L’APE va allegato a tutti gli atti di trasferimento di immobili

06/09/2013 - “L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”.
 
È quanto prevede il nuovo comma 3bis dell’art. 6 del Dlgs 192/2005, come modificato dal DL 63/2013 convertito nella Legge 90/2013.
 
Poichè la disposizione ha grande rilevanza per l’attività notarile, il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato una Nota Informativa per rispondere ai dubbi e alle perplessità interpretative, che la nuova norma potrebbe porre.
 
Il primo punto chiarisce che l’obbligo di allegazione vale per tutti gli atti traslativi a titolo oneroso e non solo per i contratti di compravendita. Secondo i notai, infatti, il termine “vendita” è stato utilizzato in senso lato, quale sinonimo di “alienazione”, comprensivo, pertanto, di ogni atto traslativo a titolo oneroso.
 
Per quanto riguarda invece l’allegazione dell’APE agli atti a titolo gratuito che comportino “il trasferimento di immobili”, i notai spiegano che l’obbligo vige in tutti i casi in cui a fronte del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da una della parti contrattuali a favore dell’altra, quest’ultima non è tenuta a corrispondere un corrispettivo in denaro o in natura, né ad obbligarsi ad un determinato comportamento.
 
Il DL 63/2013 - ricorda la Nota -  ha fissato l’obbligo di allegazione dell’APE anche nel caso di stipula di un contratto di nuova locazione e, in via estensiva, anche ai contratti di leasing e all’affitto di azienda. L’obbligo non si applica, quindi, ad un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente rapporto di locazione.
 
La norma stabilisce che l’obbligo di allegazione è posto a pena di nullità. Contrariamente, però, a quanto prevedeva il testo originario del Dlgs 192/2005, la nuova disciplina non prevede più che “la nullità può essere fatta valere solo dall'acquirente". Siamo, quindi, in presenza di una nullità assoluta, con la conseguenza che: la nullità può essere fatta valere da chiunque e può essere rilevata d’ufficio dal giudice; l’azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione; il contratto nullo non può essere convalidato.
 
Posto che il DL 63/2013 fa riferimento esclusivamente all’Attestato di Prestazione Energetica (APE), all’obbligo di allegarlo ai contratti si può adempiere con un Attestato di Certificazione Energetica (ACE) rilasciato prima del 6 giugno 2013 (data di entrata del DL 63/2013)?
 
A questa domanda i notai rispondono di sì, spiegando che l’art. 6, comma 10, del Dlgs 192/2005 fa salvi gli ACE rilasciati prima del 6 giugno 2013 (e validi 10 anni). Quindi, per una vendita posta in essere dal 6 giugno 2013, il venditore potrà avvalersi ancora dell’ACE rilasciato prima del 6 giugno 2013, ed ancora valido. Se ciò vale per il venditore, non può che valere anche per l’obbligo di allegazione.