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Immobile Vincolato: Demolizione/Ricostruzione & Superbonus 110%

Buongiorno,

chiedo aiuto alla community per interpretare correttamente la più recente normativa al fine di accedere al superbonus 110% nei casi di demolizione&ricostruzione.


L'immobile oggetto dell'intervento ha le seguenti caratteristiche:

-casa indipendente unifamiliare

-situato in Zona B

-soggetto a vincolo paesaggistico (quini non-vincolato ma in area vincolata)

-dotato di riscaldamento a metano ma gravemente lesionato a livello strutturale.

Punto 1

Data l'eccessiva superficie (circa 300m2) vorremmo ridurlo a circa 200m2 e allontanarlo di 2/3 di metri dal confine (due lati della casa si appoggiano proprio sul confine quindi finestre direttamente sulla strada nonostante oltre 1300m2 di giardino e distanze notevoli da altre costruzioni).

Se attuate., queste operazioni prevedono una modifica di sagoma, prospetto, sedime e quant'altro.

Punto 2

Ho provato ad informarmi sia da tecnici che on-line ma non sono riuscito a capire con certezza se questa operazione di "modifica, riduzione e traslazione" della casa rappresentino un ostacolo all'utilizzo del superbonus.

O meglio, se comporterebbero la decadenza del titolo di "ristrutturazione" rendendola di fatto una "nuova costruzione" (quindi non degna di sfruttamento del 110).

Spiego meglio.

A volte mi è stato detto (ed ho letto) che l'immodificabilità dei parametri (sagoma, sedime, ecc) al fine di rimanere all'interno della ristrutturazione valga "solo ed esclusivamente" per gli immmobili appartenenti alla Zona A (fedele ricostruzione).

Altre volte mi è stato detto (ed ho letto) che il Vincolo Paesaggistco rappresenta un fattore ostativo all'accesso al superbonus anche se il bene si trova in Zona B.

In sintesi, posso ricostruirla diversamente o devo rifarla pari pari a come è adesso?

Nei prossimi giorni farò interpello all'Agenzia delle Entrate ma se nel frattempo qualcuno mi desse istruzioni in merito gli sarei enormemente grato.

Claudio

 
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Commenti (25)
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Ti conviene sentire un geometra della zona. L'immobile è storico (pre 1945)? Se non è storica la zona di interesse paesaggistico di per se non è un problema, al massimo possono obbligarti a costruire una casa in uno stile compatibile con la zona, quindi simil rurale.

Però per sicurezza senti un geometra o direttamente l'ufficio edilizia del tuo comune.

 
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17/10/2020

La ricostruzione con volume ridotto è ristrutturazione edilizia, se modifichi il sedime sei obbligato a rispettare le distanze dai confini di 5m

 
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17/10/2020

Inviata email.

 
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17/10/2020
AL

@ClaudioS. Buonasera Claudio, sono anch'io molto interessato al suo quesito. Ha già avuto risposta dall'ADE in merito all'interpello fatto? Grazie mille

 
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25/10/2020

@AndreaL

l’interpello doveva essere presentato dal tecnico a cui mi ero rivolto al tempo. In attesa della risposta (che onestamente non so se sia mai arrivata e se il tecnico abbia materialmente fatto l’interpello) mi fu confermato da più parti la cattiva notizia ossia del mantenimento di sedime, prospetti e quant’altro. In conseguenza di ciò ho rinunciato alla ristrutturazione.

 
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24/01/2021
MC

Purtroppo nella modifica al TUE di luglio 2020 hanno inserito che la demolizione e ricostruzione per gli edifici sottoposti a vincolo di cui al codice dei beni culturali è ristrutturazione solo se si mantengono sedime, volume prospetti e caratteristiche tipologiche (indipendentemente dalla zona A-B-C o E dov'èubicato). È stata l'ennesima modifica fatta male perché hanno generalizzato tutti gli immobili sottoposti a vincolo (sia paesaggistico che architettonico). Ci sono edifici degli anni 60/70, realizzati in ambito paesaggistico che deturbano l'area per come sono stati costruiti e che un intervento di demolizione e ricostruzione (con diversa sagoma e diverso sedime e riduzione della volumetria) sarebbe solo miglirativo. Se non modificano la norma secondo me l'AdE poco potrà fare, se non confermare quanto riportato dal DPR 380. Comunque bene se ha fatto l'interpello e se ha già avuto risposta la ringrazio se ce ne da riscontro.

 
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23/01/2021
AR

Sarebbe interessante, e utile per molti.

 
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26/01/2021
GP

La legge parla di edifici vincolati non di aree vincolate, se è vincolata l'area si possono modificare sedime e sagoma bisogna solo richiedere il nulla osta paesaggistico. In questo momento solo nella regione Lazio c'è un problema sotto tale punto di vista perché è stato invalidato il PTPR.

