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"Decreto mutui": istruzioni per l’uso
FINANZIAMENTI

"Decreto mutui": istruzioni per l’uso

Il Senato ha approvato definitivamente il testo del Decreto legge sui "mutui usurari"

Il tasso di sostituzione per i "vecchi mutui" di famiglie e imprese rimane al 9,96%, con uno sconto all’8% per mutui o quote di mutui entro un tetto di 150 milioni per le abitazioni non di lusso. La sostituzione scatta dalle rate con scadenza dal 2001. Si chiude così, almeno sulla carta, la questione della "rinegoziazione" dei mutui che nei mesi scorsi ha fatti discutere forze politiche, sistema creditizio e associazioni dei consumatori. Spesso è difficile comprendere le reali opportunità per quanti oggi si trovano a pagare le rate di un mutuo stipulato anni fa. E’ possibile infatti "approfittare" della situazione attuale per sostituire il mutuo che la nuova legge ha considerato "troppo oneroso" e sostituirlo con uno a condizioni più favorevoli. Vale la pena fare il punto della situazione, in breve. In seguito all’eccezionale caduta dei tassi di interesse avvenuta in Europa e in Italia negli ultimi anni, alcuni mutui hanno oggi un tasso di interesse che supera il tasso-soglia previsto dalla legge "antiusura". Un Decreto Legge dello scorso dicembre (n. 394) ha così previsto che il tasso degli interessi pattuito nei finanziamenti non agevolati (stipulati nella forma di mutui a tasso fisso) possa essere "rinegoziato" con uno più basso. Rinegoziare significa modificare le condizioni del mutuo con la propria banca. C’è però un’altra ipotesi. E’ possibile infatti estinguere del tutto il vecchio mutuo ancora attivo, sia pur pagando una penale alla banca per l’estinzione anticipata e stipularne un altro con una Banca diversa (o anche con la stessa banca, se accetta di farlo) a tassi di mercato. Questa operazione si chiama generalmente "sostituzione". La convenienza di questa ipotesi ruota attorno a quattro fattori: la differenza tra il vecchio e il nuovo tasso, il capitale ancora da rimborsare, la vita residua del mutuo e l’entità della penale e delle spese. In linea generale si può dire che tanto più il mutuo ha una vita residua lunga e, quindi, un capitale da rimborsare ingente, tanto più conviene l’estinzione e l’accensione di un nuovo contratto. In particolare, bisogna anche valutare i vari tassi tra cui si può scegliere. Occorre confrontare infatti il tasso attualmente applicato dalla banca, quello previsto dalla legge e quello ottenibile dal mercato, contraendo il mutuo con una nuova banca, anche in considerazione del fatto che i tassi di mercato per l’acquisto della prima casa possono essere molto più bassi.
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