Fiscalità immobili: le regole approvate dal Senato

28/07/2006 - Importanti novità in materia di tassazione immobili giungono con il provvedimento di conversione della manovra bis ( decreto legge 223/2006 ). Il maxi-emendamento, presentato dal Governo ed approvato martedì sera dal Senato con voto di fiducia, conferma le disposizioni illustrate nel precedente articolo della nostra redazione. La novità, rispetto a quanto già illustrato, consiste nel dimezzamento dal 4% al 2% delle imposte ipotecaria e catastale - già previsto per fondi immobiliari e società di leasing - anche per banche ed intermediari finanziari. Trovano pertanto conferma la reintroduzione della distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali con consequenziale differenziazione dei regimi di tassazione, la cancellazione della retroattività della norma che comportava la rettifica della detrazione, e l’inaugurazione del regime opzionale tra imponibilità ed esenzione Iva per le società. La prima versione del provvedimento stabiliva che tutti i trasferimenti immobiliari – senza distinzione tra fabbricati strumentali e non - sarebbero stati sottoposti ad imposta di registro, e quindi esentati dal regime Iva, salvo i fabbricati ceduti dai costruttori ed ultimati da meno di 5 anni”. È confermata la disposizione iniziale proposta dal decreto Bersani relativa all’esenzione Iva per la cessione dei fabbricati e all’introduzione dell’imposta di registro. Ma con diverse eccezioni. Vediamo quali sono le sostanziali modifiche alla prima disposizione. Ecco i casi in cui si applica l’aliquota Iva sul prezzo pattuito per la compravendita: - cessioni di immobili ad uso abitativo e strumentale effettuate da imprese costruttrici o da imprese che eseguono lavori di ristrutturazione (soggetti passivi di imposta) nei confronti di qualsiasi acquirente, purché ciò avvenga entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile. Rispetto alla prima versione del decreto, viene dunque ridotto da cinque a quattro anni il periodo entro il quale la cessione dell’immobile è soggetta a Iva; - cessioni e locazioni di immobili strumentali nel caso in cui l’operazione sia effettuata: a. nei confronti di soggetti passivi di imposta, dalla cui attività derivi un diritto di detrazione sino al 25% dell’imposta assolta sugli acquisti (banche o assicurazioni); b. nei confronti di acquirenti non soggetti passivi d’imposta (enti, organizzazioni, associazioni o persone senza partita Iva); c. con esplicita scelta da parte della società locatrice o venditrice per l’assoggettamento all’imposta sul valore aggiunto. Le società hanno quindi la possibilità di scegliere se pagare o meno la suddetta imposta. È in questo senso da intendere il cosiddetto regime opzionale di imponibilità ed esenzione Iva. In entrambi i casi le società (soggetti Iva) che cedono un fabbricato strumentale dovranno comunque versare un’imposta ipotecaria e catastale del 4% (rispettivamente del 3% e dell’1%) ed un’imposta di registro fissa pari a 168 euro. Qualora la cessione del fabbricato strumentale sia esente da Iva, l’imposta di registro sarà del 7%, l’imposta ipotecaria del 3%, e quella catastale dell’1%. Qualora il cedente sia un privato, e quindi non soggetto a Iva, le imposte da pagare saranno quella di registro al 7%, ed ipotecaria e catastale rispettivamente al 2% e all’1%. Con il maxiemendamento, la percentuale del 4% relativa all’ imposta ipocatastale diventa del 2% non solo per i fondi immobiliari e le società di leasing, ma anche per banche ed intermediari finanziari (art. 35, comma 10-ter). Se, inoltre, con il primo emendamento l’autorizzazione al suddetto sconto veniva affidata alla Commissione europea (e quindi con effetto della disposizione a partire dal 1° gennaio 2007), l’ultima modifica al provvedimento non subordina più l’efficacia della norma al sì della Ue. E rende la disposizione operativa dal 1° ottobre 2006. Lo sconto dal 4% al 2% non interesserà non solo il trasferimento di immobili da concedere in locazione finanziaria, ma anche l’acquisto dei suddetti immobili da parte delle banche. Per quanto concerne invece la locazione di immobili strumentali , è dovuta un’imposta di registro pari all’1% del canone. Sia in caso di locazione esente da Iva, sia imponibile. Sarà obbligatorio presentare alla Agenzia delle Entrate una dichiarazione per la registrazione, nella quale potrà essere scelta l’opzione della imposizione Iva con effetto dal 4 luglio 2006, data di entrata in vigore del decreto 223/06. Entro il 15 settembre l’agenzia delle Entrate emanerà un decreto recante modalità e termini per la presentazione della dichiarazione e per il versamento dell’imposta dell’1% relativa alle locazioni già in corso al 4 luglio assoggettate a Iva. Il decreto perde il valore retroattivo . Questo significa che non è più obbligatorio restituire l’Iva già detratta prima della manovra-bis. In particolare, non si rimborsano i crediti d’imposta per: - tutte le locazioni o cessioni effettuate in esenzione da Iva; - i fabbricati abitativi di cui si è già in possesso al 4 luglio 2006, data dell’entrata in vigore del decreto 223/06, a condizione che i lavori di costruzione o ristrutturazione siano stati completati da meno di quattro anni (entro il 4 luglio 2002); - i fabbricati strumentali per i quali sia stato specificato, nella stipulazione del primo atto di vendita avvenuto dopo il 4 luglio 2006, la scelta dell’imposizione Iva.