di costruzione se non ha effettivamente costruito l’immobile oggetto della cessione. L’Agenzia delle entrate ha spiegato che possono considerarsi imprese costruttrici, oltre alle imprese che realizzano direttamente i fabbricati, anche quelle che si avvalgono di imprese terze per l’esecuzione dei lavori.
 
Sembrerebbero così escluse, si legge nello studio, le imprese di ripristino o  “ristrutturatrici”, cioè quelle che acquistano un fabbricato ed eseguono o fanno eseguire sullo stesso gli interventi edilizi di recupero. Questa impostazione restrittiva è stata condivisa dall’Agenzia delle Entrate in occasione di Telefisco 2016. Tuttavia, afferma il Notariato, l’interpretazione letterale dell’Amministrazione finanziaria “non può essere condivisa” perché discriminerebbe le imprese di ristrutturazione e risulterebbe in contrasto con lo spirito della norma, che è quello di favorire il mercato degli edifici efficienti. Il Notariato ha spiegato che sull’acquisto di immobili direttamente dalle imprese si paga l’Iva, mentre se si compra casa da un privato bisogna versare solo l’imposta di registro. Stando così le cose sarebbe più conveniente acquistare dai privati. Con la detrazione Iva si incentiva invece l’acquisto di immobili efficienti dalle imprese.
 

Nessuna differenza di incentivo tra prima o seconda casa

Dal momento che nella norma non c’è un riferimento espresso, lo studio afferma che non è necessario che l’immobile sia destinato a prima casa d’abitazione. Acquistando, per esempio, un’abitazione da destinare a prima casa che costa 100 mila euro, l’Iva al 4% ammonterà a 4 mila euro. Lo sconto Irpef per l’acquirente sarà pari a 2 mila euro, cioè la metà dell’Iva versata. Il rimborso avverrà in dieci anni con rate di pari importo. Se, invece, l’abitazione che costa 100 mila euro non deve essere utilizzata come prima casa, l’Iva ammonterà al 10%, quindi si dovranno versare 10 mila euro. In questo caso, l’acquirente potrà usufruire di uno sconto Irpef pari a 5 mila euro

Acquisto di immobili di lusso

La legge di Stabilità 2016 non contiene riferimenti neanche alla categoria catastale degli immobili da acquistare. Questo significa che può usufruire del beneficio anche chi acquista una casa di lusso, accatastata nelle categorie A/1, A/8 e A/9. In questi casi il vantaggio è maggiore dato che l’Iva sull’acquisto di questi immobili è al 22%.
 

Termini per ottenere la detrazione

Il Notariato ha spiegato infine che, per usufruire della detrazione, l’acquisto deve avvenire entro il 31 dicembre 2016. Il termine si riferisce al momento del rogito, non al versamento di eventuali acconti o al periodo in cui sono effettuate le operazioni relative all’Iva.
 
Non è inoltre necessario indicare in modo espresso l’intenzione di usufruire della detrazione perché questa scatta automaticamente se ci sono tutte e condizioni richieste.
 
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