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Bonus 110 - tre appartamenti

Buongiorno,

pongo il presente quesito prima di andare a rogito in modo tale da avere successivamente all'acquisto la situazione più favorevole per poter usufruire dei bonus edilizi su tutti gli immobili. 

La situazione è la seguente:

tre appartamenti su unico lotto composto da una villa (A7 al primo piano e A7 al piano terra) + una dependance (A4); le famiglie che andranno a vivere nel complesso saranno due.

Come acquistare/intestare gli appartamenti per poter usufruire a pieno del bonus 110 per ristrutturazione? (Si tratta di una ristrutturazione pesante).

Qualora "figlio" acquistasse la piena proprietà dell'A7 e dell'A4, e la nuda proprietà dell'A7 con usufrutto a "padre"; quest'ultimo appartamento può godere del bonus in oggetto o sarebbe meglio che "figlio" acquistasse tutti e tre gli appartamenti cedendo un A7 in comodato d'uso gratuito a "padre"?

Grazie!

 
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Non si capisce l'attuale intestazione al Catasto Fabbricati delle 3 unità immobiliari urbane (u.i.u.)

Non si capisce cosa si intende per famiglie (che andranno a vivere nel complesso saranno due)

Non si capisce quali interventi per ristrutturazione (è generico)


 
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20/04/2021

Buongiorno,

attualmente gli immobili sono intestati tutti per 1/2 e 1/2 a due sorelle (ricevuti in eredità).


Il rogito è previsto tra un mese ma è ancora da definire chi sarà l'acquirente.

Sostanzialmente, al piano primo vivrà il figlio. (A7)

Al piano terra vivranno madre e padre. (A7)

Nella dependance (A4) non vivrà nessuno.

La ristrutturazione riguarderà impianti, tetto, facciate, infissi...


Per far si che il bonus 110 possa essere applicato su tutti e tre gli appartamenti, a chi conviene intestare?

 
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20/04/2021

EDIFICIO A/4 = edificio residenziale unifamiliare e relative pertinenze

(interventi consentiti sia trainanti, sia trainati)

Presidenza del Consiglio dei Ministri Conferenza Unificata - INTESA 20 ottobre 2016

ALLEGATO A - VOCE 33 - 3 - (definizione di) Edificio Unifamiliare

EDIFICIO A/7 = edificio residenziale in Condominio (sia trainanti, sia trainati)

(se proprietario o possessore, o gruppi di proprietari / possessori sono diversi)

EDIFICIO A/7 = edificio residenziale composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche

(estratto DL 34/2020, ora legge 77/2020, articolo 119, comma 9, lettera a)

(seguono le stesse regole per il Condominio, anche se in questo caso le parti comuni sono intese in senso oggettivo, mentre per il Condominio in senso soggettivo)

La materia è di natura fiscale, competenza di commercialista (e simili)

Consultare anche il notaio, forse potrà essere utile quanto condiviso in altro forum / discussione

COLLEGAMENTO ALLA PARTICOLARE DISCUSSIONE E RISPOSTA

scaricare anche il file

La ricostruzione dei fabbricati condominiali. Negozi attuativi e intervento del Notaio (Notaio Carlo Camocardi) - abstract.d1379148037.pdf

Riferito al caso di demolizione e ricostruzione, ma è discussa la materia di competenza notarile

Non conoscendo a fondo la specifica materia, non so se esiste qualche riferimento al caso

Non mi è chiaro quanto riportato nella Circolare n° 24 del 8/08/2020

La detrazione è riconosciuta nella misura del 110 per cento, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e si applica alle spese sostenute, per interventi “trainanti” e “trainati”, dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, indipendentemente dalla data di effettuazione degli interventi.

In caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, realizzati su edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongono di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all'interno di edifici plurifamiliari, il Superbonus spetta per le spese sostenute dalle persone fisiche -

nonché dai soggetti che producono reddito d’impresa o esercenti arti e professioni in relazione agli interventi su immobili diversi da quelli utilizzati per lo svolgimento di attività di impresa, arti e professioni - per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari. Tale limitazione non opera per le spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Massimo due unità per ciascun edificio, oppure in totale, compreso il secondo edificio ?

Ciascuna sorella è comproprietaria di tre unità immobiliari urbane (u.i.u.)

Questione eventualmente risolvibile dividendo le due unità A/7, perché dovrebbero essere di valore commerciale uguale o quasi uguale, la differenza per compensazione in denaro

Con la divisione si formerebbe il Condominio minimo

Ciascuna sorella possiederà due u.i.u., una per la quota intera l'altra per il 50%

Rimane la questione sulla proprietà del terreno, è stato scritto tre appartamenti su unico lotto

Suppongo una sola particella catastale

Ente urbano per il Catasto Terreni, area urbana per il Catasto Fabbricati

Sull'estratto di mappa del Catasto Terreni gli edifici riportano il simbolo della graffa ?

Norme per il disegno delle mappe

Superbonus e legge di bilancio 2021: la mappa delle proroghe del 110%

Mini guida del gennaio 2018 guida vecchia, ma riporta in modo semplice gli interventi possibili

Agenzia delle Entrate - Detrazione ristrutturazioni edilizie

Agenzia delle Entrate - Tabelle riepilogative

Manca nota sulle coperture di sottotetti non riscaldati (l’intervento è aggiuntivo agli interventi di isolamento termico delle strutture opache di cui al comma 1, lettera a), della Legge 77/2020)

. . . Gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il

concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente. . . .

La superficie di sottotetto non riscaldato, oggetto di intervento, non potrà essere computata all’interno del 25% di superficie disperdente lorda minima; il massimale non subisce variazione, nonostante l’introduzione del nuovo intervento.

 
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22/04/2021

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