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NORMATIVA

Condominio: le novità della riforma approvata in Senato

di Rossella Calabrese
Commenti 43180

Ci si potrà staccare dall’impianto di riscaldamento centralizzato e cambiare a maggioranza la destinazione d’uso delle parti comuni

Vedi Aggiornamento del 20/07/2011
Commenti 43180
31/01/2011 - Il Senato ha dato il via libera alla riforma del condominio. È stato infatti approvato dall’Aula di Palazzo Madama il testo unificato di cinque disegni di legge in materia di “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”. Il provvedimento interesserà più 10 milioni di condomìni e oltre 43 milioni di persone, tra proprietari e inquilini.
 
Il testo - si legge nella relazione - si propone il riordino della disciplina del condominio dettata dal Codice Civile, che richiedeva da tempo una profonda revisione, in relazione al cambiamento dei modelli di insediamento abitativo che hanno caratterizzato i trascorsi decenni e allo stratificarsi di un contenzioso via via sempre più diffuso e complesso.
 
Ci soffermiamo sulle novità riguardanti gli aspetti edilizi e impiantistici dell nuova normativa.
 
La modificazione delle destinazioni d’uso e la sostituzione delle parti comuni può essere approvata dall’assemblea con la maggioranza dei condòmini presenti, che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio (articolo 2).
 
Il condomino può staccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a patto che il distacco non causi squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il condomino che si stacca dall’impianto è tenuto a partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto (articolo 3).
 
Sempre a maggioranza, i condomini possono disporre tutte le innovazioni per il miglioramento delle parti comuni; gli interventi per migliorare la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti; l’eliminazione delle barriere architettoniche; le opere di contenimento energetico degli edifici; la realizzazione di parcheggi; l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (articolo 5).
 
Nel proprio appartamento, ciascun condomino non può eseguire opere o variazioni della destinazione d’uso, anche se consentite dalle norme edilizie, se ciò danneggi le parti comuni o individuali o ne riduca il godimento o il valore, se ciò pregiudichi la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio (articolo 6).
 
Nelle parti comuni e nelle unità immobiliari private non possono essere realizzati impianti o opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici. Nel caso in cui vi sia il sospetto che manchino le condizioni di sicurezza, l’amministratore richiede di ispezionare l’appartamento, insieme con un tecnico. In caso di reale pericolo, l’amministratore convoca l’assemblea per gli opportuni provvedimenti (articolo 7).
 
Gli impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze, devono essere realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari private. Qualora siano necessarie modifiche delle parti comuni, il condomino lo comunica all’amministratore e l’assemblea può prescrivere modalità alternative di esecuzione, cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio o può subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di una garanzia per gli eventuali danni (articolo 7).
 
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La relativa spesa è ripartita, per metà in base al valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Quando l’uso dei lastrici solari o non sia comune a tutti i condomini, chi ne ha l’uso esclusivo deve contribuire per un terzo nella spesa per riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare di ciascuno (articolo 8).
 
Le altre disposizioni riguardano il ruolo e le responsabilità dell’amministratore condominiale, la gestione del rendiconto condominiale, la costituzione dell’assemblea.
 
Il testo passa ora all’esame della Camera.
© Riproduzione riservata

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Altri commenti
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Cristian

Certo! si può mettere la caldaia centralizzata a gas e si risolve il problema, ecco il risparmio!!, ma l'installazione l'adeguamento del locale e la linea ci costano solo 80000€ , qualcuno dirà che divisa per 40 condomini la spesa non sarà molto gravosa... è vero. Peccato che l'impianto ha quasi 40 anni e ogni anno ci costa in media 3000 € di manutenzione straordinaria senza tener conto della manutenzione oridinaria che sono altri 2000€ poi c'è da tenere fermi altri 2000€ all'anno per spese impreviste per rotture da riparare in emergenza, che guarda caso non mancano mai e non vengono mai riparate prima di 3-5 giorni. Solo l'anno scorso per il serbatoio acqua sanitaria + tubazioni scavi e quant'altro abbiamo speso 8000€. Abbiamo 6 collettori di riscaldamento di cui ne sono già stati cambiati 2 alla modica cifra di 2500+2500€ e aspettiamo di cambiare anche i rimanenti, poi sarà la volta delle tubazioni dell'impianto e poi quelle dei singoli appartamenti e poi e poi e poi... non mi si venga a dire che il centralizzato permette di risparmiare o inquinare meno.. se devo disperdere tutto questo calore la caldaia che installo può anche andare a letame, ma avrà sempre un rendimento complessivo bassissimo! finora secondo me il centralizzato ha fatto l'interesse dell'amministratore e delle ditte che ci anno lavorato per i vari interventi! Spesso ci si dimentica che il costo complessivo del mantenimento di un'auto non è solo la benzina, gomme, freni e i tagliandi a cadenza regolare, ma anche il costo dell'acquisto della stessa e di quella nuova quando sarà da cambiare quella vecchia.

