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PRATICA SCIA • REBUS

Stamattina ho presentato una scia al comune di milano. Respinta dal tecnico perché nella pratica in sanatoria insieme al condono del seminterrato risultava un cambio uso da “residenza ad attività commerciale”. Il tecnico, prima di me, per far acquistare l’ immobile ha fatto un cambio uso da uffici a residenza. Il tecnico comunale ha contestato che quest’ultimo parte da uno “stato di uffici” e non “attività commerciale” presente nel condono. Da una visura storica l’edificio è stato A3 residenza > A 10 uffici > poi A3 residenza. Come faccio a sistemare il disappunto evidenziato dal tecnico comunale?

 
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Salve Simona, non ci è molto chiaro il suo quesito.

Attualmente l'immobile che categoria catastale ha?

e la scia che sta presentando è per un mutamento di destinazione d'uso?

Ci spieghi meglio il caso in modo che possiamo fornirle un parere più accurato.


 
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28/01/2020

Buongiorno grazie per il feedback. Da catasto l’immobile attualmente é A3. La Scia che sto presentando è per una manutenzione starodinaria art.22, senza cambio uso essendo l’immobile già in categoria A3. Il tecnico al comune ha bocciato la mia scia contestando il lavoro fatto da un precedente tecnico a me per la conversione dell’unita Immobiliare “da uffici a residenza” dice che siccome nel condono si parla di “attività commerciale “ la conversione andava fatta partendo da questo ultimo stato e non quello uffici. Quello che non mi è chiaro è che dalla visura storica l’immobile non è mai stato ad uso commerciale. Come devo procedere per poter presentare la scia?

 
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28/01/2020

"Alle risultanze catastali non può essere riconosciuto un autonomo valore probatorio anche ai fini dell’individuazione dell’effettiva destinazione d’uso."

Il tecnico comunale, non ti sta contestando l'attuale destinazione d'uso, giusto? bensì il non allineamento tra il mutamento di destinazione d'uso che si evince dal condono (da commerciale a residenza) e la variazione catastale (da ufficio a residenza)

La cosa importante è che lo stato dei luoghi sia coerente all'ultima pratica assentita, ovvero che la destinazione attuale sia come quella del condono.

Dunque forse l'errore commesso non è tanto a livello edilizio - urbanistico, ma catastale. Andrebbe fatto li un aggiornamento.



 
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28/01/2020

@edilportale.com

Aggiungiamo:

Le categorie riportate nelle visure catastali relative al singolo immobile non rappresentano la destinazione d’uso ufficiale, cioè quella che invece risulta dalle pratiche edilizie e dalle pratiche di Agibilità – Abitabilità. 

La destinazione d’uso da intendersi come legittima è quella che risulta dai titoli abilitativi come permessi di costruire, Scia, concessioni, condoni, sanatorie e quant’altro. 

Con il condono sarà stata rilasciata l'agibilità e quindi la destinazione d'uso la evinci da quel documento.

Se quella attuale è coerente con quella presente nel condono, il tecnico comunale non dovrebbe crearti problemi se il disallineamento è solo a livello catastale, quello è un problema che risolvi con il catasto non è competenza dell'ufficio tecnico

 
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28/01/2020

È possibile sia accaduto quanto afferma il precedente tecnico ?



 
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28/01/2020

In merito a questa affermazione: "considerando l'oggetto della richiesta presentata nel 1968 (forse intendeva 1986 sarà un refuso) dovevano obbligatoriamente evadere la pratica con lo stesso oggetto di richiesta." Siamo abbastanza d'accordo, al massimo prima del rilascio del condono poteva essere richiesta una rettifica per interventi non realizzati ovvero il cambio di destinazione d'uso.

Quindi ad oggi per l'ufficio tecnico, sulla base dell'ultimo atto assentito (il condono), quell'immobile ha destinazione d'uso commerciale. Giusto?


Quello che non capiamo è tutto il passaggio successivo, o meglio ci è chiaro che ai fini della compravendita doveva essere dichiarata la conformità catastale ed urbanistica, ecco perchè la variazione catastale prima dell'atto di vendita, ma quello che non ci è proprio chiaro è perchè il passaggio ad A10, se alla fine il condono era stato rilasciato con nuova destinazione commerciale, perchè passarlo in A10?

Immaginiamo che la risposta non dipenda tanto dalla prima variazione, da A3 ad A10, ma dalla seconda da A10 ad A3, ci spieghiamo meglio, il passaggio all'interno di una stessa categoria catastale è di facile realizzazione, fare quello da due categorie diverse, quindi da commerciale a residenziale, sarebbe stato un più difficile, perchè urbanisticamente rilevante. Oppure ci sfugge qualcosa.


Sulle Istanze di condono edilizio rilasciate alcuni comuni danno la possibilità di effettuare la correzione degli errori materiali di rappresentazione incidenti sui carichi urbanistico-edilizi (superficie, volume, altezza, distacchi, sagoma, unità immobiliari, destinazione d’uso, standard urbanistici ed edilizi). Potrebbe chiedere questo al comune, tanto sarebbe di facile dimostrazione che l'immobile non è mai stato commerciale, attraverso l'IMU o i contratti con l'utenza elettrica.

Il problema è che sono state fatte delle variazioni catastali tralasciando completamente gli aspetti urbanistici, i cui legittimi sono quelli relativi al condono rilasciato, tranne se in seguito sono stati avviati altri procedimenti


 
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28/01/2020

@edilportale.com confermo che dall’ultimo stato assentito (il condono), l’unita immobiliare ha destinazione d’uso commerciale.

Credo che, il tecnico precedente a me, ha fatto il passaggio A10 per le ragioni da voi riportate.

in seguito non sono stati avviati altri procedimenti. Ad oggi ci sono io che devo presentare la scia, ma devo risolvere prima OPZIONE 01 il passaggio da commerciale a residenza OPZIONE 02 dimostrare che L’Unità non è mai stata commerciale.

se procedo con OPZIONE 01 come calcolo la monetizzazione per passare da commerciale a residenza?

 
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28/01/2020

@SIMONAIANNUCCI trova quello cerca a questo link:

https://www.comune.milano.it/aree-tematiche/urbanistica-ed-edilizia/sportello-unico-edilizia/interventi-edilizi/mutamento-di-destinazione-d-uso-avente-rilevanza-urbanistica


La strada che potrebbe percorre è presentare una SCIA alternativa al pdc, per interventi ex art. 22 del DPR 380/2001 + mutamento di destinazione d'uso rilevante.

Abbiamo trattato il tema del cambio di destinazione d'uso in questo post

https://www.edilportale.com/forum/cambio-destinazione-d-uso_93540

 
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28/01/2020

@edilportale.com grazie infinite! Tempestivi e molto chiari

 
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28/01/2020
 
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29/01/2020
 
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29/01/2020

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