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NORMATIVA

Senza Iva l’usufrutto di un immobile in favore dei soci

di Rossella Calabrese
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Agenzia delle Entrate: l’operazione a valore di mercato è riconducibile alla locazione di un fabbricato

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03/11/2008 - Il corrispettivo a valore di mercato del trasferimento del diritto di usufrutto di un’abitazione in favore di un socio, per un periodo di tempo determinato, è esente da Iva in quanto riconducibile alla locazione di un bene immobile. Di conseguenza non è possibile portare in detrazione l’Iva relativa all’operazione.
 
Lo ha affermato l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione  405/E del 30 ottobre scorso , in risposta ad un quesito posto da una Società che svolge attività di servizi e di costruzioni immobiliari, che intende effettuare dei lavori su un immobile strumentale di sua proprietà, per realizzare alcune unità abitative da destinare alla vendita.
 
Tuttavia, se non dovesse riuscire a vendere tutte le abitazioni, la Società ha previsto la possibilità di cedere ai propri soci, con contratti a corrispettivo concordato (ex lege 431/1998), l’usufrutto di tali immobili per 15 anni. La Società chiede quindi se tale cessione sia imponibile ai fini dell’Iva o sia fuori campo di applicazione dell’imposta, ai sensi dell’art. 4, comma 5, ultimo periodo, lett. a) del DPR 633/1972 . Essa ritiene che la cessione dell’usufrutto degli immobili a valore di mercato, e per un periodo di tempo determinato, nei confronti dei propri soci, rientri tra le operazioni imponibili ai fini dell’Iva, sempre che sia effettuata entro 4 anni dalla data di costruzione delle unità abitative. Pertanto, l’istante ritiene corretto anche portare in detrazione l’Iva relativa all’operazione.
 
L’Agenzia premette che il DPR 633/1972 esclude dall’Iva il possesso e la gestione di unità immobiliari classificate o classificabili nella categoria catastale A e delle loro pertinenze, ad esclusione delle unità classificate o classificabili nella categoria catastale A10, da parte di società o enti, qualora la partecipazione ad essi consenta, gratuitamente o verso un corrispettivo inferiore al valore normale, il godimento, personale, o familiare dei beni e degli impianti stessi, ovvero quando tale godimento sia conseguito indirettamente dai soci o partecipanti, alle suddette condizioni anche attraverso la partecipazione ad associazioni enti o altre organizzazioni.
 
Il rapporto oggetto del quesito, qualificato dalla Società istante come usufrutto a tempo determinato, va considerato, ai fini fiscali, come locazione di immobile. A questo proposito l’Agenzia richiama alcune pronunce della Corte di Giustizia Europea nelle quali si chiarisce che i rapporti giuridici nell’ambito dei quali è concesso ad un soggetto di usare un bene, per una durata limitata e dietro corrispettivo, rientrano nella nozione di locazione di beni immobili, e come tali sono esenti dall’Iva ai sensi dell’art. 13 della sesta direttiva del Consiglio 17 maggio 1977 (77/388/CEE).
 
L’art. 5, n. 3, della suddetta direttiva prevede che si considera cessione di bene il trasferimento del potere di disporre di un bene materiale come proprietario, mentre l’art. 13 della stessa direttiva prevede che, fatte salve altre disposizioni comunitarie, l’affitto e la locazione di beni immobili rientrano tra le operazioni esenti, ma con riferimento a tali operazioni è comunque riconosciuta agli Stati membri la possibilità di accordare ai loro soggetti passivi il diritto di optare per l’imposizione.
 
Nella sentenza 4 ottobre 2001, nella causa C-326/99, relativa all’usufrutto di beni immobili, la Corte di Giustizia si è pronunciata favorevolmente sull’equiparazione della costituzione, per una durata limitata, di un diritto di usufrutto su beni immobili alla locazione o all’affitto di tali beni.
L’Agenzia ne deduce che, relativamente al caso in esame, la cessione da parte della Società istante ai propri soci del diritto di usufrutto di unità abitative, dietro corrispettivo e per una durata convenuta di quindici anni, sia riconducibile alla nozione di locazione di beni immobili e, come tale, sia esente dall’Iva ai sensi dell’art. 10, primo comma, n. 8, del DPR del 26 ottobre 1972, n. 633.
 
Tale norma, così come sostituita dall’art. 35, comma 8, del DL 4 luglio 2006, n. 223 , convertito con modificazioni dalla legge n. 248 del 4 agosto 2006 , prevede, infatti, l’esenzione dall’Iva per le locazioni e gli affitti di immobili di tipo residenziale, anche nell’ipotesi in cui l’operazione sia posta in essere dalla stessa impresa che li ha costruiti, a meno che non ricorra la particolare ipotesi di locazione realizzata in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata che rispettano specifiche condizioni ( leggi tutto ).
 
L’Agenzia conclude che la norma di cui all’art. 4, quinto comma, ultimo periodo, a), del DPR 633/1972, che esclude dall’Iva le operazioni consistenti nel porre taluni beni a disposizione dei soci, gratuitamente o dietro un corrispettivo inferiore al valore normale, non è applicabile al caso in esame. Ciò in quanto, una volta qualificata l’operazione come locazione, non è sostenibile che il canone pattuito, corrispondente al corrispettivo convenzionato previsto dall’art. 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998, non costituisca un valore normale in relazione alla concessione del godimento degli alloggi medesimi.
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