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Cristian

beh io abito in uno degli appartamenti di un complesso di 40 unità abitative. Il condominio ha 37 anni con caldaia a gasolio il cui solo mantenimento di energia elettrica ammonta a 2000 € l'anno, che efficenza!! paghiamo così poco che la metà dei condomini non usa il riscaldamento e si scalda con i condizionatori a pompa di calore. La dispersione ammonta a 350€ fissi l'anno senza avere nemmeno acceso il riscaldamento. La mattina alle 4.30 mi lavo la faccia e l'acqua calda arriva quando fa molto freddo solo dopo 15- 20 minuti e quando fa meno freddo se mi va bene 5-10 minuti.... non mi vergogno a dire che alla mattina prendo il pentolino, lo metto sul fuoco, e dopo 2 minuti d'orologio ho l'acqua calda per lavarmi la faccia!! D'estate non c'è problema per lavarsi, uso l'acqua fredda... I caloriferi si scaldano dopo un quarto d'ora dall' accensione e diventano così caldi che mi ci posso sedere sopra per riattivare un po' la circolazione persa col freddo! ...massimo arrivano a 45°C

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ingegnere

Mi riferisco al PS di Giacomo, architetto: ho provato a rivolgermi a termotecnici, accreditati presso il mio Ordine di Roma (commissione energia), e mi hanno sbalordito circa le dimostrazioni che si possono ottenere, con la corretta esecuzione delle diagnosi energetiche, peraltro prescitte per legge. Provare per credere, ma rivolgetevi a fonti qualificate...

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domenico

Sono d'accordo con Rochester e G. Natali, evidenti esperti termotecnici. Non solo, ma riprendendo il discorso di scienza e tecnica del sig. Massimo, sottolineo il mio accordo con Natali circa i soloni della scienza: con la scienza, come con la cultura, non si mangia! Con telefonini e computer non si manga; con le auto sempre più sofisticate si regalano soldi a fabbricanti e a petrolieri. Ha ragione Natali, torniamo all'asinello che consuma molto meno !!

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massimo

Quello che mi addolora, ma è tipico degli italiani (non pochi, disgraziatamente) è l'approccio da bar dello sport a qualsiasi argomento, dalla termotecnica alla medicina o alla fisica nucleare, con competenza inversamente proporzionale alla propria presunzione. Chi blatera di "soloni della tecnica" lo fa appunto sulla scorta della conoscenza da bar dello sport di materie sulle quali è assolutamente incompetente, per di più con una esperienza personale, limitata e fuorviante, che invece diventa una regola scientifica! Purtroppo, in questo disgraziato Paese c'è gente, maestra in campi altrui, che farebbe meglio a far bene, e con umiltà, il lavoro le compete.

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G.Natali

Impianto centralizzato? possono andare bene quelli per teleriscaldamento, al disopra del milione di Kalorie , quelli che recuperano combustibili che altrimenti verrebbero dispersi , ma fuori queste potenze caloriche sono altamente dispersivi , si parla di nuove costruzioni..OK se ben coibentato con tecniche e materiali di ultima generazione potrei essere d'accordo , ma la pratica è un'altra cosa. Pensiamo agli edifici come il mio costruito nei primi anni '70 quando il gasolio costava Lire 7 al litro ,quando si guardava alle rifiniture e la coibentazione era considerata una stravaganza , quando centianaia di metri di tubo erano distribuiti lungo le pareti con concetti discutibili prima di arrivare ai caloriferi. Poi gli impianti centralizzati erano una manna per gli amministratori, ogni anno c'erano sempre da sostituire pompe, valvole ecc. e chi controllava? il gasolio lo volevano pagato anticipato prima dell'inverno, poi è arrivato il metano a darci una mano. Per mettere l'impianto singolo abbiamo dovuto fare un colpo di stato nei confronti dei vari amministratori del condominio, facevano di tutto per non far morire la mucchina. Messo il singolo, ce lo siamo ripagato nel giro di 2/3 anni, sono finite le diatribe e siamo anche diventati amici fra condomini, se hai un problema economico spengi tutto e stai al freddo... GRATIS. Nonostante ciò che dicono questi soloni della scienza e della tecnica , avere una caldaia per la produzione del calore a due metri dai rubinetti e a 5/6 metri dai caloriferi è la soluzione più risparmiosa ed il miglior compromesso tecnico fino ad oggi , ovviamente .... siamo in paziente attesa delle tecnologie pulite , quelle vere però non le stronzate ad uso degli ambientalisti dell'ultima ora. Se mai qualcuno tenterà di farmi tornare al centralizzato nel mio salotto c'è già pronto lo spazio per un bue ed un asinello, mi scalderò così come già fece in un mese di Dicembre di tanti anni fà un nostro amico.

