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NORMATIVA

Fondi immobiliari, aliquote più alte per i partecipanti

di Paola Mammarella

Modalità di tassazione dei redditi e regime transitorio, le novità spiegate dalla Agenzia delle Entrate

Vedi Aggiornamento del 02/01/2009
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10/11/2008 – Nuova disciplina per i fondi immobiliari. La Circolare 31/E dell’Agenzia delle Entrate, depositata il 3 novembre 2008, ha rilevato i cambiamenti apportati dal Decreto Legge 112/2008, convertito dalla Legge 133/2008.
 
La stabilizzazione della finanza pubblica, unitamente alla ricerca della competitività e della perequazione tributaria, ha coinvolto anche quei fondi che investono il proprio patrimonio in beni immobili, diritti reali immobiliari, partecipazioni in società immobiliari. Perché il fondo di investimento possa definirsi immobiliare gli investimenti in attività immobiliari non devono essere inferiori ai due terzi del valore totale del fondo. Questa percentuale può essere deiminuita del 51% se almeno il 20% del patrimonio del fondo è investito in operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare.
 
Con le nuove norme è salita dal 12.5% al 20% l’aliquota della ritenuta da applicare ai redditi da capitale derivati dalla partecipazione a simili fondi. Sono così stati allineati i prelievi fiscali su questi proventi a quelli sulle plusvalenze derivate dalla cessione di immobili e dalla partecipazione alle Siiq, società di investimento immobiliare quotate.
 
In base al Decreto Legge 351/2001 le ritenute sono a titolo di acconto per gli imprenditori individuali se le partecipazioni sono relative a impresa commerciale, per le società in nome collettivo o in accomandita semplice, per organizzazioni stabili, enti e società del territorio. Sono conteggiate a titolo di imposta nei confronti di tutti gli altri soggetti, anche se esenti dall’imposta sul reddito delle società.
 
L’Agenzia definisce ‘lordisti’ i fondi di investimento immobiliare, di conseguenza i proventi sono computati nel risultato di gestione degli organismi di investimento collettivo e delle forme di previdenza complementare. Sono invece esenti dall’applicazione della ritenuta i soggetti residenti in territori che consentono uno scambio di informazioni, enti e organismi internazionali, investitori esteri, banche centrali.
 
Sui proventi percepiti come rimborso delle quote di partecipazione ai fondi immobiliari, l’aliquota rimane del 12,5% fino alla concorrenza della differenza positiva tra valore risultante dall’ultimo rendiconto, redatto prima dell’entrata in vigore delle norme, e i costi di sottoscrizione o acquisto.
 
Per i redditi di diversa natura, derivanti dalla cessione di quote di fondi immobiliari a ristretta base partecipativa e familiari, le nuove disposizioni introducono un regime speciale. Per cui se il valore del fondo è inferiore ai 400 milioni di euro, se il regolamento non prevede un certificato parteciparivo, se ci sono meno di 10 partecipanti o i due terzi sono legati da vincolo di parentela si applica un’imposta patrimoniale dell’1% del valore netto del patrimonio, che si aggiunge alla ritenuta.
 
La nova normativa ha infine introdotto la presunzione relativa di residenza di società ed enti non residenti, con patrimonio prevalentemente investito in fondi immobiliari. Le società sono considerate residenti se i fondi sono controllati direttamente o tramite fiduciari da soggetti residenti in Italia.

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