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Forum / Incentivi / abitazione ereditata e lavori 110

abitazione ereditata e lavori 110

Salve,

non riesco a capire se si può fare il 110 (cappotto + trainati e forse pannelli solari), su un edificio abitativo, attualmente non abitato (è quasi un rudere) benchè classificato come abitazione A, ove ancora vi è installata la caldaia anche se non funzionante (luce, gas e acqua furono disdetti), ereditato da più eredi, ovvero ognuno dei fratelli ha una quota. Quindi l'immobile risulta, non abitato e con più proprietari in parti uguali. Si può fare il 110 se tutti i proprietari sono d'accordo? Grazie a chi vorrà rispondermi.

 
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Buonasera. Legalmente, non vedo ostacoli rispetto alla provenienza ereditaria. La sostituzione della caldaia esistente, comunque, è un intervento trainante, per cui dovrebbe dare accesso al superbonus. L'immobile è in zona sismica?

 
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09/04/2021

Salve, grazie della risposta!

Intendeva forse in che zona sismica ricade l'immobile? Zona 3.

Pertanto se tutti fossero concordi a fare un lavoro trainante, sia esso la nuova caldaia, sia esso, il cappotto, l'immobile potrebbe essere ristrutturato. Ci sarebbe da dare il tetto e salire di un piano. Il dubbio io l'ho ancora perchè ho sempre e solo letto edificio di residenza unifamigliare e per esso intendo che deve essere di proprietà di una famiglia sola, mentre qui la proprietà è di 4 nuclei famigliari diversi e nessuno di questi ci abita o ha presso di esso residenza o domicilio....



 
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12/04/2021

@FedericaGrassi

Il dubbio io l'ho ancora perchè ho sempre e solo letto edificio di residenza unifamigliare e per esso intendo che deve essere di proprietà di una famiglia sola...

Tipologie di immobili e Superbonus 110%

 
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12/04/2021

Grazie del link che però riporta:

“Superbonus 110%: edificio unifamiliare e relative pertinenze

Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare avente carattere residenziale, di proprietà esclusiva o in comproprietà, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinata all’abitazione di un singolo nucleo familiare” .


La parte finale appunto è quella che dicevo non mi è chiarissima, nel mio caso, perchè qui parla di DESTINAZIONE A SINGOLO NUCLEO FAMIGLIARE, invece il mio caso è una casa singola (che vorremmo ampliare contestualmente alzandola di un piano), che dispone di allacci preesistenti, ora non funzionanti in senso non eroganti, priva di ape, non abitata, in parte pericolante, classificata al catasto come abitazione in classe A, e derivante da eredità famigliare, la cui parte è suddivisa tra 4 eredi (più contando gli eredi degli eredi). Quindi anche se si potesse procedere con il 110, poi non troverebbe riscontro la parte finale della norma che prevede appunto la destinazione a singolo nucleo famigliare, qui invece resterebbero proprietari più persone, esattamente come all'avvio dei lavori. Intendo giusto?


Diversamente sarebbe possibile al termine dei lavori destinarla a vendita, quindi ad un unico proprietario?

 
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13/04/2021

@FedericaGrassi

La definizione di edificio unifamiliare non è sempre stata uniforme, è considerata in modo diverso, a secondo dei contesti: fiscale, urbanistico, catastale, eccetera

Inizialmente (maggio 2020 e prima nella bozza DDL) era riferita esclusivamente all'abitazione principale, poi l'agevolazione fiscale è stata ampliata alle seconde case.

Per il superbonus è stata ripresa la definizione usata in ambito urbanistico edilizio

INTESA 20/10/2016 - Allegato A

QUADRO DELLE DEFINIZIONI UNIFORMI - VOCE 33

Il nucleo familiare

Un nucleo familiare designa un’unità sociologica che vive nello stesso alloggio, oltre che una famiglia tradizionale o una persona fisica che vive in una casa, appartamento, monastero o caserma. Al nucleo familiare possono essere associati anche collaboratori o, in società aristocratiche, servi.

Ai fini del superbonus il caso segnalato è un edificio unifamiliare

Noto confusione tra categoria catastale e classe energetica

La categoria catastale è quella riportata sulla visura catastale, di fatto non è stata indicata, riportare solo la lettera A non è sufficiente, anzi è importante conoscerla.

