Emendamenti alla manovra-bis: cambia la tassazione immobili

20/07/2006 - Correzioni al decreto Bersani in materia di regime Iva su locazioni, leasing e cessione di immobili. Reintroduzione della distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali con consequenziale differenziazione dei regimi di tassazione, cancellazione della retroattività della norma che comportava la rettifica della detrazione, inaugurazione del regime opzionale tra imponibilità ed esenzione Iva per le società. Queste le principali novità contenute nell’emendamento presentato dal Governo. Pur conservando l’obiettivo di contrastare l’evasione immobiliare, il decreto legge 223/06 - noto come manovra-bis - subisce dunque importanti modifiche (art. 35, comma 8). Per quanto riguarda gli immobili ad uso abitativo , il testo non introduce alcuna modifica: rimangono esenti da Iva le locazioni effettuate nei confronti di qualsiasi locatario. E le cessioni effettuate da imprese (soggetti passivi di imposta) nei confronti di qualsiasi acquirente, purché ciò avvenga entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile. Rispetto alla prima versione del decreto, viene dunque ridotto da cinque a quattro anni il periodo entro il quale la cessione dell’immobile è soggetta a Iva. Relativamente agli immobili strumentali , torna l’imponibilità Iva sebbene in casi limitati. In particolare, sia per le locazioni che per le cessioni, l’imponibilità è applicabile nel caso in cui l’operazione sia effettuata: - nei confronti di soggetti con detraibilità Iva sino al 25% dell’imposta assolta sugli acquisti (banche o assicurazioni); - nei confronti di acquirenti non soggetti passivi d’imposta (enti, organizzazioni, associazioni); - con scelta da parte della società locatrice o venditrice per l’imposta sul valore aggiunto. L’emendamento del Governo al decreto Bersani introduce pertanto un regime opzionale di imponibilità ed esenzione Iva . Le società hanno la possibilità di scegliere se pagare o meno la suddetta imposta. Nel caso in cui scelgano l’assoggettamento all’imposta sul valore aggiunto, sono comunque tenute a versare un’imposta ipotecaria e catastale del 4% ed un’imposta di registro fissa pari a 168 euro. La percentuale del 4% diventa del 2% per i fondi immobiliari, e dell’1% del canone nel caso di affitto (imposta proporzionale di registro). Se decidono invece di restare nell’ambito dell’imposta di registro, saranno obbligati a rimborsare i crediti d’imposta. L’emendamento comporta inoltre modifiche anche relativamente alla rettifica della detrazione (art. 35, comma 9 del DL 223/06). Vediamo in cosa consistono tali correzioni. Il decreto perde il valore retroattivo. Questo significa che non è più obbligatorio restituire l’Iva già detratta prima della manovra-bis. In particolare, non si rimborsano i crediti d’imposta per: - tutte le locazioni o cessioni effettuate in esenzione da Iva; - i fabbricati abitativi di cui si è già in possesso al 4 luglio 2006, data dell’entrata in vigore del decreto 223/06, a condizione che i lavori di costruzione o ristrutturazione siano stati completati da meno di quattro anni; - i fabbricati strumentali per i quali sia stato specificato, nella stipulazione del primo atto di vendita avvenuto dopo il 4 luglio 2006, la scelta dell’imposizione Iva.