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Terrazza non accatastata

NN

Salve a tutti, vi sarei grato per un parere professionale.


Sto per acquistare una villetta bifamiliare in Sardegna a meno di 300m dal mare. Tipologia identica ad altre 10 bifamiliari e 5 unifamiliari in prossimità, costruite tra fine anni '70 inizio anni 80, non facenti parte di nessuna unità condominiale. Tutte hanno un giardino privato su tre/quattro lati a seconda della tipologia, circondato da un muretto in cemento che divide ogni unitá abitativa. Si sviluppano al piano terra con una rampa di scale esterna in muratura che porta ad un terrazzo che copre i 2/3 posteriori della casa (1/3 tetto spiovente). Le bifamiliari hanno scale completamenti indipendenti per unitá immobiliare quindi l'unica parte accessibile ad entrambe le case é il terrazzo, la scala esterna in muratura per accedere al terrazzo risulta visibile dalla planimetria catastale. Il terrazzo non risulta nell'atto di vendita o in nessuno degli altri documenti che abbiamo visionato. C'è un buon rapporto di vicinato e avendo verificato con diversi proprietari, tutti gli immobili presentano la stessa casistica. Nelle villette bifamiliari il terrazzo delle delle due case è separato da un muretto di circa 20 cm di altezza che funge anche da parapetto intorno alla terrazza.Nessuno di questi immobili ha cambiato proprietario negli ultimi 10 anni ma in precedenza non c'è mai stato nessun problema per la vendita ma sembra che nessuno abbia mai pensato a questa cosa. Gli attuali proprietari hanno acquistato direttamente dal costruttore e non hanno mai apportato modifiche all'immobile. Avrei due quesiti:


1) Dovendo richiedere un mutuo ho paura che il perito della banca prima o il notaio poi chiedano di chiarire questo punto, potenzialmente ritardando anche di molto la vendita. Quali opzioni ci sono?


2) sul retro della casa il confine del giardino risulta di 1m rientrato nel giardino della casa che vorrei acquistare, quindi sulla planimetria catastale la linea di confine è sul muro esterno dell'abitazione. In realtà a circa 50cm dal muro della casa il muretto in cemento che divide le due proprietá rientra verso il confine originale tra le due case perché c'è una finestra che altrimenti non si potrebbe aprire (linea rossa nel disegno). Questa rientranza però esiste per tacito da sempre ma nessuno sa esattamente il perché di questa stranezza. Se il vicino un giorno volesse farmi un dispetto e richiedere di rispettare la linea di confine, potrei appellarmi?


 Qualcuno potrebbe gentilmente consigliarmi il da farsi.

 
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Dalla tua descrizione emerge che il lastrico solare o terrazza consiste in una pertinenza esclusiva dell' unità immobiliare. Pertanto, deve essere dichiarato assieme a quest'ultima e rappresentato nella stessa planimetria con la quale viene rappresentata l'unità immobiliare stessa. 

In tale caso, del lastrico solare o terrazza, quale dipendenza, deve essere tenuto conto nella consistenza apportando un'aggiunta - nei limiti ammessi - al totale dei vani principali e dei vani accessori e provvedendo ad inserirla nei conteggi della superficie catastale secondo i criteri previsti dal D.P.R. n. 138/98.


Va aggiunto che la possibilità di individuare al catasto edilizio urbano i lastrici solari è stata prevista dall'articolo 15 del dal DPR n. 650/72, cioè prima di tale data non vi era l'obbligo di inserirli in catasto.

A quale data si riferisce l'ultimo accatastamento?


Sarebbe opportuno accatastare il lastrico solare o terrazza , dunque o l'attuale proprietario o se prendete accordi diversi, anche tu stesso, potreste incaricare un tecnico (ingegnerie, architetto, geometra) per fare un nuovo accatastamento o un variazione catastale "per recupero di situazione pregressa da utilizzare"


In ultimo ti suggeriamo di non verificare la sola conformità catastale, ma soprattutto quella urbanistica, chiedendo la possibilità, di visualizzare la concessione edilizia, il fatto che gli attuali proprietari hanno acquistato direttamente dal costruttore e non hanno mai apportato modifiche all'immobile - non è garanzia della conformità urbanistica di cui tu possibile acquirente dovresti assicurarti che sia verificata. Per esempio già la questione del confine fa emergere una difformità.


Ti suggeriamo di leggere questo nostro approfondimento e queste nostre news

https://www.edilportale.com/forum/conformit%C3%A0-e-difformit%C3%A0_92721


https://www.edilportale.com/news/2020/01/normativa/agibilit%C3%A0-un-bypass-per-gli-abusi-edilizi_74461_15.html


https://www.edilportale.com/news/2019/10/normativa/un-immobile-abusivo-%C3%A8-commerciabile_72571_15.html

 
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07/02/2020

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