Le categorie catastali A/1 (Abitazioni di tipo signorile) ed A/8 (Abitazioni in ville) ed in parte A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), se questi non sono aperti al pubblico SONO ESCLUSE DAL SUPERBONUS

Ciò che importa per il superbonus è la destinazione ad uso abitazione.

L'esistenza di un impianto di riscaldamento prima degli interventi, che ora la caldaia non funzioni è IRRILEVANTE.

La caldaia può essere sostituita, l'impianto di riscaldamento ripristinato.

Il fatto che venga considerato rudere è IRRILEVANTE, se lo fosse stato si doveva presentare denuncia di variazione catastale per il passaggio alla categoria catastale fittizia F/2 (unità collabenti), ma devono rispettare precise condizioni.

Potrebbe essere un problema in casi particolari per la produzione di APE

F/2 accede al superbonus, perché considerato edificio esistente

F/3 (unità in corso di costruzione), edificio NON esistente, non accede al superbonus

F/4 (unità in corso di definizione), edificio esistente, può accedere al superbonus

luce, gas e acqua furono disdetti IRRILEVANTE

La zona sismica è RILEVANTE SOLO se si eseguiranno interventi con sismabonus, con requisiti e regole diverse dal superbonus

salire di un piano l'intervento non accede al superbonus perché parte di edificio non esistente prima degli interventi

qui la proprietà è di 4 nuclei famigliari diversi e nessuno di questi ci abita o ha presso di esso residenza o domicilio

ciò che importa è chi sosterrà le spese degli interventi e che possieda i requisiti

Portale dell’Agenzia delle Entrate - Superbonus 110%

priva di ape IRRILEVANTE comunque non potrà essere usato APE preesistente, si faranno due APE convenzionali (per dimostrare salto due classi energetiche, oppure quella più alta), pre e post intervento, alla fine degli lavori un solo APE standard

IMPORTANTE è l'esistenza di vincolo urbanistico da parte del Comune / Regione, oppure altro vincolo (storico, architettonico, o paesaggistico), gli altri vincoli sono idrogeologico, idraulico, distanze da rispettare, eccetera

Occorre conoscere il PUC del proprio Comune, o diverso Piano, nonché il regolamento edilizio e quello igienico-sanitario

Diversamente sarebbe possibile al termine dei lavori destinarla a vendita, quindi ad un unico proprietario?

Il superbonus non condiziona la vendita, salvo il caso particolare di Impresa che promette di vendere l'edificio ancora da costruire

 
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13/04/2021

@AlbertoCannaò

La ringrazio della risposta e delle precisazioni.

Conosco la differenza tra categoria catastale e classe energetica, semplicemente non le ho indicate poichè non erano rilevanti per la domanda che ho posto , comunque la cat. cat. è A/4 e la classe energetica è ovviamente la più bassa, G.

So anche che innalzare di un piano l'abitato non rientra nel 110, l'ho scritto solo per dare idea delle opere che vorremmo realizzare anche contestualmente al 110, che quindi sarebbero da pagarsi a parte. Allo stesso modo ho voluto precisare il discorso servizi, che so essere irrilevante in termini di utilizzo reale, basta che sia diciamo "predisposto", anche qui era per far capire lo stato in cui versa la casa.

Quanto ai vincoli, non ve ne sono sulla casa e potremmo anche alzare di un piano, purchè nel rispetto dell'ampiezza del perimetro, ma ve ne sono sulla terra circostante, dovendono cedere una parte al comune, ma credo che non abbia nulla a che vedere con la casa in se stessa.

Quello che ho compreso dalla sua ultima è che quindi il fatto che poi uno dei proprietari attuali e futuri (post eventuali lavori), ci vada ad abitare o meno o che l'immobile poi venga messo tipo in affitto a terzi, non preclude l'accesso al 110.

Le spese, come tutti, vorremmo che le sostenesse l'impresa, quindi mediante cessione del credito, poichè non abbiamo le risorse finanziarie sufficienti, infatti è in forse anche il raddoppio del piano, perchè dovremmo pagarcelo tutto.

Quanto ai requisiti, ciascuno dei proprietari li ha, attualmente sono n. 6 proprietari, poichè a seguito di morte sono subentrati i figli e la moglie dell'erede che possedeva 1/4.

