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NORMATIVA

Distanze tra edifici, qualche dubbio col Piano Casa

di Paola Mammarella

Attese le norme regionali per considerazioni pratiche anche in materia di altezze e densità abitativa

Vedi Aggiornamento del 23/02/2010
Commenti 65087
04/05/2009 – Si arricchisce di nuovi elementi il confronto sul Piano Casa. Oltre all’allungamento dei tempi dovuto alla mancata discussione della bozza di decreto legge in Consiglio dei Ministri, progettisti e privati sono alle prese con problemi di ordine pratico per dare il via agli ampliamenti volumetrici previsti. Il panorama in cui orientarsi è composto di leggi regionali, regolamenti comunali e norme preesistenti in materia di distanze, altezze e densità abitativa, come gli articoli 387 e seguenti del Codice Civile e il DM 1444/68 . Disposizioni non modificate né dal Dl né dal disegno di legge in fase di definizione.
 
Distanze : Secondo il Codice Civile deve misurare 3 metri il distacco tra le costruzioni non unite o aderenti tra loro. Bisogna inoltre rispettare i requisiti per le luci, aperture destinate a garantire solo aria e luce, e le vedute, che permettono di affacciarsi e guardare nella proprietà altrui. Non si possono aprire vedute dirette verso la proprietà del vicino o sopra il suo tetto ad una distanza inferiore di 1,5 metri. Il tema delle distanze è regolato anche dall’articolo 907 del Codice Civile, secondo il quale quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.
Per le distanze è in vigore anche il DM 1444/68 , che si applica a nuovi piani regolatori generali e relativi piani particolareggiati, lottizzazioni convenzionate, nuovi regolamenti edilizi con annesso programma di fabbricazione e lottizzazioni convenzionate, revisioni degli strumenti urbanistici esistenti. Sono soggette al decreto le aree omogenee, cioè le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale, le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% della superficie fondiaria e la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq. Rientrano nelle zone omogenee anche le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali, a usi agricoli ad attrezzature e impianti di interesse generale.
 
Nei centri storici, classificati come zone A, le distanze tra edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra volumi preesistenti. Nei nuovi edifici rientranti in altre zone è prescritta la distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Nelle zone C la distanza minima tra pareti finestrate di edifici antistanti deve essere pari all’altezza del fabbricato più alto. I fabbricati tra i quali sono interposte strade destinate al traffico di veicoli devono essere separati dalla larghezza della sede stradale maggiorata di 5 metri per lato in presenza di strade larghe meno di 7 metri, 7,5 per lato nel caso di strade comprese tra i 7 e i 15 metri, 10 per lato con strade di larghezza superiore ai 15 metri.
Sono ammissibili distanze inferiori per i gruppi di edifici rientranti in piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.
 
Altezze : nelle zone A, centri storici non si possono superare quelle preesistenti. In caso di trasformazioni e nuove costruzioni non si possono superare i limiti degli edifici storici. Nelle zone B l'altezza massima dei nuovi edifici non può superare quella degli edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, sempre che rispettino i limiti di densità fondiaria.
 
Densità : nelle zone A per le operazioni di risanamento conservativo ed altre trasformazioni conservative, le densità edilizie di zona e fondiarie non devono superare quelle preesistenti. Per le eventuali nuove costruzioni ammesse, la densità fondiaria non deve superare il 50% della densità fondiaria media. Nelle zone B qualora le previsioni di piano consentano trasformazioni per singoli edifici mediante demolizione e ricostruzione, non sono ammesse densità fondiarie superiori a 7 mc/mq per comuni superiori ai 200 mila abitanti, 6 mc/mq per comuni tra 200 mila e 50 mila abitanti, 5 mc/mq per comuni al di sotto dei 50 mila abitanti. Nelle zone E è prescritta per le abitazioni la massima densità fondiaria di mc 0,03 mc/mq.
 
Dal 30 giugno, data entro la quale dovranno essere approvate le leggi regionali , si potrà contare su parametri certi. Le norme, in fase di definizione, potranno introdurre elementi nuovi o superare i limiti del decreto governativo in virtù della competenza esclusiva che la Costituzione riserva agli enti locali in materia di edilizia e urbanistica. Si potranno quindi creare scenari diversi da Regione a Regione.
 
Nei condomini non devono essere violati i rapporti di vicinato, distanze, servitù e regolamenti, eventualità che consente sempre ai vicini di far valere in giudizio i propri diritti. Non si potranno eseguire opere che danneggiano le parti comuni dell'edificio.

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Altri commenti
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campanelli giuseppe

Ho costruito un balcone (é stato costruito dallo stesso proprietario che ora mi contesta la distanza!) allineandolo al muro esterno di casa ( prospiciente la mia proprietà non sopra la proprietà del vicino) che a suo tempo fu costruita a confine. Specifico che sul confine c'é una strada dove esercito un diritto di servitù costituita per atto pubblico. Posso derogare dalle norme edilizie avanzando la situazione della servitù e del fatto che la ditta costruttrice é la proprietaria stessa della strada e a suo tempo non oppose nessun ostacolo?

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ROSSELLA

BUONGIORNO, DESIDERO SAPERE CHE DISTANZA CI DEVE ESSERE FRA DUE COSTRUZIONI, PER LA PRECISIONE HO COSTRUITO UNA VILLETTA, ATTUALLEMENTE UN GEOMETRA " FURBO" HA COSTRUITO UN PALAZZO PROPRIO A RIDOSSO DELLA VILLA, IN MODO TALE CHE I BALCONI SPORGANO SUL NS GIARDINO, SENZA FARE ALCUNA CHIUSURA, INOLTRE LA DISTNAZA FRA IL BALCONE E LA NS CASA E' MINORE AI 5 METRI, VORREI SAPERE COSA POSSO FARE PER FERMARE LA COSTRUZIONE DI QUESTO CASERMONE, CHE OLTRETUTTO STA DISTRUGGENDO IL VALORE ECONOMICO DELLA NS VILLA.