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NORMATIVA

Alle vendite di immobili non ultimati si applica l’Iva

di Rossella Calabrese

Agenzia delle Entrate: si tratta di un bene ancora appartenente al circuito produttivo e non utilizzabile

10/05/2007 – La vendita di un complesso immobiliare in parte a destinazione abitativa e in parte a destinazione commerciale, censito in categoria F/3 (fabbricato in corso di costruzione), sul quale erano già iniziate opere di ristrutturazione, è soggetta a Iva. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 91/E dell’8 maggio scorso, in risposta ad un interpello concernente l’interpretazione del Dpr 633/1972. Sull’immobile in esame erano state avviate opere finalizzate alla costruzione di una residenza sanitaria assistenziale; tali opere non sono mai state completate e l’azienda ha chiesto una variante al PUC per ripristinare l’originaria destinazione abitativa. Secondo i proprietari la cessione dell’immobile deve essere assoggettato ad Iva, indipendentemente dalla destinazione d’uso, poiché si tratta di immobile in corso di costruzione/ristrutturazione. L’Agenzia ricorda che il comma 8 dell’art. 35 della legge 248 del 2006 (legge di conversione del decreto Bersani) ha esentato dall’Iva “le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato a destinazione abitativa, ad eccezione di quelle effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi ovvero dalle imprese che vi hanno eseguito, anche per il tramite di imprese appaltatrici, gli interventi di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia ed urbanistica, di cui alle lettere c), d) ed e) della legge 5 agosto 1978, n. 457”. Tra l’altro, proprio sul trattamento tributario applicabile - Iva o imposta di registro - alle cessioni di immobili su cui siano stati eseguiti lavori non ultimati, l’Agenzia si è pronunciata con la circolare 1 marzo 2007, n. 12/E, nella quale chiariva che il momento di ultimazione coincide con quello in cui l’immobile è idoneo ad essere utilizzato. Leggi tutto Tornando al caso in esame, la vendita dei fabbricati non ultimati, effettuata da un soggetto passivo d’imposta – spiega l’Agenzia – deve ritenersi esclusa dall’ambito applicativo del comma 1, n. 8-bis) e 8-ter), dell'articolo 10 del D.P.R. n. 633 del 1972, ed essere in ogni caso assoggettata ad IVA , trattandosi di un bene che va considerato ancora come appartenente al circuito produttivo. L’Agenzia concorda quindi con la società che ha presentato l’interpello, che ritiene applicabile l’Iva alla vendita, attraverso una gara pubblica, del complesso in fase di ristrutturazione (demolizioni, consolidamenti, rifacimento dell’intonaco grezzo esterno), mai completata per via della modificazione delle strategie aziendali. Il regime Iva va applicato proprio perché la costruzione non è ultimata, a prescindere dalla sua destinazione catastale. Condizione essenziale è, ovviamente, il fatto che l’immobile, al momento della vendita, sia effettivamente in fase di ristrutturazione, nel senso che su di esso siano stati concretamente eseguiti interventi significativi, senza i quali il fabbricato non sarebbe idoneo all’utilizzo.
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