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NORMATIVA

Fallimenti immobiliari: entro giugno tutela operativa

di Roberta Dragone
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Le osservazioni sul decreto di attuazione della legge 210/2004

Vedi Aggiornamento del 20/03/2006
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26/04/2005 – Italia finalmente libera dall’incubo del costruttore che chiude bottega e scappa prima ancora che l’acquirente dell’immobile sia riuscito a stipulare il rogito. Entro la fine di giugno è atteso il varo del decreto legislativo di attuazione della legge n. 210 del 2 agosto 2004, che tutela gli acquirenti di immobili in costruzione nel caso di fallimento dell’impresa incaricata della realizzazione. L’approvazione da parte del Consiglio dei Ministri è avvenuta lo scorso 14 marzo; da allora il decreto è passato all’esame delle commissioni parlamentari competenti, che hanno sessanta giorni per presentare eventuali osservazioni. Ecco in breve cosa prevede il decreto: Garanzia fideiussoria Il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio e a consegnare all’acquirente una fideiussione, stipulata da una banca o da un’assicurazione, di importo pari alla somma che il costruttore ha riscosso prima del rogito. Assicurazione dell'immobile Il costruttore dell’ immobile è obbligato a contrarre una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente. La polizza, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, è finalizzata a tutelare il compratore per dieci anni contro danni materiali derivanti da rovina e difetti della costruzione manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione. Contenuto del contratto preliminare Il costruttore è obbligato a evidenziare nel compromesso una serie di informazioni, anche sulla fideiussione: identificazione dell’immobile, estremi di convenzioni comunali, vincoli urbanistici, artistici ed ambientali, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli; è obbligatorio anche allegare il capitolato. Obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita Il singolo acquirente può ottenere, dal momento in cui l’unità immobiliare è accatastabile, il frazionamento del mutuo e quindi dell’ipoteca. Questo per evitare che le banche possano pretendere tutta la somma di cui sono creditrici da un singolo acquirente. Istituzione del Fondo di solidarietà Il 4 per mille della somma coperta da fideiussione andrà ad alimentare un fondo di solidarietà della durata di quindici anni, che servirà a indennizzare le vittime dei fallimenti immobiliari precedenti all’entrata in vigore del decreto. Nonostante sia la legge 210/2004 che il decreto legislativo ancora in via di approvazione definitiva abbiano ottenuto consenso unanime, non mancano perplessità. In particolare, l’Ance propone una modifica sulle modalità di stipula della fideiussione. “Noi pensiamo – dichiara il presidente dell’Associazione Nazionale Costruttori Edili Claudio De Albertis - che debba essere rilasciata volta per volta a ogni singolo acconto e non in una volta sola e sul totale degli anticipi. Pagare tutto subito significa intaccare anzitempo il fido del costruttore, con un appesantimento degli oneri finanziari che finirebbe per incidere sul costo finale della costruzione”. Ulteriori punti in discussione sono: - la presunta dannosità della sanzione della nullità del contratto non "coperto" da polizza fidejussoria, che non servirebbe a recuperare i soldi persi; - la mancanza di qualificazione della polizza come “a prima richiesta”, cosa che complicherebbe l’escussione della fideiussione da parte del promissorio acquirente. Opinioni contrarie controbattono che la nullità è da intendersi solo come relativa, e non cancellerebbe pertanto il contratto; mentre la fideiussione è da intendersi a , perché questo emerge dai lavori parlamentari. Durante un convegno organizzato recentemente a Bologna dall’Ance è emersa, al fine di superare eventuali ostacoli nell’approvazione definitiva del decreto, la necessità di un accordo tra le associazioni di categoria, ovvero costruttori, banche e assicurazioni.
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