Network
Pubblica i tuoi prodotti
Forum / Ufficio Tecnico / Conformità e Difformità

Conformità e Difformità

Molte discussioni sul nostro forum vertono sulle tematiche di “difformità” che spuntano proprio durante la fase di vendita e/o donazione di un immobile.
Avete mai sentito della conformità catastale? Credo di si e in molti pensano sia più che sufficiente, ahimè anche tanti notai…..e della conformità urbanistica? Chi è mai questa figura mitologica?

Ebbene conformità catastale e conformità urbanistica sono entrambe indispensabili, l’una non esclude o sostituisce l’altra. Devono verificarsi entrambe!

La conformità Catastale è: la CORRISPONDENZA tra lo stato di fatto (cioe’ di come e’ effettivamente disposto l’immobile) ed i dati catastali

La conformità Urbanistica è: la CORRISPONDENZA tra lo stato di fatto e l’ultimo titolo abilitativo depositato presso l’ente competente in materia edilizia che ha autorizzato la realizzazione dell’immobile cosi come è ORA.
Questo titolo abilitativo può essere la Licenza Edilizia/Concessione Edilizia con cui è stato costruito, o il Permesso di Costruire se realizzato in tempi più recenti, oppure una SCIA o CILA successiva alla data di costruzione se in seguito sono stati fatti degli interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria, potrebbe essere anche un condono o una sanatoria.
La corrispondenza ripeto deve essere con l’ultimo atto assentito.

Quindi attenzione quando negli atti notarili si scrive “la parte venditrice dichiara che l’immobile è conforme……….” E poi non lo è, la legge non ammette “L’IGNORANZA”, mi spiego se dopo la vendita emerge la difformità la parte venditrice che ha fatto questa dichiarazione di conformità non può dire che non lo sapeva, poiché aveva a disposizione tutti gli strumenti (ricerche in archivio, al catasto, all’ufficio) per dedurre o meno quanto dichiarato.

Ahimè molti notai non sottolineano l’importanza di questa cosa e capita spesso ma molto spesso che chi ha acquistato casa e si accinge a ristrutturarla scopre queste difformità. Dato che anche per “una semplice” manutenzione straordinaria sia l’intestatario della pratica (il proprietario per intenderci) che il progettista che deve asseverare le opere dichiarano che “immobile oggetto di manutenzione straordinaria è stato realizzato con C.E n.XXXX o PdC. N. XXXXX” è come se vanno a dire che c’è CONFORMITÀ’ URBANISTICA, vi ricordo che nell'ambito degli interventi edili le dichiarazioni mendaci vanno direttamente sul penale.

Ed ecco che qui si blocca la ruota, bisogna prima SANARE (sempre se è possibile farlo) con tutti i costi del caso e poi procedere.

In ultimo vorrei esporre il caso degli immobili ante ’67: prima di cantare vittoria e dire è sufficiente la planimetria catastale, bisogna fare le opportune ricerche, può essere che un progetto sia stato depositato, la Licenzia Edilizia viene introdotta con la legge urbanistica del 1942, può essere che ci sia. Se proprio non c’è allora farà fede la planimetria catastale se poi non c’è neanche questa sarà lo stato dei luoghi a far fede per assenza di elaborato grafico.
 
Rispondi Mi piace (1)
Modifica Elimina
 
Commenti (10)
Segui
Quindi il notaio per il rogito è obbligato a controllare la conformità urbanistica e catastale anche per gli immobili ante '67? Se è così gli immobili antecedenti al 67 che dovevano avere una licenza edilizia non sono più, in qualunque caso, commerciabili.
O il notaio può rogitare lo stesso?
 
 Rispondi Mi piace (0)
20/03/2019

@AntonioDell'Orfano

un immobile con abusi "sanabili" rimane commerciabile https://www.edilportale.com/news/2019/10/normativa/un-immobile-abusivo-%C3%A8-commerciabile_72571_15.html

 
 Rispondi Mi piace (0)
18/10/2019
AM
Quindi io che mi trovo nella condizione che devo rstrutturare un’ante 67 con casa finita nel 60 abitabilità nel 63 piantine catastali presentate nel 65(difformi dal progetto oggetto della concessione edilizia) devo sperare che il comune sia benevolo altrimenti il mio atto d’acquisto è nullo?
E nel caso in cui il comune mi dice ragioniamo, chi paga?
 
