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Imu, il punto su edifici rurali e nuove situazioni fiscali

di Paola Mammarella

Circolare Mef: rata unica entro il 17 dicembre anche per l’uso abitativo e indeducibilità da Irpef, Ires e Irap

Vedi Aggiornamento del 02/10/2012
22/05/2012 - Edifici rurali e industriali, aree fabbricabili e cambiamento della situazione fiscale dei contribuenti dopo l’avvento dell’Imu. Mentre si avvicina la scadenza per il pagamento della prima rata dell’imposta municipale propria, i contribuenti cercano riferimenti certi nella circolare 3/DF del Ministero dell’Economia.
 
Oltre alle spiegazioni sulla prima casa (leggi tutto), la circolare affronta il tema della nuova imposta e degli adempimenti sulle altre categorie di edifici, chiarendo in primo luogo che è tenuto al pagamento dell’Imu il proprietario dell’immobile, il locatario o il titolare di un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie.
 
Immobili rurali non censiti
Per armonizzare gli adempimenti dell’Imu con l’emersione degli immobili rurali non censiti, il Ministero prevede che il pagamento in un’unica soluzione, entro il 17 dicembre 2012, sia esteso non solo ai fabbricati rurali a uso strumentale, ma anche a quelli destinati ad uso abitativo.
Si tratta di una semplificazione delle procedure dato che il termine ultimo per la dichiarazione dei fabbricati al catasto edilizio urbano scade il 30 novembre.
 
Nel caso dei fabbricati rurali non censiti, la dichiarazione Imu va presentata entro 90 giorni a partire dal 30 novembre. Per le altre tipologie di immobili la dichiarazione deve invece essere consegnata entro 90 giorni dal momento in cui sorge l’obbligo, ad esempio dopo aver stipulato il contratto di acquisto o locazione (Leggi Tutto).
 
Edifici del gruppo D
La circolare del Ministero dell’Economia cerca di fare chiarezza sui fabbricati appartenenti al gruppo D, non iscritti in Catasto, posseduti dalle imprese e differentemente contabilizzati, che hanno generato diversi contrasti per la determinazione della base imponibile.
Come già affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza 3160/2011, fino alla determinazione della rendita catastale, la base imponibile è ricavata sulla base delle iscrizioni contabili. Dal momento in cui il contribuente richiede l’attribuzione della rendita, diventa titolare di una nuova situazione giuridica indipendentemente dal fatto che prima utilizzasse il metodo contabile in via precaria. Dopo l’attribuzione della rendita, il contribuente potrebbe quindi pagare un’imposta maggiore o minore. In quest’ultimo caso avrebbe però diritto a richiedere il rimborso.
 
Aree fabbricabili
Secondo le istruzioni del ministero dell’Economia, la base imponibile delle aree fabbricabili è data dal valore venale rilevato al primo gennaio dell’anno di imposizione. Nella valutazione devono essere anche considerati la zona, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso e i prezzi medi, nonché gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno che si rendono necessari prima della costruzione.
 
Cooperative e alloggi di edilizia residenziale pubblica
La circolare ministeriale spiega che agli alloggi Iacp, o comunque rientranti in programmi di edilizia residenziale pubblica, spetta la detrazione di 200 euro prevista per la prima casa.
Queste abitazioni non possono invece usufruire dell’aliquota ridotta e della maggiorazione prevista per i figli conviventi dal momento che sono possedute da persone giuridiche.
Allo stesso tempo, però, i Comuni possono ridurre fino al 4 per mille le aliquote dovute dagli immobili posseduti da soggetti passivi Ires, tra cui rientrano le tipologie di alloggi appena descritte.
 
Situazione fiscale
Nella circolare il Ministero chiarisce che l’Imu è indeducibile dalle imposte sui redditi, cioè Irpef e Ires, e da quelle sulle attività produttive, come l’Irap.
Allo stesso tempo, però, l’Imu sostituisce la componente immobiliare dell’Irpef. Per gli immobili non locati, concessi in comodato d’uso gratuito o utilizzati a scopo promiscuo dal professionista, è dovuta solo l’Imu.
Gli immobili locati o affittati pagano invece sia l’Imu che l’Irpef. Ad esempio, se l’abitazione principale è parzialmente locata e l’importo della rendita catastale, rivalutato del 5%, è maggiore del canone annuo di locazione, si applica solo l’Imu. Al contrario, quando il canone di locazione è maggiore della rendita catastale rivalutata del 5%, sono dovute sia l’Imu che l’Irpef.
Nel caso in cui si verifichi l’esenzione dall’Imu, l’Irpef deve comunque essere corrisposta.

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