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Il Forum di Edilportale

Terreno indice di fabricabilità c zona c

Messaggi 12 di 12
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Andrea
12 Mar 2013, 19:35

Salve la mia domanda è questa :ho un terreno(circa 3500 metri) che viene cataloghizzato dal piano regolatore come "zona c" ma non posso fabbricarci in quanto la zona c è estesa anche per alcuni terreni circostanti e il comune dice che deve avvenire il processo di lottizzazione non solo per il mio terreno ma anche per tutti quelli circostanti altrimenti non posso fabbricare ora chiedo ma è possibile una cosa del genere? E se ci sono delle strade alternative per fabbricare. Grazie scusate se non sono stato chiaro ma la questione è abbastanza complessa
   
Robby
13 Mar 2013, 12:09

salve
si è possibile, la zona "c" è una vecchia denominazione (in molti comuni tra i quali il mio ora in disuso) e sta a significare zona si "espansione"
quella catalogazione suddivide il territorio il diverse zone (a= storica, b=completamento, c=espansione; d= produttiva, e=agricola) ed in ognuna di queste il comuni adottano regole adatte alla zona (ogni comune ha le sue regole)
la zona di espansione si usa per terreni non edificati per i quali si prevede appunto l'espansione del centro abitato.
in queste zone quindi i comuni prevedono che si debbano realizzare le cosiddette opere di urbanizzazione e questo coinvolge superfici più estese dei singoli lotti.
in pratica i comuni chiedono che si progetti l'intero quartiere con progetti chiamati planivolumetrici nei quali si definiscono le opere di urbanizzazione (strade, fognature ecc. ecc,) e ovviamente la formazioni dei lotti con la determinazione della consistenza, queste una volta approvate diventano norme per la costruzione dei singoli lotti.
in quest'ottica (ovvero di progetti di grandi superfici) è naturale che coinvolgano più proprietà
gli interventi sui singoli lotti (chiamati interventi diretti) vengono eseguiti una volta definito (ed eseguito) la lottizzazione ovvero le "opere di urbanizzazione" per l'intero quartiere (in altre parole si devono realizzare in primis le opere pubbliche)
cordialmente
   
Andrea
13 Mar 2013, 14:30

grazie mille veramente gentilissimo, quindi in questo caso mi è impossibile fabbricarci, non esistono degli escamotage per aggirare il problema?
   
Robby
13 Mar 2013, 16:15

salve
francamente non ne vedo molte, generalmente questa zonizzazioni, come detto vengono previste per l'allargamento dei paesi con la creazione di quartieri, o lottizzazioni (la parola lottizzazione significa appunto formazione di lotti con relativa urbanizzazione),
i comuni quindi generalmente sono abbastanza stretti con queste norme in quanto hanno come obiettivo un progetto organico che non è possibile con singoli interventi diretti (ovvero ogni privato si costruisca semplicemente sul suo)
concordo che la norma molte volte è male interpretata e si desinano zone con criteri differenti dalla espansione naturale dei paesi ma detta da interessi economici (non sempre comunque).
poichè molto dipende dal comune verificherei innanzitutto la cartografia del comune per verificare esattamente se il terreno ricade in quella zona (che immagino comunque fatta)
una volta stabilita la zona verificherei il regolamento edilizio comunale se possano esserci prospettive di edificazione, che come detto dipendono dal comune (anche se dubito),
un altra possibilità vedere di accordarsi con gli altri proprietari ed eseguire la lottizzazione (magari anche loro sono disposti a farlo), tenendo presente che anche in caso di edificazione singola le opere di urbanizzazione dovrebbe farle o pagarle, in questo caso si tratterebbe di estenderle all'intera zona che comunque aumenterebbe il valore commerciale dei lotti (anche se in questo momento non vedo molte possibilità di trovare compratori)
una terza possibilità è attendere la revisione del piano regolatore (teoricamente i comuni dovrebbero farlo ogni 5 anni cosa che per la mia esperienza non avviene quasi mai) e chiedere il cambiamento di zona, cosa che comunque non ho mai visto fare in quanto i comuni programmano a lungo termine e difficilmente fanno retromarcia da una scelta fatta.
cordialmente
   
