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NORMATIVA

Abusi edilizi, ecco la classificazione del Consiglio di Stato

di Paola Mammarella
Commenti 19960

E ad ogni tipo di violazione è associata la sanzione, dalla multa alla demolizione

Vedi Aggiornamento del 18/10/2017
Commenti 19960
11/05/2017 – Gli interventi eseguiti in assenza o totale difformità dal titolo abilitativo vanno sanzionati con la demolizione. Mano più leggera in caso di variazioni non essenziali. È quanto emerge dalla sentenza 1484/2017, con cui il Consiglio di Stato ha classificato i diversi tipi di abuso edilizio e indicato quale sanzione applicare in base al Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001).
 

Assenza o difformità totale dal permesso di costruire: scatta la demolizione

È la categoria di abusi più grave ed è disciplinata dall’articolo 31 del testo Unico dell’edilizia. Avviene quando si realizza un’opera edilizia senza aver ottenuto il permesso di costruire, ma anche quando gli interventi effettuati sono completamente diversi da quelli autorizzati. Questo si verifica se l’organismo edilizio costruito è:
- integralmente diverso per caratteristiche tipologiche architettoniche ed edilizie;
- integralmente diverso per caratteristiche planovolumetriche, e cioè nella forma, nella collocazione e distribuzione dei volumi;
- integralmente diverso per caratteristiche di utilizzazione (la destinazione d’uso derivante dai caratteri fisici dell’organismo edilizio stesso);
- integralmente diverso perché comportante la costituzione di volumi nuovi ed autonomi.
 
In tutti questi casi è prevista la demolizione e ci sono anche conseguenze penali a carico del responsabile.
 

Variazione essenziale rispetto al progetto approvato

Questo caso, regolato dall’articolo 32 del TUE, è parificato agli interventi realizzati in assenza o totale difformità dal permesso di costruire. Questo significa che sono puniti con la demolizione, ma gli effetti penali sono minori e si limitano all'ammenda fino a 10.329 euro.
 
Si ha variazione essenziale in presenza di una o più delle seguenti condizioni:
- mutamento di destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal D.M. 2 aprile 1968;
- aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
- modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato, ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
- mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentite;
- violazione della normativa edilizia antisismica.
 
Le variazioni essenziali, per essere considerate regolari, devono ottenere un nuovo permesso di costruire e bisogna quindi tenere presenti i cambiamenti avvenuti nella normativa.
 
Non bisogna confondere le variazioni essenziali con le varianti, che riguardano la richiesta di una variazione del titolo autorizzativo e sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio rispetto a quello principale. In questi casi vale la normativa vigente al momento del rilascio del permesso di costruire principale.
 

Difformità parziale dal permesso di costruire

Si verifica quando un intervento, pur se contemplato dal titolo autorizzativo, è realizzato secondo modalità diverse da quelle previste nel progetto.
 
In questi casi, le modifiche incidono su elementi particolari e non essenziali della costruzione e non coinvolgono le strutture essenziali dell’opera.
 
È prevista la demolizione, ma se questa non può avvenire senza danneggiare le parti realizzate legittimamente, può essere applicata una multa.
 

Casi ambigui: vale la soglia di tolleranza del 2%

Dal momento che non esiste una compiuta definizione della categoria dei lavori ed interventi eseguiti in parziale difformità, è stata introdotta una soglia di rilevanza minima al di sotto della quale le variazioni non costituiscono illecito edilizio.
 
Non si incorre in sanzioni in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali.
 

Demolizione degli abusi, il caso pratico

Nel caso preso in considerazione, il proprietario di un lastrico solare aveva realizzato un unico lucernario di metri 2,85 per 6,15 invece dei due previsti dal progetto, entrambi a forma di un quadrato di 3 metri.
 
L’apertura del lucernario era in posizione diversa da quella autorizzata ed emergente dal piano di calpestio del terrazzo per un metro, mentre il regolamento edilizio prevedeva come limite massimo una sporgenza di 80 centimetri.
 
All’interno dell’abitazione erano stati inoltre realizzati due soppalchi, posti ad un’altezza di 2,40 metri dal piano di calpestio, in violazione delle norme sulle altezze minime dei locali abitabili.
 
Il responsabile degli interventi riteneva che non si trattasse di variazioni essenziali. Di parere opposto i giudici, che hanno invece ordinato la demolizione delle opere realizzate.

 
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