 
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27/01/2021
MC

@GinoPaoli è una sua interpretazione o ha avuto o trovato un'interpretazione della cosa? Perché è interpretativa la cosa. Letteralmente il dpr dice: "Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42".....

non classifica la parte del Decreto a cui fa riferimento.

Non è di facile interpretazione per cui non mi fiderei di far fare ad un cliente la demolizione e ricostruzione di un immobile anche in area vincolata con sagoma diversa per accedere al superbonus.

 
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28/01/2021
GP

@MassimilianoCapiotto salve, non è una mia interpretazione, sto per iniziare un intervento di demolizione di un edificio in area vincolata. La legge parla di "immobili sottoposti a tutela", mentre il paesaggistico tutela l'area. Ovviamente un passaggio all'ufficio tecnico del comune va comunque fatto

 
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29/01/2021
MC

La ringrazio, la penso esattamente così anch'io. Solo che il comune mi ha messo il dubbio in quanto ritiene che non è chiara la norma per come è stata scritta e può essere oggetto d'interpretazione dall'AdE. Provverò a sentire anche la Sovrintendenza. Grazie


 
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29/01/2021
MC


@GinoPaoli, purtroppo ho trovato questa sentenza del TAR Sardegna Sez. II n. 772 del 5 dicembre 2017 la quale specifica proprio quello che non volevo specificasse, ossia la locuzione “…immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42…” contenuta nell'art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) non può che essere inteso in senso ampio, non coincidendo con il singolo edificio ma comprendendo anche le aree e i terreni oggetto di tutela. Più precisamente, vista la genericità della previsione, non possano operarsi distinzioni a seconda della fonte e della natura del vincolo; ne consegue che essa si applicherà anche nei casi di beni vincolati ai sensi della Parte terza del Codice dei beni culturali e del paesaggio, nonché nei casi in cui detti vincoli comportino un regime di inedificabilità non già assoluta ma solo relativa


Il TAR Sardo di fatto considera la demolizione e ricostruzione - per gli immobili vincolati con modifiche a sagoma e quant’altro - interventi di nuova costruzione e non di ristrutturazione edilizia. 



La sentenza è antecedente alla modifica del TUE di luglio 2020 ma il concetto secondo me è il medesimo in quanto la modifica dell’articolo non ha modificato la definizione di beni vincolati.

 
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29/01/2021

Buonasera a tutti! Sono interessata alla soluzione di questa questione. @GinoPaoli posso chiederLe come sta procedendo? Grazie molte.

 
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04/03/2021
GP

Salve, ovviamente ogni comune può stabilire regole più stringenti. Il mio intervento sarà considerato manutenzione straordinaria.

Non sono esperto di legge ma credo che la sentenza del Tar valga per la regione Sardegna, e comunque la classificazione dell'intervento spetta sempre agli enti locali. Un colloquio con il responsabile dell'ufficio tecnico è l'unico modo per eliminare ogni dubbio

Saluti

 
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05/03/2021

La ringrazio, buon lavoro

 
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05/03/2021

PRESTARE ATTENZIONE alle regioni a statuto speciale (Valle d'Aosta, Trentino-Alto Adige, Friuli Venezia Giulia, Sicilia e Sardegna)

Trentino-Alto Adige in realtà costituita dalle province autonome di Trento e Bolzano

DPR n° 380 del 06/06/2001

Art. 2 (L) - Competenze delle regioni e degli enti locali  - comma 2

 2. Le regioni a statuto speciale e le province autonome di Trento e di Bolzano esercitano la propria potestà legislativa esclusiva, nel rispetto e nei limiti degli statuti di autonomia e delle relative norme di attuazione. 

Potestà legislativa urbanistica nelle Regioni a statuto speciale (18/10/2016)

Titoli abilitativi edilizi, ecco la situazione regione per regione (10/12/2015)

Articoli vecchi, quindi possono esserci aggiornamenti . . .

Per quanto riguarda le sentenze del T.A.R. la sfera di azione si svolge nell'ambito regionale, salvo TAR del Lazio, competente anche per le controversie relative ad atti provenienti da una amministrazione statale avente competenza ultraregionale (eccezion fatta per gli atti dell'Autorità di regolazione per energia reti e ambiente, per i quali la competenza spetta invece al TAR della Lombardia)

Il TAR è competente a giudicare sui ricorsi, proposti contro atti amministrativi, da soggetti che si ritengano lesi (in maniera non conforme all'ordinamento giuridico) in un proprio interesse legittimo. Si tratta di giudici amministrativi di primo grado, le cui sentenze sono appellabili dinanzi al Consiglio di Stato. Per il medesimo motivo, è l'unico tipo di magistratura speciale a prevedere solo due gradi di giudizio. 

