Il Dl ‘Sviluppo’ rinnova il Piano Casa e abbrevia i tempi della Scia

09/05/2011 - Piccole sanatorie in edilizia, nuovo Piano Casa e Scia abbreviata nel Dl Sviluppo approvato in Consiglio dei Ministri. L’ultima bozza circolata durante il preconsiglio e approdata sul tavolo della discussione contiene una serie di misure per il rilancio delle costruzioni e la semplificazione delle procedure.
 
PIANO CASA-BIS
Le novità del Dl 'Sviluppo'
Come più volte annunciato nei giorni scorsi, il dl chiede alle Regioni di approvare, entro 60 giorni dall’entrata in vigore del decreto, specifiche leggi per incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio e la riqualificazione delle aree urbane degradate.
 
Le norme regionali dovrebbero quindi premiare gli interventi di demolizione e ricostruzione che prevedano il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva, la delocalizzazione in aree diverse, il cambio di destinazione d’uso e le modifiche della sagoma necessarie per l’armonizzazione architettonica.
 
Fino all’approvazione delle norme locali, gli interventi sugli immobili residenziali possono beneficiare di un premio volumetrico fino al 20%, quelli sugli edifici a destinazione diversa usufruiscono invece del 10%.
 
Come nelle prime versioni dei Piani casa, sono esclusi dagli interventi gli immobili abusivi o situati nei centri storici, ma non quelli che hanno ottenuto il titolo abilitativo in sanatoria. 
 
Che cos’è il Piano Casa
L’idea del “Piano Casa 2” per il contrasto alla crisi economica, attraverso il rilancio dell’edilizia, è stata proposta a marzo 2009 dal Governo Berlusconi per affiancarsi al piano nazionale di edilizia abitativa. Al momento per Piano Casa si intende infatti l’insieme di provvedimenti legislativi e incentivi economici per consentire l’ampliamento degli edifici. Il termine, coniato inizialmente per l’housing sociale, ha arricchito la sua portata inglobando edilizia privata, liberalizzazione degli interventi in deroga e snellimento delle procedure.
 
Il rinnovamento del comparto edile doveva procedere su due binari. Da una parte un decreto legge “a scadenza”, recante le misure straordinarie per l’ampliamento degli edifici fino al 20%, la demolizione e ricostruzione con premio del 30% o del 35% ricorrendo a bioedilizia e tecniche per il risparmio energetico. Dall’altra un disegno di legge per la modifica della normativa vigente e l’allentamento di qualche vincolo procedurale in modo da velocizzare la messa in moto dei cantieri.
 
Come doveva essere
Secondo l’Esecutivo, gli incentivi avrebbero spinto i privati a effettuare lavori di miglioramento delle proprie abitazioni, mettendo in circolo un volume di affari pari a 60 milioni di euro. I capitali, prima immobilizzati, avrebbero sostenuto l’occupazione e le attività del settore edile.
 
Come è andata
La via del successo per le misure di rilancio è stata sbarrata da vari fattori. Il terremoto in Abruzzo, che ha posto l’attenzione sui controlli e sul rispetto delle NTC - Norme Tecniche per le costruzioni, facendo temere il rischio di liberalizzazioni indiscriminate. La poca propensione dei risparmiatori a effettuare investimenti, accompagnata dalla mancanza di liquidità. Ma soprattutto le rivendicazioni delle Regioni, forti della competenza in materia di edilizia e urbanistica attribuita loro dalla Costituzione.
 
L’iter del Piano Casa è quindi proseguito su base locale, creando una situazione fortemente frastagliata sul territorio nazionale. Le Regioni, con tempi e modalità molto diverse le une dalle altre, hanno approvato norme differenti, accusate nella maggior parte dei casi di porre troppi vincoli alla realizzazione degli interventi.
 
La situazione, analizzata regione per regione nel Piano Casa Tour di Edilportale, mostra un impatto positivo dell’iniziativa solo in Veneto e Sardegna con circa 12 mila e 5 mila domande di intervento presentate.

I risultati, più modesti nelle altre Regioni, sono stati sintetizzati nella scheda redatta alla fine del Tour.

Come andrà - Le aspettative degli operatori
Il decreto deve ancora essere pubblicato in Gazzetta Ufficiale, ma sono già in molti ad esprimere sfiducia verso le nuove misure di rilancio. Ad essere criticate sono le percentuali di ampliamento. Il 20% per gli edifici residenziali e il 10% per quelli a destinazione diversa non assicurerebbe un ritorno economico adeguato a fronte delle spese sostenute per le demolizioni e ricostruzioni.
La situazione potrebbe però cambiare in base ai contenuti delle leggi regionali, che dovrebbero essere approvate entro 60 giorni dall'entrata in vigore del decreto 'Sviluppo'. Gli enti locali, consapevoli delle peculiarità del territorio, potrebbero infatti varare misure più permissive, in grado di incentivare maggiormante gli investimenti di privati e imprese.
 