Robby
13 Mar 2013, 16:15

salve
francamente non ne vedo molte, generalmente questa zonizzazioni, come detto vengono previste per l'allargamento dei paesi con la creazione di quartieri, o lottizzazioni (la parola lottizzazione significa appunto formazione di lotti con relativa urbanizzazione),
i comuni quindi generalmente sono abbastanza stretti con queste norme in quanto hanno come obiettivo un progetto organico che non è possibile con singoli interventi diretti (ovvero ogni privato si costruisca semplicemente sul suo)
concordo che la norma molte volte è male interpretata e si desinano zone con criteri differenti dalla espansione naturale dei paesi ma detta da interessi economici (non sempre comunque).
poichè molto dipende dal comune verificherei innanzitutto la cartografia del comune per verificare esattamente se il terreno ricade in quella zona (che immagino comunque fatta)
una volta stabilita la zona verificherei il regolamento edilizio comunale se possano esserci prospettive di edificazione, che come detto dipendono dal comune (anche se dubito),
un altra possibilità vedere di accordarsi con gli altri proprietari ed eseguire la lottizzazione (magari anche loro sono disposti a farlo), tenendo presente che anche in caso di edificazione singola le opere di urbanizzazione dovrebbe farle o pagarle, in questo caso si tratterebbe di estenderle all'intera zona che comunque aumenterebbe il valore commerciale dei lotti (anche se in questo momento non vedo molte possibilità di trovare compratori)
una terza possibilità è attendere la revisione del piano regolatore (teoricamente i comuni dovrebbero farlo ogni 5 anni cosa che per la mia esperienza non avviene quasi mai) e chiedere il cambiamento di zona, cosa che comunque non ho mai visto fare in quanto i comuni programmano a lungo termine e difficilmente fanno retromarcia da una scelta fatta.
cordialmente
   
alfonso
30 Gen 2017, 17:10



buonasera, e grazie anticipatamente per un'eventuale risposta?

se andrea (ma è il mio caso) decidesse di vendere il terreno di mq 3500 (non sufficiente a generare una lottizzazione senza includere altre proprietà) sarebbe soggetto a versare tasse per plusvalenza?
   
DenrioAcubs
31 Gen 2017, 09:17

super :)))
   
Donato
31 Ago 2019, 19:50

Salve, leggendo il post suddetto si menziona la possibilità di chiedere al comune il cambiamento di zona, cioè se il suolo adesso è in zona C3 diventerebbe zona B o altro. ma è possibile ?

Posseggo un lotto edificabile intercluso da altre proprietà( costruite abusivamente e poi condonate )
il problema è che il mio suolo fa parte di una lottizzazione bloccata da anni e senza prospettive..

domanda: per far parte della lottizzazione i lotti devono essere adiacenti?
Come si fa domanda per "scorporare" un suolo dalla lottizzazione?

Grazie in anticipo

   
Redazione Edilportale
2 Set 2019, 11:58

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente Donato il 31 Ago 2019, 19:50 (Chiudi Messaggio)
> Salve, leggendo il post suddetto si menziona la possibilità di chiedere
> al comune il cambiamento di zona, cioè se il suolo adesso è in zona
> C3 diventerebbe zona B o altro. ma è possibile ?
>
> Posseggo un lotto
> edificabile intercluso da altre proprietà( costruite abusivamente e poi
> condonate )
> il problema è che il mio suolo fa parte di una lottizzazione
> bloccata da anni e senza prospettive..
>
> domanda: per far parte
> della lottizzazione i lotti devono essere adiacenti?
> Come si fa domanda
> per "scorporare" un suolo dalla lottizzazione?
>
> Grazie in anticipo
>
>


il mutamento di destinazione urbanistica di una ZTO (zona territoriale omogenea) è possibile ma va fatta una variante al piano regolatore.
Ma è giusto puntualizzare che le varianti al PRG rienttano nella sfera del governo del territorio, sono dunque funzionali alla realizzazione di una pluralità di interessi pubblici, pertanto le aspettative del privato non modificano la pianificazione urbanistica, il privato può in ogni caso farne richiesta.
Per le altre due domande:
- "per far parte della lottizzazione i lotti devono essere adiacenti?" ogni lottizzazione ha un suo disegno, in linea generale i lotti sono tra loro confinanti, ma ipotizziamo che la sua richiesta sia un'altra quindi se può essere maggiormente chiaro cercheremo di darle una risposta più puntuale
- "Come si fa domanda per "scorporare" un suolo dalla lottizzazione?" non è possibile scorporare un suolo da una lottizzazione
   
Donato
2 Set 2019, 20:25

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente Redazione Edilportale il 2 Set 2019, 11:58 (Chiudi Messaggio)
> il mutamento di destinazione urbanistica di una ZTO (zona territoriale
> omogenea) è possibile ma va fatta una variante al piano regolatore.
> Ma
> è giusto puntualizzare che le varianti al PRG rienttano nella sfera
> del governo del territorio, sono dunque funzionali alla realizzazione
> di una pluralità di interessi pubblici, pertanto le aspettative del
> privato non modificano la pianificazione urbanistica, il privato può in
> ogni caso farne richiesta.
> Per le altre due domande:
> - "per far parte
> della lottizzazione i lotti devono essere adiacenti?" ogni lottizzazione
> ha un suo disegno, in linea generale i lotti sono tra loro confinanti,
> ma ipotizziamo che la sua richiesta sia un'altra quindi se può
> essere maggiormente chiaro cercheremo di darle una risposta più puntuale
> -
> "Come si fa domanda per "scorporare" un suolo dalla lottizzazione?"
> non è possibile scorporare un suolo da una lottizzazione
>


