Regime fiscale degli immobili e ultimazione delle costruzioni

05/03/2007 - Con la Circolare n. 12 del 1° marzo 2007, l’Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti sulle modifiche al regime fiscale delle cessioni e locazioni di fabbricati apportate dall’articolo 35,commi da 8 a 10-sexies del decreto Bersani (DL 223/2006). Gli argomenti affrontati sono: la rettifica della detrazione Iva già operata in base alla normativa previgente al decreto legge, gli immobili pertinenziali, gli acconti fatturati in regime di applicazione dell’Iva, il riscatto di immobili in leasing, la definizione della base imponibile ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, l’affitto di azienda, la locazione di aree particolari, le sublocazioni, i contratti di locazione, gli appartamenti per vacanze, la definizione di ultimazione del fabbricato, la cessione di fabbricato. Vediamo alcune delle risposte dell’Agenzia: Rettifica della detrazione IVA Vengono illustrate le modalità con cui detrarre l’IVA, relativamente ai casi divenuti esenti per effetto del nuovo regime di tassazione previsto dal decreto Bersani per le cessioni e le locazioni di fabbricati. L’Agenzia ricorda, in primo luogo, che vi sono criteri differenti a seconda che l’immobile sia strumentale o abitativo e, in quest’ultima ipotesi, a seconda che il soggetto che effettua l’operazione sia o meno impresa costruttrice o di ristrutturazione. Una tabella evidenzia l’ambito di applicazione del regime di esenzione vigente fino al decreto legge e quello vigente successivamente, tenuto conto anche delle modifiche apportate dal comma 330 della Finanziaria 2007. Dopo aver elencato le ipotesi di esonero dalla rettifica, sia per gli immobili abitativi che per quelli strumentali, l’Agenzia chiarisce le modalità della rettifica della detrazione e spiega che la rettifica deve essere effettuata nella dichiarazione relativa all’anno in cui i predetti eventi si verificano. Immobili pertinenziali Su questo tema la circolare chiarisce che la sussistenza del vincolo pertinenziale “rendendo il bene servente una proiezione del bene principale consente di attribuire alla pertinenza la medesima natura del bene principale”. Ciò significa che per la pertinenza vale la stessa disciplina dell’immobile principale, sia nel caso in cui siano oggetto del medesimo atto di cessione, sia nel caso siano stati ceduti separatamente. Riscatto di immobili in leasing Per quanto riguarda le imposte ipotecaria e catastale applicabili in sede di riscatto di un immobile, la circolare precisa che la base imponibile, costituita dal valore venale in commercio, può essere individuata nel prezzo di riscatto del bene aumentato dei canoni, depurati dalla componente finanziaria. In tale ammontare si può, infatti, ravvisare l’effettivo valore di scambio attribuibile all'immobile, tenuto conto dei vincoli contrattuali che gravano su di esso. Ultimazione del fabbricato L’attuale formulazione dei numeri 8, 8-bis e 8-ter dell’articolo 10 del DPR n. 633/1972, collega il regime Iva applicabile al momento dell’ultimazione della costruzione o al momento dell’ultimazione degli interventi di recupero. L’Agenzia, quindi, ritiene che il concetto di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ripristino debba essere individuato con riferimento al momento in cui l’immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione o ad essere destinato al consumo. Pertanto, si deve considerare ultimato l’immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l’attestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione in catasto, come pure si deve ritenere “ultimato” anche il fabbricato concesso in uso a terzi. Per quanto riguarda invece i fabbricati in corso di ristrutturazione, la circolare precisa che la cessione si deve ritenere soggetta ad IVA a condizione che i lavori siano stati effettivamente realizzati, anche se in misura parziale. Non è sufficiente, pertanto, la semplice richiesta delle autorizzazioni amministrative alla esecuzione dell’intervento perché il fabbricato possa considerarsi in fase di ristrutturazione. Se è stato richiesto o rilasciato il permesso a costruire o è stata presentata la DIA ma non è stato dato inizio al cantiere, il fabbricato interessato non può essere considerato, ai fini fiscali, come un immobile in corso di ristrutturazione.