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In arrivo la riforma del catasto: i metri quadri sostituiranno i vani

In arrivo la riforma del catasto: i metri quadri sostituiranno i vani

I valori catastali verranno adeguati a quelli di mercato e terranno conto della posizione e delle caratteristiche edilizie, l’IMU potrà scendere

Vedi Aggiornamento del 22/01/2014
di Rossella Calabrese
Vedi Aggiornamento del 22/01/2014
29/12/2011 - Adeguamento dei valori catastali degli immobili a quelli di mercato, per favorire una maggiore equità nella determinazione delle basi imponibili e tra i diversi territori urbani. È questo l’obiettivo della riforma del catasto che il Governo potrebbe presentare già la prossima settimana.
 
Tra le novità di maggiore impatto, il passaggio dall’attuale sistema per categorie e classi ad uno che tenga conto della localizzazione e delle caratteristiche edilizie e la sostituzione del criterio del numero di vani con quello dei metri quadrati.
 
La revisione del catasto diventerà la base su cui applicare tutte le imposte sugli immobili, prima tra tutte l’IMU, Imposta Municipale Unica. Il Governo ha assicurato che la riorganizzazione sarà accompagnata da una riduzione delle aliquote, per fare in modo che la riforma sia a costo zero.
 
Il progetto di riforma del Governo è anticipato in un Documento esplicativo della Manovra (Legge 214/2011) redatto dal Ministero dell’Economia per illustrare la Manovra, che contiene anche i primi elementi per la revisione degli estimi catastali. “È noto - si legge nel documento - che le attuali rendite catastali, su cui si basa in larga parte la tassazione immobiliare, non sono più congrue rispetto ai valori di mercato”.
 
Riprendendo i dati riportati nel volume “Gli immobili in Italia 2011”, redatto dall’Agenzia del Territorio, il documento del Ministero sottolinea che per le abitazioni il valore di mercato è pari, in media, a 3,73 volte la base imponibile a fini ICI; il medesimo rapporto, calcolato per i soli contribuenti Irpef, oscilla tra il 3,59 delle abitazioni principali e il 3,85 delle altre abitazioni. Ancora più eclatante il dato dei canoni di locazione, mediamente superiori di 6,46 volte alle rendite catastali. Una delle ragioni di queste incongruenze è riconducibile al fatto che le rendite catastali sono state rivalutate nel 1990 con riferimento ai valori del biennio 1988-1989.
 
Inoltre, il sistema catastale è inadeguato perché la suddivisione in categorie e classi è ferma al periodo di “costruzione” del catasto urbano e, quindi, il classamento (la classificazione dell’immobile in una categoria e in una classe di valore) è rimasto quello delineato dall’originario impianto normativo del catasto e gli unici aggiornamenti sono riconducibili a comunicazioni effettuate dai soggetti interessati, in occasione di attività di ristrutturazioni e variazioni edilizie.
 
Questo stato di fatto ha determinato ulteriori iniquità all’interno dei singoli Comuni. Ad esempio, abitazioni classate come “popolari” lo sono rimaste nel tempo, anche se oggi, pur essendo ubicate in zone centrali, il loro valore è di fatto più elevato di edifici di “civile abitazione” ubicati in zone semicentrali o, addirittura, periferiche.
 
Quindi, spiega la nota del Ministero, per favorire una maggiore equità nella determinazione delle basi imponibili catastali e conseguire una perequazione effettiva tra i diversi territori urbani è necessaria una riforma del sistema estimativo del catasto edilizio urbano.
 
Sono cinque i criteri su cui sarà disegnato il nuovo catasto:
1. la costituzione di un sistema catastale che contempli assieme alla rendita (ovvero il reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene), il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione;
2. la rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari;
3. il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari, attraverso un sistema di funzioni statistiche che correlino il valore del bene o il reddito dello stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie;
4. il superamento, per abitazioni e uffici, del “vano” come unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con la “superficie” espressa in metri quadrati;
5. la riqualificazione dei metodi di stima diretta per gli immobili speciali.
 
 
Ricordiamo che nel 2006 il Governo di Romano Prodi avviò un processo di riforma del catasto che prevedeva la revisione degli estimi e del classamento e il passaggio ai Comuni delle competenze sulla gestione dei servizi catastali (Speciale Catasto ai Comuni). Il progetto fu interrotto a causa della conclusione anticipata della legislatura.
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