Invece i gradi di giudizio nel diritto processuale sono tre

primo grado: giudice di pace, Tribunale e Corte d’Assise

secondo grado: Tribunale, Corte di Appello e Corte d’Assise d’appello

terzo grado: Corte di Cassazione (anche detta Suprema Corte)

Comunque le sentenze devono essere interpretate nel contesto specifico del caso, ma anche nel contesto specifico temporale, perché possono essere intervenute modifiche delle normative statali e/o regionali . . .

Altra questione risulta la differenza tra sentenza, ordinanza e decreto

Sentenza, ordinanza, decreto: differenze

 
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07/03/2021
VS

Se quanto segnalato da @AlbertoCannaò sta a significare che il parere espresso con sentenza TAR Sardegna Sez. II n. 772 del 5 dicembre 2017 è valido solo in sardegna, per le restanti regioni potrebbe trovare applicazione la Circolare congiunta Ministero infrastrutture e Funzione pubblica di dicembre 2020, che interpreta le novità introdotte dal DL semplificazioni al DPR 380/2001. La circolare a pg. 5 parla di EDIFICI vincolati e non genericamente di immobili, ai quali applicare il regime restrittivo di ristrutturazione edilizia (stessa sagoma, sedime, prospetti ecc..). Dalla lettura del punto 2.4 quindi le aree tutelate per legge art.142 del Dlgs.42/2004 sembrerebbero escluse da tali restrizioni. Occorrerebbe però capire la valenza di una circolare interpretativa e se a questa ci si può appellare per il rilascio di titoli abilitativi.



http://www.funzionepubblica.gov.it/articolo/ministro/02-12-2020/edilizia-circolare-congiunta-mit-funzione-pubblica-su-norme-decreto

 
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18/03/2021

@ValentinaSalvucci

Mi ricordo la circolare congiunta

Da allora ho avuto l'impressione che sia poco conosciuta

In rete da una parte ci bombardano dall'altra quasi il silenzio

Cass. Pen., sez. III, sentenza 17.05.2011, n. 19930:

Le "circolari interpretative" sono un atto interno alla pubblica amministrazione che si risolvono in un mero ausilio interpretativo e non esplicano alcune effetto vincolante non solo per il giudice penale ma anche per gli stessi destinatari perché non possono comunque porsi in contrasto con l'evidenza del fatto normativo.

FONTE WEB

 
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18/03/2021
 
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19/03/2021
MA

Gentili colleghi,

ritengo questa discussione sia di fondamentale importanza in ragione del fatto che su buona parte del nostro paese insiste il vincolo di protezione paesaggistica, ed è chiaro che la legge è scritta molto male.

La male-interpretazione da parte dei tecnici comunali lede gratuitamente il diritto di una ampia fetta di nostri concittadini che intendono usufruire dei bonus edilizi in vigore.

Io sposo a pieno la tesi di Valentina Salvucci e chiedo gentilmente di mantenere viva la discussione qualora qualcuno arrivasse ad avere altre nozioni di supporto in merito.

Un ringraziamento a voi tutti,

Mirco Ambrosi Architetto

 
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10/04/2021

@MircoAmbrosi

. . . chiedo gentilmente di mantenere viva la discussione qualora qualcuno arrivasse ad avere altre nozioni di supporto in merito.

Circolare MIBACT (ora MIC) n° 4 del 04/03/2021

Disposizioni integrative alla Circolare n. 42 del 21 luglio 2017, applicativa del D.P.R. n. 31 del 2017. Linee di indirizzo "interventi di coibentazione volti a migliorare l 'efficienza energetica " di cui alla voce A2 dell'allegato A . . .

Con riferimento alla tematica descritta in oggetto, ad integrazione di quanto già precisato con Circolare n. 42 del 2017 di questa Direzione generale . . .

Riporto un estratto di un articolo (scelto a caso)

La circolare in questione spiega e sottolinea che agli immobili «di edilizia storica», edificati in Italia prima del 1945, non può essere automaticamente applicata l’esenzione dall’autorizzazione paesaggistica semplificata di cui si parla al punto B3 dell’allegato B al Dpr 31/2017.

RETI PROFESSIONI TECNICHE (RPT)

Circolare n° 08 - protocollo n° 116/2021 - ROMA - 18/03/2021

Proposte di modifiche al “superbonus”

Addio al Testo Unico dell’Edilizia: arriva la nuova “disciplina delle costruzioni”

ARTICOLO DEL 10/12/2020

Presentata una proposta di legge sulla “disciplina delle costruzioni”: sostituirà il Testo unico dell’edilizia e ne modificherà sostanzialmente i contenuti.

