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Lazio, in vigore la nuova legge per la rigenerazione urbana

di Rossella Calabrese
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Ecco tutte le novità su recupero edilizio, ampliamenti, cambi di destinazione d’uso, miglioramento sismico, efficientamento energetico

Vedi Aggiornamento del 15/08/2017
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21/07/2017 - È stata pubblicata sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio del 18 luglio ed è entrata in vigore il 19 luglio la Legge per la rigenerazione urbana e il recupero edilizio.
 

Gli obiettivi della legge

La legge si propone di promuovere, incentivare e realizzare la rigenerazione urbana intesa in senso ampio e integrato, incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, favorire il recupero delle periferie, delle aree urbane degradate, delle aree produttive e degli edifici dismessi o inutilizzati.
 
E ancora, di qualificare la città esistente, limitare il consumo di suolo, aumentare la sicurezza sismica dei manufatti esistenti, migliorare la qualità ambientale e architettonica dello spazio insediato, promuovere e tutelare l’attività agricola, il paesaggio e l’ambiente e promuovere lo sviluppo del verde urbano.
 

Programmi di rigenerazione urbana

Nelle aree urbanizzate, esclusi i centri storici, per riqualificare contesti urbani degradati e per recuperare complessi edilizi ed edifici dismessi, i Comuni potranno attuare ‘programmi di rigenerazione urbana’, anche su proposta  di privati o associazioni consortili di recupero urbano.
 
Tali programmi potranno prevedere premialità per il rinnovo del patrimonio edilizio, per le opere pubbliche e per le cessioni di aree aggiuntive, fino al 35% della superficie lorda esistente (fino al 40% nel caso in cui la superficie esistente sia ridotta almeno del 15% a favore della superficie permeabile).
 
Per promuovere la qualità urbanistica, edilizia ed architettonica dei programmi di rigenerazione urbana, le premialità aumentano del 5% nel caso in cui gli interventi siano realizzati mediante concorso di progettazione.
 
Per le finalità di sostenibilità ambientale si applicano le norme regionali in materia di architettura sostenibile e di bioedilizia (Lr 6 del 27 maggio 2008) e il Protocollo ITACA Regione Lazio. Inoltre, nei programmi di rigenerazione urbana si deve prevedere, nella misura minima del 30% l’utilizzo di materiali di recupero derivanti dalle demolizioni di opere e manufatti di edilizia civile.
 

Ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio

I Comuni individueranno, anche su proposta dei privati, ambiti territoriali urbani nei quali consentire interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica o di demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti, con un bonus volumetrico o di superficie lorda fino al 30%.
 
È consentito il cambio della destinazione d’uso degli edifici, a patto che la nuova sia prevista dallo strumento urbanistico generale vigente o sia compatibile o complementare tra le categorie funzionali (residenziale, turistico ricettivo, direzionale, servizi e commerciale limitatamente agli esercizi di vicinato; produttivo, direzionale, servizi e commerciale limitatamente alle medie e grandi strutture di vendita).
 
È vietato il mutamento delle destinazioni d’uso finalizzato all’apertura delle medie e grandi strutture di vendita. Anche in questo caso, le premialità sono aumentate del 5% nel caso in cui sia bandito un concorso di progettazione.
 

Cambi di destinazione d’uso degli edifici

I Comuni - con delibera di consiglio - possono consentire interventi di ristrutturazione edilizia, compresa la demolizione e ricostruzione, di singoli edifici con superficie fino a 10.000 mq, con mutamento della destinazione d’uso tra le categorie funzionali ex art. 23-ter del Dpr 380/2001 (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale) esclusa quella rurale. Anche in questo caso è vietata l’apertura di medie e grandi strutture di vendita. I Comuni possono limitare questi interventi nei centri storici e nelle zone omogenee D.
 
Nelle more dell’approvazione della suddetta delibera di consiglio, e comunque non oltre 12 mesi dall’entrata in vigore della legge, le norme relative ai cambi di destinazione d’uso si applicano agli edifici esistenti legittimi o legittimati, purché non ricadenti nei consorzi industriali e nei PIP e nelle zone omogenee D. Per gli edifici situati nei centri storici è necessaria l’autorizzazione della giunta comunale.
 

Ampliamenti per miglioramento sismico ed efficientamento energetico

Per incentivare il miglioramento sismico e l’efficientamento energetico degli edifici esistenti, i Comuni possono consentire interventi di ampliamento del 20% della volumetria o della superficie degli edifici residenziali, per un incremento massimo di 70 mq di superficie.
 
Gli ampliamenti sono consentiti anche con aumento delle unità immobiliari. Tali interventi si applicano agli edifici legittimi o legittimati per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio in sanatoria, anche se ricadenti nelle zone omogenee E.
 
Gli ampliamenti possono realizzarsi in adiacenza o in aderenza rispetto al corpo di fabbrica, anche utilizzando parti esistenti dell’edificio; ove ciò non si possibile o comprometta l’estetica del fabbricato, si può realizzare un corpo edilizio separato (nel cratere sismico, anche in altro lotto).
 
Gli ampliamenti devono essere realizzati nel rispetto della normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia e, in particolare, dal Dlgs 192/2005, dalla Lr 6/2008, dai DPR 74/2013 e 75/2013 e dal DM 26 giugno 2009. Sono esclusi i centri storici.
 

Interventi diretti con bonus volumetrico e di superficie

Sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione con incremento fino al 20% della volumetria o della superficie lorda esistente, ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito è del 10% della superficie coperta.
 
Oltre al mantenimento della destinazione d’uso in essere, sono consentiti i cambi di destinazione d’uso nel rispetto delle destinazioni d’uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti e i cambi all’interno della stessa categoria funzionale.
 

Incentivi per cinema, centri culturali e teatri

Per tutelare le sale cinematografiche e i centri culturali polifunzionali, agevolare la di quelli chiusi o dismessi e realizzarne di nuovi, è consentita la ristrutturazione edilizia o la demolizione e ricostruzione con un incremento della volumetria o della superficie fino al 20%.
 
Nei teatri, sale cinematografiche e centri culturali esistenti, sono consentiti, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti comunali, cambi di destinazione d’uso fino al 30% delle superfici esistenti per l’apertura di attività commerciali, artigianali e servizi. Con le stesse modalità sono consentiti interventi di adeguamento delle strutture ricettive all’aria aperta. Queste norme non si applicano invece ad edifici siti nei centri storici.
 

Recupero dei sottotetti

La legge per il recupero dei sottotetti (LR 13/2009) è applicabile a quelli ultimati al 1° giugno 2017. Il limite precedente era al 31 dicembre 2013.
 
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