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NORMATIVA

Immobili come aree edificabili: vendita imponibile

di Paola Mammarella

Plusvalenze tassabili anche per le cessioni di fabbricati appartenenti a zone inserite nei piani di recupero

Vedi Aggiornamento del 01/06/2015
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24/10/2008 - Interpretazione estensiva del concetto di area fabbricabile da parte dell’Agenzia delle Entrate. Con la risoluzione 395/E del 22 ottobre 2008 è stato stabilito che i fabbricati inseriti in un piano di recupero sono equiparati ad area fabbricabile, generando quindi plusvalenze imponibili per le persone fisiche anche se posseduti da più di cinque anni.
 
Il parere dell’Agenzia ha risposto al dubbio sollevato da un contribuente, proprietario in comunione di beni con la moglie da oltre cinque anni di un fabbricato a uso industriale e di uno per civile abitazione. Immobili che, anche se agibili e in buone condizioni, rientrano in un piano di recupero, che prevede la realizzazione dell’allargamento di un sottopasso ferroviario o il versamento di 1 milione di euro per il suo rifacimento ex novo.
 
Dal momento che i beni devono essere ceduti al costruttore, che li acquisterà per la relizzazione dell’intervento edilizio pianificato, l’incertezza del contribuente riguarda la possibilità che la cessione possa dar luogo all’emersione di plusvalenza in base al Dpr 917/1986, nonostante gli immobili siano posseduti da più di cinque anni e siano inseriti nell’attività edificatoria del piano di recupero. Condizione che fa perdere loro la natura di fabbricato per acquisire quella di area fabbricabile. In questo caso possono essere rivalutati ai sensi della legge finanziaria del 2008.
 
Il parere dell’Agenzia delle Entrate si è pronunciato a favore dell’imponibilità. Le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili, operate da persone fisiche e qualificabili come redditi diversi, subiscono trattamenti diversi in base al cespite.
 
Secondo il Tuir per i fabbricati le plusvalenze realizzate con vendite anche parziali di terreni ed edifici, dopo che su di essi sono state eseguite opere per renderli edificabili, sono tassabili a prescindere dal periodo di possesso dell’immobile. La Legge 413/1991 prevede inoltre la tassazione anche per il semplice intervento della destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica.
 
Nella fattispecie i due immobili sono stati inseriti in un piano di recupero dal quale discende la possibilità di incrementare le cubature esistenti. Questo fa sì che non siano più considerati oggetto della vendita i fabbricati, ormai privi di valore, ma l’area su cui si trovano. In secondo luogo, in base alla convenzione con il comune per la trasformazione urbana che interessa l’area è necessaria la demolizione degli edifici esistenti.
 
Ciò rende il terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. Richiamando la Legge 248/2006 si ricorda che un’area è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione.
 
Secondo le Leggi 244/2007 e 129/2008 le aree edificabili sono rivalutate attraverso l’applicazione dell’imposta sostitutiva, fissata al 4% sul valore periziato, a condizione che tutte le procedure siano effettuate entro il 31 ottobre 2008. Termine su cui vigilano le Direzioni Regionali.
 
L’orientamento dell’Agenzia delle Entrate si basa sulla effettiva destinazione dell’immobile piuttosto che sullo stato di fatto e di diritto attuale. Nella risoluzione nessun accenno è fatto alle conseguenze della riqualificazione fiscale e alla ricaduta sulle imposte indirette, che variano a seconda che il bene ceduto sia un terreno o un fabbricato. Per analogia si applica però lo stesso schema mentale, quindi il rogito di vendita deve scontare l’imposta di registro dell’8% prevista per i terreni, anziché quella fissata al 7% per i fabbricati.

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