La legge contiene i principi fondamentali e le disposizioni generali relative a:

a.  la disciplina dell’attività edilizia;

b. la resistenza e affidabilità delle costruzioni;

c.  la sostenibilità ambientale, l’accessibilità, la visitabilità e l’adattabilità delle costruzioni.

Consiglio Nazionale Ingegneri (CNI)

nuove risposte date dalla Commissione di Monitoraggio (insediata presso il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici) su alcuni quesiti posti in merito al SuperBonus 110%

3/2021 Quesiti esaminati - marzo 2021 - Risposte quesiti

Quesito 1. - “Interventi di riparazione o locali”

Quesito 2. - “Obbligo della attribuzione della classe di rischio (ex ante, ex post) e compilazione delle asseverazioni”

Quesito 3. - ... Come devono comportarsi i professionisti nel caso di asseverazioni rese per pratiche di sismabonus non ricadenti nel perimetro della

agevolazioni di cui alla legge 77/2020?

Quesito 4. Interventi di demolizione e ricostruzione (bonus acquisti)

 
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11/04/2021

Sono d’accordo con Mirco Ambrosi e anche io condivido quanto scritto da Valentina Salvucci. Ritengo che la circolare citata dimostri il reale intento del legislatore, ma credo che sia opportuno ottenere un’altra circolare che lo chiarisca in maniera  più esplicita, in modo che non ci sia alcun dubbio. A tal fine ho predisposto ai Ministeri competenti una richiesta di Circolare interpretativa che specifichi che il richiamo operato dal D.L. Semplificazioni agli immobili di cui al d.lgs. 42/2004 sia riferibile esclusivamente agli immobili culturali di cui all’art. 10, commi 1 e 3 lett. a), d) e comma 4 lett. f) ed l) del d.lgs. 42/04 e in ogni caso solo agli edifici oggetto di tutela diretta per il loro intrinseco valore culturale, storico, architettonico. Mi auguro che questa incertezza venga presto chiarita.

 
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10/04/2021

@MariaSinigaglia intorno a me (val di chiana rurale) sono pieno di edifici abbandonati da decenni, molti dei quali costruiti dopo la prima guerra mondiale, quindi vecchi, non antichi.

Case contadine costruite con macerie della guerra, povere e scalcinate anche da appena erette, senza alcun valore architettonico, eppure inserite nella lista dei beni vincolati al pari delle molto comuni ma magnifiche leopoldine del 1700 che, nonostante la destinazione d'uso contadino, erano ricche di archi, portici, scale a ponte e colombaia al tetto.

Tutto questo non ha alcun senso.

Ammirate l'architettura di questa casa storica vincolata che vi allego.

 
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11/04/2021
mc

La circolare del MIT non chiarisce ne definisce quali immobili sono inclusi e quali esclusi dalla modifica dell'articolo 3 del DPR 380/2001, per cui ad oggi - salvo chiarimenti ulteriori - tutti gli immobili sia della 2^ che 3^ parte del D.Lgs 42/2004 sono inclusi. La mia preoccupazione è che - in caso di verifica di una pratica di Superbonus da parte dell'AdE e/o Enea di un immobile vincolato (anche ricadente in aree di cui all'art. 142) che sia stata eseguita la demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti e quant'altro specificato - si possa perdere la detrazione con conseguente restituzione dei benefici fiscali e relative sanzioni. Credo che neanche un interpello all'Agenzia delle Entrate possa dirimere la questione, ma solo una nuova circolare esplicativa del MIT (come ben scritto da Maria Sinigagliao) o un'ennesima modifica dell'articolo 3 del DPR 380/2001 con la quale si escludano in modo certo almeno gli immobili sottoposti a vincoli paesaggistici.

Inoltre in Italia, le sentenze fanno giurisprudenza e quella del TAR Sardegna (in caso di vertenza con simile casistica) può benissimo essere usata come motivazione per un diniego; personalmente non mi sento di metterla sul piano giuridico (con i tempi della giustizia Italiana) e far affrontare ad un cliente contenziosi tributari di somme così elevate. Speriamo chiariscano in fretta e soprattutto che ci sia una proroga del Superbonus altrimenti la vedo dura far partire interventi di demolizione e ricostruzione su immobili vincolati.

 
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12/04/2021

Concorso con @massimiliano capiotto e preciso di aver provato a chiedere all'ADE, ma la risposta è stata che non si tratta di questione fiscale, ma di questione di interpretazione della legge che esula dalle sue competenze. Come ho precisato, ho dunque predisposto una richiesta di chiarimenti che, attraverso Associazioni nazionali, dovrebbe essere pervenuta ai Ministeri coinvolti. Appena avrò notizie le condividerò con Voi. Concordo comunque anche sul fatto che la questione tempo è fondamentale, in questo caso più che mai.

 
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12/04/2021

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