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NORMATIVA

Decreto Bersani contro l’evasione immobiliare

di Roberta Dragone
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Le nuove regole Iva preoccupano gli operatori del mercato immobiliare. Al via il confronto al Senato. Dal Governo possibili modifiche in arrivo

Vedi Aggiornamento del 28/07/2006
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12/07/2006 - Imprese e società immobiliari non possono più detrarre l’Iva sugli immobili acquistati e sui canoni di locazione dei fabbricati in affitto. È questa la principale novità che il decreto Bersani (DL n. 223 del 4 luglio 2006) introduce in materia di Iva su fabbricati, al fine di far fronte al diffusissimo fenomeno dell’evasione immobiliare. Preoccupati dalle nuove disposizioni gli operatori del mercato, che chiedono repentine modifiche prima che il decreto concluda l’iter parlamentare per la conversione in legge. In particolare, sarebbero due i punti maggiormente temuti da imprese e società immobiliari: la retroattività delle nuove disposizioni che comporterebbe la rettifica della detrazione Iva su beni acquistati o ultimati in passato, e la mancanza di differenziazione per l’esenzione Iva tra le diverse tipologie di fabbricato. Il Governo ha già preso in considerazione la possibilità di eventuali modifiche, ma ribadisce che si tratterebbe comunque di piccole correzioni che non tradirebbero il principale obiettivo della lotta all’evasione. Le associazioni chiedono in particolare cambiamenti che rendano meno pesante l'impato della manovra sul mercato immobiliare che sarebbe pari a circa 30 miliardi di euro. Tra le proposte, abbandonare l'ìpotesi dell'Iva indeducibile, in modo da evitare il forte impatto finanziario che ne deriverebbe dalla consequenziale restituzione retroattiva dell'Iva. O almeno consentire un periodo più lungo per la restituzione della stessa. Vediamo più da vicino in cosa consistono le nuove disposizioni che riformulano il regime Iva su fabbricati relativamente a locazione, vendita, detrazione e rettifica detrazione. La nuova disciplina è contenuta nell’art. 35, comma 8 del provvedimento, che riformula i punti 8 e 8-bis dell’art. 10 del Dpr 633/72. Esenzione Iva su locazione e cessione di immobili Tutti i trasferimenti immobiliari saranno sottoposti non più al regime Iva, ma ad imposta di registro (con le aliquote indicate nella tariffa allegata al Dpr 131/86). Unica eccezione sarà la prima vendita, ad opera del costruttore, di un immobile costruito o ristrutturato, purché la suddetta vendita sia effettuata entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori. Sono esenti da Iva, diversamente da quanto disposto dalla normativa previgente, le seguenti tipologie di locazione: - le locazioni finanziarie di immobili, inclusi i fabbricati strumentali per natura; - tutte le locazioni di fabbricati abitativi locati da imprese che li hanno costruiti per la vendita Per quanto riguarda invece la cessione, l’esenzione Iva è prevista per tutte le tipologie di fabbricati, salvo le cessioni effettuate dall’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile entro cinque anni dalla ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione. Diversamente, prima dell’entrata in vigore del DL 223/2006, l’esenzione da Iva era stabilita nella vendita dei soli fabbricati abitativi ceduti dalle imprese di gestione immobiliare e dalle imprese che ne erano in possesso a titolo di patrimonio. Erano invece soggette a Iva le cessioni di fabbricati strumentali, e le vendite di fabbricati abitativi ceduti dalle imprese di costruzione che avevano effettuato gli interventi di recupero; o ancora i fabbricati ceduti dalle imprese aventi per oggetto principale l’attività di rivendita degli stessi. Con la manovra-bis viene meno la distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali, prima soggetti ad un diverso regime Iva, con importanti conseguenze soprattutto per le società immobiliari. L’esenzione Iva comporta infatti: - la non detraibilità dell’Iva assolta a monte dalle società immobiliari (ai sensi dell’art. 19, comma 2, del Dpr 633/72); - l’obbligo della rettifica della detrazione Non detraibilità dell’Iva assolta a monte Il fatto che siano soggetti a Iva solo i fabbricati oggetto di prima immissione sul mercato da parte di imprese di costruzione che abbiano effettuato la vendita entro cinque anni dalla ultimazione dei lavori, comporta per le società immobiliari l’impossibilità di detrazione successiva dell’Iva. Se, infatti, un’impresa che svolga l’attività di rivendita dei fabbricati acquista un immobile da un’impresa di costruzione che ha ceduto quest’ultimo nel quinquennio dalla ultimazione dei lavori (assolvendo quindi l’Iva), la rivendita o la locazione successiva sarà esente da Iva e, come tale, non consentirà alla società di recuperare l’Iva versata all’acquisto. Rettifica della detrazione Il comma 9 dell’art. 35 del DL 223/2006 introduce la rettifica della detrazione effettuata in passato, ai sensi dell’art. 19-bis2, comma 3, del Dpr 633/72. Il provvedimento stabilisce che, in relazione al mutato regime fiscale, l’Iva dovuta per effetto della rettifica deve essere versata in tre rate annuali. Il termine di scadenza per il versamento della prima rata è fissato al 27 dicembre 2006 (termine versamento acconto Iva dicembre). Le altre due rate vanno pagate rispettivamente entro il 27 dicembre dei due anni successivi. In caso di mancato pagamento di applica la sanzione del 30% e si procede alla riscossione coattiva. La rettifica della detrazione va effettuata per i fabbricati acquistati dal 1° gennaio 1998 (ai sensi della circolare 328/97 del Ministero delle Finanze). Il periodo di rettifica è stabilito in dieci anni. Se, ad esempio, un’impresa ha acquistato un immobile nel 2002, pagando e successivamente detraendo sull’acquisto 30mila euro di imposta sul valore aggiunto, cerchiamo di capire quale sarà il calcolo della detrazione da “rettificare”. Gli anni mancanti al decorso del decennio (periodo di rettifica) sono 6: 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011. L’imposta da restituire sarà calcolata nel modo seguente: (30.000/10 x 6) = €18.000. Iter del provvedimento In questi giorni si è aperto il confronto. All’inizio della settimana è stato dato il via alle audizioni presso la Commissione Bilancio del Senato, cui seguirà la diffusione del parere sul provvedimento da parte delle diverse commissioni parlamentari. Eventuali proposte emendative potranno essere presentate entro il 17 luglio. Entro mercoledì il Governo potrà presentare le proposte di modifica, dopodichè si consumerà il tutto nell'arco di una settimana.
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