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giacomo, architetto

PS In Lombardia non è neppure consentito il distacco se non si dimostra che un impianto autonomo è più efficiente di quello centralizzato da cui ci si vuole staccare. Tale dimostrazione è davvero molto difficile... provate a chiedere a qualche termotecnico!

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giacomo, architetto

Gli impianti autonomi sono ormai delle assurdità. Le caldaiette a gas installate all'interno delle unità abitative sono delle vere bombe legalizzate nonstante i sistemi di sicurezza che montano, gran parte del rischio è gestito dall'utente che spesso non fa la regolare manutenzione (quando poi non tappa la presa d'aria perchè entra freddo...). Un impianto centralizzato è ormai indispensabile come lo è pure un buon sistema di contabilizzazione del calore. Impianto centralizzato con sottosistema autonomo è l'ideale. Così ogni condomino preleva calore secondo necessità e paga per il calore che preleva. L'impianto centralizzato costa poi molto meno come manutenzione è ubicato fuori dalle unità abitative e ha durata media superiore ad una caldaietta autonoma.... etc

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rochester

Gli impianti centralizzati saranno anche più efficienti, ma la vita di chi ha il termosingolo guadagna il 200% in qualità: decidi tu quando, come, cosa, e basta con rompiscatole del 3° piano che si alza alel cinque e vuole il riscaldamento a a quell'ora ma poi lo vuole spento alle otto di sera perché va a letto a quell'ora. Basta con chi ha orari da lavoratore che non concordano con chi ha orari da pensionato. FINALMENTE ci fate staccare dalla schiavitù che "per abbassare perché fa caldo ci vuole un'assemblea condominiale e poi chiamare il manutenore e intanto è passato un mese", basta con la schiavitù che "siamo a 12 sotto zero alziamo un paio di gradi ed allunghiamo di qualche ora l'accensione - no non si può perché l'amministratore non chiama il manutentore, anche se il sindaco ha fatto l'ordinanza che porta l'accensione da 12 a 15 ore ", basta con " è guasto un pezzo stiamo tre giorni senza riscaldamento perché il manutentore ha altri 50 impianti da rivedere: con singolo chiamo chi mi pare, e subito!!!"

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Diego

Il 192+311+s.m.i. dicono che i nuovi condomini DEVONO avere un impianto centralizzato e si tratta di cosa molto intelligente visto che riduco i costi di manutenzione e ottimizzo l'efficienza con minori emissioni di anidride carbonica nell'aria. Si parla da tempo di interi quartieri che possano essere asserviti da tale tecnologia pure con la produzione di energia elettrica. Ma prima di scrivere le cose, smettete di sniffare per qualche mese e leggetevi cosa avete precedentemente approvato, almeno per coerenza verso chi le vostre regole deve applicarle!

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renzo

non so al nord ma al sud gli impianti centralizzati sono solo uno spreco xchè la maggior parte delle persone usa pochissimo il riscaldamento ma quando è centralizzato lo tiene acceso xchè "tanto lo pago lo stesso"!

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roccodanza

I tecnici in gamba sanno bene che un buon impianto centralizzato a servizio di almeno 20 unità abitative è certamente, a partà di isolamento termico dell'involucro edilizio, più economico a parità, chiaramente,delle opere di accensione. Discorso anche per le manutenzioni ordinarie e straordinario. Migliore è il confort abitativo.

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paolo

il distacco dall'impianto centralizzato non è forse in contrasto con quanto previsto dalle norme in materia di contenimento energetico? e comunque gli impianti autonomi con produzione autonoma sono un'assurdo!!!(dal punto di vista enegetico e della sicurezza!!!) solo per vendere caldaiette!!! impainti centralizzati tutta la vita!!!

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giampietrodoneda

mi risulta che ci siano altri provvedimenti interesanti


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