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AMBIENTE

Aree edificabili, per l’Ici determinanti volumetrie e vincoli

di Paola Mammarella

Dall’Ance novità per il calcolo della base imponibile, insufficiente il prezzo di compravendita

Vedi Aggiornamento del 06/10/2011
04/05/2010 – Aree fabbricabili al centro di uno studio Ance. Numerosi i parametri da tenere in considerazione per la determinazione della base imponibile utile all’applicazione dell’Ici. Strumenti urbanistici, variazione delle volumetrie ed esistenza di vincoli possono incidere sulla quantificazione dell’imposta.
 
Ai fini fiscali una zona è considerata fabbricabile se, in base allo strumento urbanistico generale del Comune, può essere utilizzata a scopo edificatorio indipendentemente dall’approvazione della Regione o dall’adozione di strumenti attuativi.
 
Tenendo in considerazione il grado di sfruttamento del territorio, per determinare l’edificabilità è sufficiente l’attribuzione della potenzialità edificatoria. Non ha invece rilevanza l’approvazione dello strumento urbanistico generale.
 
Il valore di un’area fabbricabile è dato da zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d'uso consentita, oneri richiesti per eventuali lavori di adattamento e prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita.
 
Per la determinazione della base imponibile Ici non è sufficiente il prezzo di compravendita. In generale bisogna tenere conto del d.lgs 504/1992, recante disposizioni per il riordino della finanza degli enti territoriali.
 
A parità di condizioni i fattori che influenzano il valore di un’area sono molteplici, come ad esempio lo stato del perfezionamento degli strumenti urbanistici.
 
Si ripercuote sul valore anche l’ipotesi di aumento o diminuzione delle volumetrie. Il contribuente che cede anche solo parzialmente la volumetria dell’area può legittimamente ridurre il valore attribuito ai fini Ici. Nello stesso tempo l’area che aumenta di volumetria edificabile incrementa il proprio valore.
 
Le aree edificabili sono soggette ad Ici fino al momento in cui viene realizzata una prima costruzione. Sarà questa ad essere assoggettata all’imposta, mentre l'area fabbricabile si trasforma in pertinenza esente.
 
L’area fabbricabile sottoposta a vincoli urbanistici è comunque soggetta al tributo, che potrebbe diventare irrisorio in rapporto alle elevate limitazioni.
 
Il vincolo di destinazione a verde pubblico attrezzato preclude lo sfruttamento edificatorio, con conseguente inedificabilità del suolo.
 
La destinazione parziale alla cessione gratuita ai fini della realizzazione di strade e zone di pubblico uso si ripercuote sul valore di insieme del terreno, ma non determina l’esclusione dell’imposizione Ici.
 
In assenza di dati certi, la determinazione della base imponibile può essere determinata attraverso una perizia tecnica.
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