SCIA SEMPLIFICATA
Sono dimezzati i tempi per i controlli delle amministrazioni sugli interventi realizzati con Scia, segnalazione certificata di inizio attività. Per le verifiche ex-post si passa quindi da 60 a 30 giorni.
 
Il nuovo titolo abilitativo, introdotto con la manovra estiva per semplificare le procedure del comparto, rende possibile l’avvio dei lavori nello stesso giorno in cui si presenta la domanda. Una velocizzazione rispetto alla Dia, che prevedeva invece un’attesa preventiva di 30 giorni per consentire alle amministrazioni competenti di effettuare i controlli. Al tempo stesso, però, la Scia dà alle amministrazioni 60 giorni per verificare la presenza di tutti i requisiti, in mancanza dei quali adottare provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli effetti dannosi. Per questo in molti avevano obiettato che la nuova procedura rappresentasse più che altro un aggravio burocratico. Se è vero che si possono iniziare immediatamente i lavori, bisogna considerare anche il rischio che, a cantiere in funzione, l’amministrazione competente rilevi qualche mancanza tale da far sospendere le attività. Un problema che in molti avevano pensato di risolvere attendendo 60 giorni per dare il via ai lavori. Cioè il doppio rispetto alla vecchia procedura con Dia. La lamentela era già stata accolta dal Dl Calderoli, che lo scorso febbraio aveva proposto di dimezzare i termini.
 
Come già sostenuto dal Ministero per la Semplificazione con la circolare del 16 settembre 2010, il decreto sviluppo chiarisce in modo definitivo la sostituzione della Dia con la Scia anche in edilizia. Contro questa interpretazione si erano schierati alcuni enti locali e associazioni. In molti casi, inoltre, dalla sostituzione automatica della Dia - Scia sono stati esclusi gli interventi previsti dal Piano Casa.
 
Il Dl spiega infine che la Scia non sostituisce la Super-dia né i nulla osta e le autorizzazioni che devono comunque essere rilasciate in presenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali.

SANATORIA CATASTALE
Scatteranno dal primo luglio anziché dal primo maggio le sanzioni quadruplicate, previste dal decreto sul federalismo fiscale, a carico di quanti non hanno dichiarato all’Agenzia del Territorio gli immobili sconosciuti al Catasto, modificati o che hanno perso il requisito di ruralità.
 
Da dove derivano gli obblighi
La sanatoria catastale è stata introdotta con la manovra estiva per la stabilizzazione finanziaria e la competitività economica. Obiettivo della misura, l’emersione degli “immobili fantasma” non dichiarati al Catasto. Rientrano nei casi di regolarizzazione anche le variazioni di consistenza o destinazione dovute ad interventi edilizi. L’obbligo di aggiornamento vale anche per i fabbricati prima esenti dal pagamento dei tributi, che sono successivamente diventati soggetti ad imposte, come quelli che hanno perso il requisito di ruralità.
 
Per la riuscita dell’operazione, avviata nel 2007 con una serie di rilievi e fotografie aeree, la manovra ha anche istituito un’anagrafe immobiliare, gestita dall’Agenzia del Territorio e liberamente consultabile dai Comuni.
 
Non è necessaria nessuna comunicazione per la modifica esterna di fabbricati ampliati che non incide sul perimetro, per gli immobili rurali, gli immobili classificati come F - androni e scale - le particelle censite al Catasto terreni, gli edifici diroccati o in corso di costruzione. Non va presentata domanda di sanatoria neanche per lo spostamento di pareti interne che non crea nuovi vani.

L’elenco dei comuni in cui sono situati i fabbricati non dichiarati in Catasto, o che hanno perso il requisito di ruralità, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale ed è consultabile anche sul sito dell’Agenzia del Territorio.
 
I titolari di diritti reali sugli immobili presenti negli elenchi devono dichiararli al Catasto Edilizio Urbano. La denuncia deve essere predisposta da un tecnico abilitato e va presentata in caso di cambiamenti nello stato dei terreni per l’edificazione di una costruzione che possa essere considerata come immobile urbano.

Il mancato adempimento entro il 30 aprile, provoca l’accatastamento d’ufficio con una rendita presunta che produce effetti fiscali dal 1° gennaio 2007. Il termine è stato posticipato dal decreto “Milleproroghe”, ma era inizialmente fissato al 31 dicembre 2010.
 