Grazie inanzitutto per le risposte datemi, mi spiego meglio per quanto riguarda la domanda sui lotti adiacenti :

il mio suolo non è adiacente con gli altri lotti facenti parti della lottizzazione, o meglio non lo è più, perchè inizialmente faceva parte di un comparto di lotti vicini ( senza nessun piano di attuazione ) ma nel corso degli anni alcuni proprietari hanno edificato abusivamente nei suoli adiacenti per poi condonare. Ad oggi quindi sulla carta il mio suolo fa sempre parte della comparto C3 ma è fisicamente non collegato a nessun suolo dei restanti del lotto perchè intercluso dalle suddette proprietà su 3 lati e sul quarto lato da una strada pubblica.

Ho quindi il problema di non poter costruire ad esempio un villa bifamiliare perchè nel suolo è previsto un piano di comparto. é corretto che il comune consideri il mio suolo sempre facente parte di un comparto ?

Mi scuso per la lungaggine. Buon lavoro


   
Redazione Edilportale
3 Set 2019, 11:42

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente Donato il 2 Set 2019, 20:25 (Chiudi Messaggio)
> Grazie inanzitutto per le risposte datemi, mi spiego meglio per quanto
> riguarda la domanda sui lotti adiacenti :
>
> il mio suolo non è adiacente
> con gli altri lotti facenti parti della lottizzazione, o meglio non
> lo è più, perchè inizialmente faceva parte di un comparto di lotti
> vicini ( senza nessun piano di attuazione ) ma nel corso degli anni alcuni
> proprietari hanno edificato abusivamente nei suoli adiacenti per
> poi condonare. Ad oggi quindi sulla carta il mio suolo fa sempre parte
> della comparto C3 ma è fisicamente non collegato a nessun suolo dei restanti
> del lotto perchè intercluso dalle suddette proprietà su 3 lati
> e sul quarto lato da una strada pubblica.
>
> Ho quindi il problema di
> non poter costruire ad esempio un villa bifamiliare perchè nel suolo
> è previsto un piano di comparto. é corretto che il comune consideri il
> mio suolo sempre facente parte di un comparto ?
>
> Mi scuso per la
> lungaggine. Buon lavoro
>
>
>


non si preoccupi Donato per la lunghezza del post. Il forum di Edilportale è un luogo immateriale dove ci si scambia pareri ed esperienze.
Dunque da quanto abbiamo capito il suo suolo rientra in una area del comune interessata da un piano di lottizzazione, approvato dal PRG, a cui però non ha mai fatto seguito un piano attuativo, cosichè alcuni proprietari dei fondi hanno deciso di edificare comunque, realizzando una lottizzazione abusiva, la sanatoria è applicabile alle sole opere realizzate ma non legittima il cambio di destinazione urbanistica delle aree o l’eventuale lottizzazione abusiva delle stesse.

Detto questo bisogna ben capire, rivolgendosi all'ufficio urbanistica del suo comune, come siano effettivamente le cose.
La lottizzazione era stata approvata? manca solo il piano attuativo? le zone di comparto edificate abusivamente sono oggetto di sanatoria? e tale sanatoria a quale punto dell'iter si trova?

   
Donato
3 Set 2019, 13:22

Scrive in risposta al messaggio scritto dall'utente Redazione Edilportale il 3 Set 2019, 11:42 (Chiudi Messaggio)
> non si preoccupi Donato per la lunghezza del post. Il forum di Edilportale
> è un luogo immateriale dove ci si scambia pareri ed esperienze.
> Dunque
> da quanto abbiamo capito il suo suolo rientra in una area del comune
> interessata da un piano di lottizzazione, approvato dal PRG, a cui
> però non ha mai fatto seguito un piano attuativo, cosichè alcuni proprietari
> dei fondi hanno deciso di edificare comunque, realizzando una
> lottizzazione abusiva, la sanatoria è applicabile alle sole opere realizzate
> ma non legittima il cambio di destinazione urbanistica delle
> aree o l’eventuale lottizzazione abusiva delle stesse.
>
> Detto questo
> bisogna ben capire, rivolgendosi all'ufficio urbanistica del suo comune,
> come siano effettivamente le cose.
> La lottizzazione era stata approvata?
> manca solo il piano attuativo? le zone di comparto edificate
> abusivamente sono oggetto di sanatoria? e tale sanatoria a quale punto
> dell'iter si trova?
>
>



Grazie ancora per le info, ho inviato appunto una pec al Comune con richiesta di chiarimenti.
Cordiali Saluti
Messaggi 12 di 12


 
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