Nuovo scenario Iva per locazione e cessione di fabbricati

02/08/2006 - Il maxiemendamento al decreto Bersani introduce un nuovo regime Iva in materia di tassazione degli immobili. Le sostanziali novità rispetto alla prima versione del provvedimento sono la reintroduzione della distinzione tra fabbricati strumentali e fabbricati abitativi, e la cancellazione della rettifica della detrazione. Dopo il voto in Senato, anche la Camera ha approvato la legge di conversione del DL 223/06. Le Commissioni, in sede consultiva, avevano espresso pareri favorevoli con alcune condizioni ed osservazioni che, sostanzialmente, confermavano il testo arrivato dal Senato. L’esito dell’esame in Aula è contenuto nel resoconto della seduta sul sito web della Camera dei deputati . L’applicazione o l’esenzione da Iva scattano rispettivamente a seconda dei soggetti coinvolti nelle operazioni di locazione e cessione di immobili, e a seconda del tipo di immobile. Le locazioni e le cessioni di immobili ad uso abitativo rimangono esenti da Iva. Lo sono anche le cessioni effettuate da imprese (soggetti passivi di imposta) nei confronti di qualsiasi acquirente, purché ciò avvenga entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile. Rispetto alla prima versione del decreto, viene dunque ridotto da cinque a quattro anni il periodo entro il quale la cessione dell’immobile è soggetta a Iva. La maggiore novità dell’emendamento consiste nell’introduzione di un regime opzionale di imponibilità. In particolare le imprese di gestione immobiliare, comprese quelle di leasing, possono scegliere di pagare o meno l’Iva, senza che questo comporti l’indetraibilità dell’imposta. Nel caso in cui le società scelgano l’assoggettamento all’imposta sul valore aggiunto, sono comunque tenute a versare un’imposta ipotecaria e catastale del 4%, ed un’imposta di registro fissa pari a 168 euro. La percentuale del 4% diventa del 2% per i fondi immobiliari, società di leasing, banche ed intermediari finanziari. Diventa invece dell’1% del canone nel caso di locazione (imposta proporzionale di registro). Al fine dell’assolvimento dell’imposta di registro all’1%, le società dovranno presentare all’agenzia delle Entrate una dichiarazione che attesti la scelta dell’opzione per l’imponibilità. L’opzione ha effetto per ogni singolo contratto di locazione. Entro il il 15 settembre l’agenzia delle Entrate emanerà un decreto recante modalità e termini per la presentazione della dichiarazione e per il versamento dell’imposta dell’1% relativa alle locazioni già in corso al 4 luglio assoggettate a Iva. L’emendamento comporta inoltre modifiche anche relativamente alla rettifica della detrazione (art. 35, comma 9 del DL 223/06), che privano il decreto del valore retroattivo. Questo significa che non è più obbligatorio restituire l’Iva già detratta prima della manovra-bis. In particolare, non si rimborsano i crediti d’imposta per: - tutte le locazioni o cessioni effettuate in esenzione da Iva; - i fabbricati abitativi di cui si è già in possesso al 4 luglio 2006, data dell’entrata in vigore del decreto 223/06, a condizione che i lavori di costruzione o ristrutturazione siano stati completati da meno di quattro anni; - i fabbricati strumentali per i quali sia stato specificato, nella stipulazione del primo atto di vendita avvenuto dopo il 4 luglio 2006, la scelta dell’imposizione Iva. Se il fabbricato è stato costruito o ristrutturato da meno di quattro anni (entro il 4 luglio 2002), la vendita è imponibile Iva. Se invece i lavori sono stati ultimati da oltre quattro anni, l’operazione di cessione è esente da Iva. Questo comporta il riversamento obbligatorio dell’imposta detratta per la costruzione o ristrutturazione, esclusi gli immobili per i quali i lavori siano stati ultimati prima del 4 luglio 2002.