In virtù di un accordo siglato a fine aprile con l’Agenzia del Territorio, sono i geometri ad effettuare i sopralluoghi e attribuire la rendita presunta, che viene calcolata secondo le modalità contenute nel provvedimento emanato dal Direttore dell’Agenzia. I tecnici rilevano la classe e la consistenza dei fabbricati in base agli elementi tecnici emersi durante i sopralluoghi, o forniti dai comuni, e alla zona censuaria in cui è situato l’immobile. La consistenza viene calcolata in base alla superficie desumibile dai rilievi, numero di piani o altezza dello stabile.
 
Per gli immobili del gruppo A - abitazioni, la consistenza è determinata dal rapporto tra la superficie complessiva dell’unità immobiliare e la superficie media del vano catastale riferita alla stessa zona censuaria.
 
Nel gruppo B - scuole e ospedali, la consistenza, espressa in metri cubi, viene calcolata tenendo conto, oltre che della superficie, dell’altezza media delle unità immobiliari.

Cosa accade dopo il 30 aprile
Nelle categorie A, B e C, cioè abitazioni, scuole e ospedali, negozi e box, a destinazione ordinaria, la rendita presunta è individuata moltiplicando la consistenza per la tariffa propria della classe.
 
Per le categorie D - capannoni e alberghi ed E - immobili speciali, la rendita presunta si calcola con procedimento semplificato, applicando al valore della unità immobiliare il saggio di redditività pari al 2% per le unità immobiliari appartenenti al Gruppo D e al 3% per quelle riferibili al Gruppo E.
 
Il valore dell’immobile deve essere riferito al biennio 1988-1989 e può essere determinato con una stima censuaria in base ai manufatti e agli impianti presenti.
 
Nell’attribuzione della rendita presunta, che viene retrodatata al 2007, oltre al pagamento degli arretrati e alle sanzioni previste, sugli interessati graveranno anche le spese per l’istruttoria, i sopralluoghi e il classamento degli immobili, così come indicato nell’Allegato al provvedimento.

Sanzioni maggiorate
Il D.lgs. 23/2011 sul federalismo fiscale ha quadruplicato le sanzioni a partire dal primo maggio. L’importo minimo della sanzione amministrativa, prevista in caso di inadempimento, passa quindi da 258 a 1032 euro. Quello massimo da 2066 a 8264 euro.

Con la Circolare 4/2011, l’Agenzia del Territorio ha chiarito che nell’applicazione delle sanzioni bisogna tenere presente la data in cui l’immobile è diventato abitabile o servibile agli altri usi a cui è destinato. Ai sensi del Regio decreto 652/1939, infatti, i fabbricati nuovi e gli stabili che possono essere considerati immobili urbani, devono essere dichiarati all’Ufficio tecnico erariale entro 30 giorni dal momento in cui diventano abitabili o servibili.
Dal momento che le norme non possono avere effetti retroattivi, le sanzioni maggiorate si applicano quindi alle violazioni commesse dopo il primo maggio. Indipendentemente dalla data in cui vengono accertate, per le irregolarità precedenti valgono le tariffe iniziali.
 
Ricordiamo che il riordino della materia si ripercuote anche nelle compravendite e nelle locazioni degli immobili. Per stipulare contratti di compravendita e affitto di edifici iscritti al catasto edilizio urbano, i dati catastali devono infatti essere allineati a quelli dei registri immobiliari.


LE VIOLAZIONI FINO AL 2% NON RENDONO DIFFORME IL PERMESSO DI COSTRUIRE
Il decreto introduce un comma aggiuntivo all’articolo 34 del Testo Unico dell’edilizia, che regola gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire. In presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta fino al 2% delle misure progettuali per singola unità immobiliare, non si verifica la difformità dal titolo abilitativo.
 
La precisazione evita quindi a questo tipo di violazioni le sanzioni del Testo Unico dell’edilizia.  che prevede la rimozione o demolizione a cura e a spese dei responsabili degli abusi. Decorso un termine congruo, senza che il trasgressore abbia rimosso le irregolarità, queste vengono demolite a cura del comune e a spese del responsabile.
 
Nel caso in cui la demolizione o la rimozione delle irregolarità possa danneggiare le parti costruite conformemente al titolo abilitativo, l’abuso è punito con una sanzione pari al doppio del costo di produzione, se la parte realizzata in difformità è a destinazione residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura dell’Agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi.

PERMESSO DI COSTRUIRE CON SILENZIO ASSENSO
Il decreto sviluppo velocizza e semplifica anche il rilascio del permesso di costruire. Tranne nei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, il titolo abilitativo può essere ottenuto automaticamente con silenzio assenso.

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