Consiglierebbe di modificare la categoria catastale dal A/4 a F2 collabende? A quanto mi pare di capire, sarebbe saggio qualora l'immobile restasse tipo rudere, non pienamente abitabile, mentre se volessimo avviare il 110, non farebbe differenza, trattandosi di abitazione comunque esistente.



 
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13/04/2021

@FedericaGrassi

Quanto ai vincoli, non ve ne sono sulla casa e potremmo anche alzare di un piano, purchè nel rispetto dell'ampiezza del perimetro, ma ve ne sono sulla terra circostante, dovendono cedere una parte al comune, ma credo che non abbia nulla a che vedere con la casa in se stessa.

In realtà l'intervento progettato (sopraelevazione) comporta un aumento di volume, quanto consentito dipende dal PUC del Comune

Da cui eventuale asservimento urbanistico di una o più particelle di terreno: per tot metri quadrati di superficie si possono costruire tot metri cubi di volume

(indice di densità fondiaria / indice di fabbricabilità fondiaria)

Se l'incremento sarà possibile significa che l'area circostante non è satura di edifici

Quello che ho compreso dalla sua ultima è che quindi il fatto che poi uno dei proprietari attuali e futuri (post eventuali lavori), ci vada ad abitare o meno o che l'immobile poi venga messo tipo in affitto a terzi, non preclude l'accesso al 110.

Il requisito di destinazione abitativa deve esserci prima degli interventi, ciò si dimostra con la categoria catastale, per il sismabonus non esiste questo paletto

Anche l'ipotetico inquilino avrebbe potuto sostenere le spese, il proprietario gli poteva cedere il credito, l'inquilino a sua volta poteva cedere a terzi

Le spese, come tutti, vorremmo che le sostenesse l'impresa, quindi mediante cessione del credito, poichè non abbiamo le risorse finanziarie sufficienti, infatti è in forse anche il raddoppio del piano, perchè dovremmo pagarcelo tutto.

La cessione del credito non risolve il problema della liquidità: servirà un piano finanziario per anticipare le spese da sostenere per iniziare i lavori (spese per i materiali e cantiere), quindi spese per il piano finanziario (intervento di Banca ?

Se non si produce sufficiente reddito l'eccedenza del credito non si recupera

Consiglierebbe di modificare la categoria catastale dal A/4 a F2 collaben(t)e?

NO - Persa possibile occasione perché F/2 è senza rendita catastale, quindi esente da IMU e TASI, se i requisiti ci fossero stati realmente si risparmiava, almeno nel passato

La Legge di Bilancio 2020 al comma 741 ha introdotto una modifica, che sembra consentire applicazione IMU a F/2 - F/3 - F/4 - F/6 (unità in attesa di dichiarazione)

Per il superbonus non fa differenza (l'una o l'altra edificio esistente)

 
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13/04/2021

@AlbertoCannaò

in precedenza avevamo chiesto parere ad un ingegnere che aveva verificato presso il comune e ci aveva detto che potevamo innalzare tranquillamente di un piano (solo uno) purchè nel rispetto dell'ampiezza perimetrale. Comunque ci sono aziende che non chiedono anticipi di liquidità per il materiale, fanno tutto loro e poi si trattengono il credito, quindi si può fare il 110 anche se non si ha liquidità immediata da anticipare. Bisogna solo trovare una impresa abbastanza solida da sostenere tutto prima e dopo. La ringrazio ancora per il bello scambio. Le chiedo da ultimo se sa dove trovare la normativa aggiornata, prendendo in considerazione il fatto che si sono susseguite finora molte modifiche specie da parte dell'agenzia entrate; onde evitare di cercare tutte le varianti normative, volevo sapere se c'è un sito ove poter accedere alla normativa aggiornata in data odierna, che abbia inglobato già nel testo tutte le modifiche, di modo da scaricarsi quella e non avere altri riferimenti. Grazie ancora.

 
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14/04/2021

@FedericaGrassi

. . . volevo sapere se c'è un sito ove poter accedere alla normativa aggiornata . . .

NORMATTIVA - il Portale della Legge vigente - Presidenza del Consiglio dei Ministri

A volte aggiornano in ritardo, anche oltre due settimane dopo la modifica

Una volta mi sono accorto che all'inizio avevano dimenticato parte di una modifica, poi inserita parecchi giorni dopo !

