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NORMATIVA

Condominio minimo e ristrutturazioni, le regole per le detrazioni fiscali

di Rossella Calabrese

Dall’Agenzia delle Entrate chiarimenti su codice fiscale e bonifici relativi ai lavori sulle parti comuni

Vedi Aggiornamento del 11/05/2018
02/05/2018 - Per fruire del bonus ristrutturazioni per i lavori eseguiti sulle parti comuni di un condominio minimo sprovvisto di codice fiscale, i condòmini possono inserire nelle proprie dichiarazioni dei redditi il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico relativo ai lavori.
 
L’Agenzia delle Entrate ha risposto al quesito di contribuente che chiedeva chiarimenti sulle modalità per beneficiare della detrazione Irpef in caso di interventi di recupero del patrimonio edilizio eseguiti in un condominio minimo. Gli stessi chiarimenti sono stati forniti con la Circolare 7/E del 27 aprile 2018.
 
L’Agenzia ha ricordato che si definisce ‘condominio minimo’ un edificio composto da un numero non superiore a 8 condòmini. Il condominio minimo non ha l’obbligo di nominare un amministratore né quello di acquisire il codice fiscale del condominio, a condizione che venga comunque consentito alle banche e a Poste italiane Spa operare la ritenuta prevista dalla legge all’atto dell’accredito del pagamento.
 
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Pertanto - spiega l’Agenzia - in mancanza del codice fiscale del condominio minimo, i contribuenti, per fruire della detrazione per la quota di  loro spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute, utilizzando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il relativo bonifico.
 
Se ogni condomino ha eseguito il bonifico per la propria quota, dovrà riportare in dichiarazione il proprio codice fiscale.
 
In sede di controllo, il contribuente deve dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio, e, se si avvale dell’assistenza fiscale, è tenuto a esibire al Caf o all’intermediario abilitato, oltre alla documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto all’agevolazione, un’autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio, come spiegato nella Circolare 3/E del 2 marzo 2016, paragrafo 1.7.
 

Condominio minimo, le regole per fruire dei bonus fiscali

Il paragrafo 1.7 della Circolare 3/E del 2 marzo 2016 illustra l’evoluzione della disciplina sulla detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica realizzati su condomìni minimi.
 
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali, la fruizione dell’agevolazione è stata subordinata, fin dall’entrata in vigore della legge 449/1997 (che ha introdotto la detrazione per le ristrutturazioni), alla circostanza che il condominio sia intestatario delle fatture ed esegua, nella persona dell’amministratore o di uno dei condòmini, tutti gli adempimenti richiesti dalla normativa, compreso quello propedeutico della richiesta del codice fiscale.
 
Con Circolare 11/E 21 maggio 2014 (paragrafo 4.3), è stato ricordato che in presenza di un ‘condominio minimo’, risulteranno comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, ad eccezione degli articoli 1129 e 1138 c.c., che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
 
Con Risoluzione 74/E del 27 agosto 2015 sono stati indicati gli adempimenti da adottare nel caso di interventi sulle parti comuni di un condominio minimo, effettuati nel 2014 senza aver richiesto il codice fiscale del condominio. La risoluzione ha ribadito necessità di chiedere il codice fiscale del condominio ma è stato nel contempo evidenziato che il condominio, sui pagamenti effettuati per avvalersi della agevolazioni fiscali in esame, non deve effettuare le ritenute ordinariamente previste dal DPR 600/1973. Su tali pagamenti, infatti, si applica la sola ritenuta prevista dal Decreto Legge 78/2010, effettuata da banche e Poste italiane Spa all’atto dell’accredito del pagamento.
 
Ulteriori valutazioni collegate alla esigenza di semplificare gli adempimenti dei contribuenti, portano a riconsiderare le istruzioni fornite con la precedente prassi. In particolare, nel presupposto che il pagamento sia stato effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale e che, quindi, non vi sia stato pregiudizio al rispetto da parte delle banche e di Poste Italiane Spa dell’obbligo di operare la ritenuta disposta dall’art. 25 del DL 78/2010 all’atto dell’accredito del pagamento, si può ritenere che non sia necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto.
 
In assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi e per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico.
 
Naturalmente il contribuente è tenuto, in sede di controllo, a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio, e, se si avvale dell’assistenza fiscale, è tenuto ad esibire ai CAF o agli intermediari abilitati, oltre alla documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto alla agevolazione, una autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio.
 
Devono ritenersi superate, pertanto, le indicazioni fornite con la Circolare 11/E del 2014 e con la Risoluzione 74/E del 2015, salvi restando i comportamenti già posti in essere in attuazione di tali documenti di prassi.
 
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