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NORMATIVA

Iva su cessione e locazione immobili, i chiarimenti del Fisco

di Paola Mammarella

Il punto della situazione sull’imposizione opzionale e per legge dopo il decreto sviluppo

Vedi Aggiornamento del 29/12/2015
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02/07/2013 – Iva sulle locazioni e cessioni di immobili dopo le novità introdotte dai decreti liberalizzazione e sviluppo. La Circolare 22/E del 28 giugno 2013 dell’Agenzia delle Entrate fa il punto della situazione sull’imposizione per legge e opzionale, così come sulla possibilità di applicare l’inversione contabile e sulle imposte di registro.

LOCAZIONE DI FABBRICATI
La regola generale prevista dal DL Sviluppo 83/2012 per le locazioni di fabbricati abitativi è l’esenzione IVA, salva la possibilità di applicare l’imposta al 10% alle locazioni di fabbricati abitativi, effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino, e alle locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali.

Nel primo caso, l’opzione per l’imponibilità può essere esercitata solo dalle imprese che costruiscono i fabbricati, che realizzano su di essi  i lavori di ristrutturazione o che li acquistano per eseguire o far realizzare degli interventi edilizi. Per gli alloggi sociali, invece, l’opzione per l’imponibilità può essere richiesta da tutti.
 
Per i fabbricati strumentali, che per le loro caratteristiche possono essere utilizzati solo per determinati scopi a meno che non subiscano trasformazioni radicali, non sono più previste le ipotesi di imponibilità ad IVA obbligatoria connesse alle caratteristiche del locatario, ma è consentito a qualunque soggetto passivo di optare per l’applicazione dell’imposta. In caso di opzione per l’assoggettamento ad IVA, si applica l’aliquota nella misura ordinaria.
 
Decorrenza del nuovo regime Iva
I contratti di locazione stipulati dal 26 giugno 2012, data di entrata in vigore del DL 83/2012, sono esenti da Iva a meno che l’impresa o il soggetto interessato scelga di applicare l’imposta. L’imponibilità opzionale è stata introdotta con il DL 1/2012, entrato in vigore il 24 gennaio 2012.

Possono quindi essere assoggettati ad Iva i contratti stipulati a partire da questa data. La scelta deve essere manifestata in sede di stipula e il regime Iva prescelto è vincolante per tutta la durata del contratto. Se prima della scadenza si verifica una successione, il subentrante può modificare il regime Iva.
 
Se al momento dell’entrata in vigore del decreto il contratto è  già in corso, le nuove regole valgono per i canoni di locazione non ancora pagati o non ancora fatturati. La scelta di applicare l’imposta può essere esercitata con un atto integrativo.
 
Nei contratti per la locazione di fabbricati strumentali che ai sensi della vecchia disciplina erano assoggettati ad un regime di imponibilità obbligatorio (effettuate nei confronti di soggetti passivi d’imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione dell’imposta in percentuale pari o inferiore al 25% e nei confronti di soggetti che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni) il locatore può confermare il regime di imponibilità o scegliere l’esenzione redigendo un atto integrativo.
 
CESSIONE DI FABBRICATI
Le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono esenti da Iva. L’imposta è applicata invece alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino entro 5 anni dalla fine dei lavori, ai casi in cui il cedente opta per l’imposizione e alla cessione di alloggi sociali per le quali il cedente abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imposizione. Dopo i cinque anni vale invece il principio naturale dell’esenzione e solo le imprese costruttrici o attuatrici degli interventi di recupero possono optare per l’imponibilità. 

Nelle cessioni di alloggi sociali l’opzione dell’imponibilità può essere esercitata da qualunque soggetto Iva. L’aliquota Iva è fissata al 10%,ma scende al 4% se si tratta di prima casa. Per gli edifici strumentali valgono le stese regole di esenzione. Le cessioni imponibili per obbligo di legge sono solo  quelle poste in essere dall’impresa che li ha costruiti o recuperati entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori.
 
Decorrenza del nuovo regime Iva
Come per le locazioni, la nuova disciplina IVA si applica alle cessioni di fabbricati abitativi e strumentali effettuate a decorrere dal 26 giugno 2012. L’opzione per l’imponibilità deve essere espressa nell’atto. L’opzione può essere espressa anche nel preliminare della compravendita ed è vincolante. Qualora siano stati corrisposti gli acconti in regime di esenzione e in sede di stipula del contratto di compravendita sia manifestata l’opzione per l’imponibilità, la base imponibile da assoggettare ad IVA è costituita dall’importo dovuto a saldo.
 
IMPOSTA DI REGISTRO
Nelle locazioni l’imposta di registro è pari al 2% se il contratto è esente da Iva e a 67 euro se è imponibile. In questo caso non c’è differenza tra immobili abitativi e strumentali.
 
Per quanto riguarda le cessioni di fabbricati abitativi, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse se la cessione è soggetta ad Iva e proporzionali in caso di esenzione. Per evitare una duplice tassazione, qualora gli acconti vengano fatturati in regime di imponibilità per obbligo di legge e il saldo sia fatturato in esenzione, l’imposta proporzionale di registro si applica sul saldo.
 
Per le cessioni di fabbricati strumentali, sia soggette ad Iva che esenti, l’imposta di registro si applica in modo uniforme ed è pari a168 euro. A prescindere dal regime IVA applicabile, le imposte ipotecaria e catastale ammontano rispettivamente al 3% e all’1%.
 
Nella fase transitoria, ossia nel passaggio dalle vecchie alle nuove regole, gli acconti corrisposti prima del 26 giugno 2012 possono essere stati assoggettati ad un regime IVA diverso rispetto a quello applicabile al saldo.
 
REVERSE CHARGE
Il meccanismo del reverse charge o inversione contabile, in base al quale è l’acquirente a pagare l’Iva, può essere applicato se l’acquirente agisce come soggetto passivo di imposta e solo in caso di imponibilità ad Iva opzionale. Nei casi di imponibilità per legge, l’imposta deve essere pagata dal cedente.
 
Il pagamento di un acconto costituisce un momento della cessione e va quindi assoggettato ad Iva in base alle norme vigenti al momento del pagamento. Se ricorrono le condizioni richieste si può quindi applicare il reverse charge. La cessione di un fabbricato non ultimato deve invece essere assoggettata ad Iva perché l’immobile non è ancora uscito dal processo produttivo. Dato che non c’è imponibilità opzionale non vale quindi il meccanismo del reverse charge.
 

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