Abuso edilizio, cosa fare e quali prove far valere in attesa della sanatoria
23/03/2010 - Non è ancora stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale, ma il DL Incentivi che consentirà di realizzare, senza titolo abilitativo, interventi edilizi di manutenzione straordinaria già pone dei dubbi di compatibilità con la normativa regionale.
Come ha precisato il Ministro dell’Economia, Giulio Tremonti, in conferenza stampa - "le opere interne alla casa si potranno fare subito, a meno che non ci sia una legge regionale che le vieti”. E in molte Regioni è proprio così. Sulla disciplina della DIA, infatti, il Testo Unico dell'edilizia (Dpr 380/2001) delinea una normativa generale ma, poiché la competenza sulla materia edilizia è regionale, le Regioni, con le proprie leggi, hanno integrato o modificato l’elenco delle opere per le quali è richiesta la Dia.
In molte Regioni quindi, la manutenzione straordinaria è sottoposta a Dia, e poichè la disciplina regionale - come ha ribadito Tremonti - prevale su quella statale, la norma introdotta dal DL incentivi rischia di rimanere inefficace. Tranne che in pochissimi casi: ad esempio in Sardegna, dove la legge regionale assoggetta le opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo ad un’autorizzazione comunale, previo parere del solo Ufficio tecnico comunale. Soltanto in casi come questo, quindi, la nuova norma statale potrebbe applicarsi, senza peraltro apportare significative novità, dal momento che la procedura rimarrebbe quelle delineata dalla Regione.
Le Regioni che invece richiedono la Dia, potrebbero decidere di mantenere la propria disciplina, vanificando quindi l'intento del Governo di liberalizzare gli interventi di ristrutturazione.
I contenuti
La nuova norma modifica l’articolo 6 “Attività edilizia libera” del Testo unico dell’edilizia, aggiungendo le manutenzioni straordinarie all’elenco degli interventi realizzabili senza titolo abilitativo.
Potranno essere effettuati senza alcun titolo abilitativo gli interventi di manutenzione straordinaria, cioè le “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.
Senza titolo abilitativo si potrà procedere anche alla realizzazione di:
- movimenti di terra pertinenti all’esercizio dell'attività agricola;
- opere dirette a soddisfare esigenze temporanee e a essere rimosse entro 90 giorni dalla fine delle attività;
- serre mobili stagionali, senza strutture in muratura, funzionali all’attività agricola;
- le opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta;
- l’installazione di pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, al di fuori dei centri storici;
- la realizzazione di aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Erano già liberalizzati gli interventi di:
- manutenzione ordinaria;
- eliminazione delle barriere architettoniche;
- opere temporanee per le attività geognostiche.
I limiti
Gli interventi non possono:
- riguardare le parti strutturali dell’edificio;
- incrementare il numero delle unità immobiliari;
- incrementare i parametri urbanistici (volumetrie e superfici).
Dovranno essere rispettate :
- le disposizioni regionali più restrittive;
- le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali;
- le altre norme di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia:
• norme antisismiche;
• norme di sicurezza;
• norme antincendio;
• norme igienico-sanitarie;
• norme sull’efficienza energetica.
- le disposizioni contenute nel Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Gli adempimenti
Prima dell’inizio degli interventi (ad esclusione delle serre mobili e dei movimenti di terra), sarà necessario informare il Comune, anche per via telematica, allegando le eventuali autorizzazioni obbligatorie e, solo per gli interventi di manutenzione straordinaria, l’indicazione dell’impresa che eseguirà i lavori.
Come ha precisato il Ministro dell’Economia, Giulio Tremonti, in conferenza stampa - "le opere interne alla casa si potranno fare subito, a meno che non ci sia una legge regionale che le vieti”. E in molte Regioni è proprio così. Sulla disciplina della DIA, infatti, il Testo Unico dell'edilizia (Dpr 380/2001) delinea una normativa generale ma, poiché la competenza sulla materia edilizia è regionale, le Regioni, con le proprie leggi, hanno integrato o modificato l’elenco delle opere per le quali è richiesta la Dia.
In molte Regioni quindi, la manutenzione straordinaria è sottoposta a Dia, e poichè la disciplina regionale - come ha ribadito Tremonti - prevale su quella statale, la norma introdotta dal DL incentivi rischia di rimanere inefficace. Tranne che in pochissimi casi: ad esempio in Sardegna, dove la legge regionale assoggetta le opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo ad un’autorizzazione comunale, previo parere del solo Ufficio tecnico comunale. Soltanto in casi come questo, quindi, la nuova norma statale potrebbe applicarsi, senza peraltro apportare significative novità, dal momento che la procedura rimarrebbe quelle delineata dalla Regione.
Le Regioni che invece richiedono la Dia, potrebbero decidere di mantenere la propria disciplina, vanificando quindi l'intento del Governo di liberalizzare gli interventi di ristrutturazione.
I contenuti
La nuova norma modifica l’articolo 6 “Attività edilizia libera” del Testo unico dell’edilizia, aggiungendo le manutenzioni straordinarie all’elenco degli interventi realizzabili senza titolo abilitativo.
Potranno essere effettuati senza alcun titolo abilitativo gli interventi di manutenzione straordinaria, cioè le “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.
Senza titolo abilitativo si potrà procedere anche alla realizzazione di:
- movimenti di terra pertinenti all’esercizio dell'attività agricola;
- opere dirette a soddisfare esigenze temporanee e a essere rimosse entro 90 giorni dalla fine delle attività;
- serre mobili stagionali, senza strutture in muratura, funzionali all’attività agricola;
- le opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta;
- l’installazione di pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, al di fuori dei centri storici;
- la realizzazione di aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Erano già liberalizzati gli interventi di:
- manutenzione ordinaria;
- eliminazione delle barriere architettoniche;
- opere temporanee per le attività geognostiche.
I limiti
Gli interventi non possono:
- riguardare le parti strutturali dell’edificio;
- incrementare il numero delle unità immobiliari;
- incrementare i parametri urbanistici (volumetrie e superfici).
Dovranno essere rispettate :
- le disposizioni regionali più restrittive;
- le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali;
- le altre norme di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia:
• norme antisismiche;
• norme di sicurezza;
• norme antincendio;
• norme igienico-sanitarie;
• norme sull’efficienza energetica.
- le disposizioni contenute nel Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Gli adempimenti
Prima dell’inizio degli interventi (ad esclusione delle serre mobili e dei movimenti di terra), sarà necessario informare il Comune, anche per via telematica, allegando le eventuali autorizzazioni obbligatorie e, solo per gli interventi di manutenzione straordinaria, l’indicazione dell’impresa che eseguirà i lavori.