 Rispondi Mi piace (0)
01/04/2019
Andrea,
legga anche questo nostra discussione
https://www.edilportale.com/forum/visualizza-discussione.asp?idd=90547&npost=

Quello che tramite il suo tecnico può verificare presso il comune è se l'immobile oggetto di intervento ricade o meno in quello che al 1967 era il centro abitato del suo comune.
Se è all'interno del centro abitato l'assenza o la difformità dalla licenza rendono l'immobile illegittimo e non conforme, si dovrebbe procedere a sanatoria (sempre se praticabile)
Se invece è esterno al centro abitato bisogna capire se all'epoca della costruzione il suo comune era o meno dotato di PRG, piano di fabbricazione o regolamento edilizio, se si e l'opera è stata realizzata in assenza o difformità della licenza allora siamo nel caso dell'illegittimo.
Se invece il tuo comune all'epoca era privo di piano regolatore e il tuo immobile ricade al di fuori del centro abitato allora è legittimo.


 
 Rispondi Mi piace (0)
01/04/2019

@AndreaMorabito ciao, se le opere sono sanabili il suo atto d'acquisto non è nullo. Ma le spese di sanatoria sono a suo carico e non dell'ex proprietario se lo stesso in sede di atto definitivo o anche tardivamente fatto l"dichiarazione sostitutiva di atto notorio" attestante che l'opera è iniziata anteriormente alla data del 1.9.1967. Guardi l'articolo postato nel commento a @Antonio Dell'Orfano

 
 Rispondi Mi piace (0)
18/10/2019
Per completezza informativa vorremmo esporre un altro caso in cui spesso ci si ritrova:
Fabbricato realizzato con regolare Licenza o Concessione con tanto di certificato di Agibilità/Abitabilità rilasciato dall’ente (prima lo rilasciava il sindaco, dal 1994 lo rilascia il Direttore Lavori) ma che presenta evidenti difformità planovolumetriche, quindi sia in pianta che in prospetto.

Come si fa dunque? Chi è responsabile qui? Il costruttore o l’ente? E cosa succede si può “sanare”?

All'epoca l’ufficio preposto inviava l’ispettore che redigeva un verbale in cui verificava la salubrità del fabbricato, la conformità del progetto, ma soprattutto gli aspetti igienico-sanitari
Quindi nel caso su citato chi ha sbagliato? L’ispettore del comune oppure il costruttore?
Potremmo dire nessuno dei due………prima dell’emanazione nel 1977 della legge Bucalossi non c’era l’obbligo di denunciare le varianti in corso d’opera, cosi era sufficiente il titolo abilitativo iniziale, ai fini dell’agibilità avere un muro in un punto piuttosto che in un altro, non inficiava nel rilascio della stessa.
Quindi in questi casi che si fa?

Purtroppo la normativa italiana in merito non ha creato grandi soluzioni, con la conseguenza che la difformità urbanistica c’è e viene sanzionata, e il proprietario è costretto ad avviare i procedimenti di sanatoria (ove questi sono possibili)

Per questo chi si trova in queste situazioni altro non può fare che rivolgersi ad un professionista che interfacciandosi con gli uffici preposti possa arrivare a trovare una strada.

Solo alcune Regioni stanno attuando delle alternative ma non ancora del tutto efficaci.

 
 Rispondi Mi piace (0)
20/03/2019
Il Notaio Rogante non ha l'obbligo di indagine concreta sulle qualità tecniche e sulla materiale e concreta regolarità edilizia e/o urbanistica di un immobile compravenduto.