Molto utile perché è possibile anche l'opzione multivigenza, ovvero il testo originale da applicare in una specificata data

Per Agenzia delle Entrate potrà essere più complicato per chi non ha pratica

Normativa e prassi

Più gettonate le Risposte alle istanze di interpello (tralasciare consulenza giuridica)

Prestare attenzione ai titoli delle Risposte (ritengo impossibile sintetizzare il titolo)

... (decreto Rilancio) - pdf (se AdE non sbaglia la risposta è aggiornata)

... (decreto Rilancio versione in vigore al 31/12/2020) - pdf

Seguono Circolari e Provvedimenti del Direttore soggetti a pubblicità legale

a volte anche Risoluzioni

Documentazione Economica e Finanziaria (a cura del CeRDEF) per documenti antichi

CeRDEF = Centro Ricerche e Documentazione Economica e Finanziaria 

A volte le guide dell'Agenzia delle Entrate non sono aggiornate

Quelle prima 08/08/2020 possono essere pericolose Guide fiscali

 
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14/04/2021
pg

"Bisogna solo trovare una impresa abbastanza solida da sostenere tutto prima e dopo." Scusatemi che significa questa frase? Ci sono imprese che stanno facendo lavori, senza alcun esborso da parte del proprietario dell'abitazione e i proprietari sono tranquilli (ne conosco alcuni poverissimi), ma non è che dopo anni l'impresa può fare rivalsa e il proprietario deve pagare tutti i lavori fatti? Grazie

 
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20/04/2021

Bisogna solo trovare una impresa abbastanza solida da sostenere tutto prima e dopo.

Scusatemi che significa questa frase?

Significa che . . . Superbonus 110%, lo sconto in fattura fa gola (non alle imprese)

ma non è che dopo anni l'impresa può fare rivalsa e il proprietario deve pagare tutti i lavori fatti?

Semmai il discorso è un altro, ci sono tre livelli di controllo, prima degli interventi e quelli dopo, comunque prima di quelli da parte di ENEA e dell'Agenzia delle Entrate

Prima di iniziare gli interventi occorre accertare la regolarità catastale ed edilizia/urbanistica, in particolari casi non possono esserci opere abusive, senza presentare richiesta di sanatoria, pena la restituzione credito d'imposta e l'applicazione di sanzioni

Per accedere al superbonus 110% occorre eseguire almeno un intervento trainante (o principale)

Per il Condominio si esegue sulle parti comuni, ma se si accerta un'opera abusiva su queste parti, non si possono iniziare i lavori prima della sanatoria

Non si potranno eseguire interventi su quella particolare parte comune: una veranda abusiva sulla facciata non impedirà l'intervento sul tetto, se non saranno eseguiti interventi sulla o sulle facciate dove è presente la veranda / verande abusive; si potranno eseguire interventi sulle altre facciate, quelle senza opere abusive

Un'opera abusiva realizzata all'interno dell'appartamento, non impedirà l'esecuzione d'interventi sulle parti comuni, ma non si potranno eseguire interventi trainati (o secondari) nell'appartamento, senza presentare richiesta di sanatoria

I tecnici abilitati asseverano la congruità dei prezzi delle opere realizzate (e spese ad esse direttamente collegate, quelle indirette saranno escluse), quanto eccede i massimali di spese saranno a carico del proprietario / possessore (comprese le spese escluse)

Asseverazioni per il Superbonus: tutte le regole

Commercialisti, CAF, ecc., attestano i requisiti fiscali e la completezza dei documenti presentati, rilasciando visto di conformità

Superbonus 110 per cento, visto di conformità: nuove istruzioni dei Commercialisti

Superbonus 110%: quali sono le 5 certificazioni obbligatorie se voglio cedere il credito?

Agenzia delle Entrate - Adempimenti + Agenzia delle Entrate - Requisiti

La responsabilità di fornitore e cessionario + Superbonus con responsabilità solidale

Controlli fiscali dell’Agenzia delle Entrate + Controlli ENEA + ECCETERA

 
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20/04/2021

UNA DIMETICANZA

La cessione del credito di imposta del Superbonus: come funziona

La detrazione in esame, come tutte le detrazioni, potrà essere goduta dal beneficiario nei limiti della propria capienza fiscale e non sarà possibile riportare, agli anni fiscali successivi, le eccedenze non utilizzate.

 
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20/04/2021

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