In più anche se nell'atto scritto in sua presenza egli raccoglie le dichiarazioni urbanistiche del venditore (che è l'unico responsabile di tali dichiarazioni) in una clausola contrattuale facente parte dell’atto di pubblico di vendita, non ha alcun obbligo di indagare in merito alla veridicità delle attestazioni raccolte.

tali attività, di controllo ed indagine, non possono essere nè richieste e nè contestate a notaio perchè sono di competenza d’altra categoria di professionisti (ingegneri, architetti, geometri), che possiedono le relative cognizioni tecniche necessarie.

Il notaio quindi se pur deve inserire all'interno del rogito un capitolo inerente le dichiarazioni urbanistiche non è nè chiamato e nè ha l'obbligo di farne un esame o un controllo perchè per legge la sua figura professionale non è in possesso delle relative capacità tecniche di accertamento.
Ecco perchè molti rogiti vengono fatti a "prescindere"

La responsabilità è solo del dichiarante che può avvalersi invece di professionisti competenti in merito.

 
 Rispondi Mi piace (0)
20/03/2019
PI

Salve a tutti e ciao edilportale, mi intrometto in questa discussione esponendo il mio caso.


espongo il mio caso:

Devo effettuare la ristrutturazione del mio appartamento.

La casa l'ho acquistata 10 anni fa, e com'è ora corrisponde alla planimetria catastale ma, andando a richiedere presso l'ufficio tecnico del mio comune copia del progetto approvato è emerso lo stato attuale non coincide con il progetto. Per assurdo il progetto al comune in grandi linee rappresenta quello che vorrei realizzare.

Il tecnico del comune mi ha detto che devo sanare e che una Cila per la sanatoria costa 1000 €, ma poi sottobanco mi ha dato questo "consiglio" per evitare la sanzione, cioè quello di fare una Cila, ripristinare le cose com'erano, cioè ricostruire i muri che erano forse stati demoliti per fare l'open space che c'è ora, fare foto,fare la fine lavori per poi aprire una nuova Cila per i restanti lavori che dovrò fare.

Domanda ma come faccio a presentare una CILA per il ripristino della parete che non c'è come la giustifichi? Ripristino della situazione "pre abuso"? Equivale ad un'autodenuncia.

Sono estremamente confuso

Grazie a chi mi risponderà.

 
 Rispondi Mi piace (0)
18/10/2019

Ciao Paolo,

il "consiglio sottobanco" del funzionario comunale è alquanto strano. Perchè in una Cila si rappresenta stato dei luoghi (e questo deve essere conforme all'ultima pratica assentita), confronto demolizione e ricostruzioni, stato di progetto.

Sorge il dubbio che le abbia suggerito di avviare una CILA per opere iniziate prima della comunicazione (sanzione per opere in corso 333 €)

Dunque, il problema si pone fin da subito poichè lo stato attuale non coincide con la pratica.

In ogni caso, tranne se non è un professionista abilitato, dovrebbe pagare un compenso ad un professionista per redigere questa "strana Cila", da quello che ha descritto gli abusi presenti sembrerebbero tutti sanabili, a questo punto si faccia due conti. Potrebbe pensare di presentare un'unica CILA in cui fa il ripristino dello stato legittimato , visto che ha detto che quello che vuole realizzare coincide in grandi linee con la pratica.

Altrimenti la strada corretta da percorre è

1) Cila in sanatoria

2) Cila per manutenzione straordinaria

in questo caso sono due differenti pratiche che il tecnico dovrà redigere e la prima prevede il pagamento di una sanzione dell'importo pari a 1000 €

 
 Rispondi Mi piace (0)
18/10/2019

! Segnala questa discussione

Ok
Annulla

Grazie per la segnalazione

Chiudi

Segui la discussione

Ricevi le notifiche di nuove risposte via email

Segui
Annulla

Disattiva gli aggiornamenti

Non ricevere altre notifiche via email

Non seguire più
Annulla

Condividi con...

Thread Title

Impossibile caricare l'immagine

E' possibile inserire immagini del solo formato .jpg e di un peso non superiore ai 5mb complessivi.

Ho capito
x Sondaggi Edilportale
Crediti Formativi Professionali, li hai conseguiti tutti? Partecipa