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NORMATIVA

Piano Casa: aiuti per i proprietari, risorse per gli inquilini

di Paola Mammarella

Cedolare secca al 10%, risorse al Fondo Affitti e agli inquilini morosi incolpevoli, agevolazioni per il riscatto degli alloggi sociali

Vedi Aggiornamento del 24/03/2015
22/05/2014 - Un approccio organico al problema dell’emergenza abitativa, superando la logica della proroga degli sfratti. Così il Ministro alle Infrastrutture e Trasporti, Maurizio Lupi, dopo l’approvazione definitiva del DL Casa, che stanzia nuove risorse per il sostegno agli affitti e prevede agevolazioni fiscali per i proprietari che affittano le proprie abitazioni a canone concordato.
 
Ma vediamo nel dettaglio in cosa consistono le misure pensate per allentare la tensione abitativa:
 
Cedolare secca al 10%
Per favorire l’immissione sul mercato degli alloggi sfitti, per il quadriennio 2014-2017si riduce dal 15 al 10% l’aliquota della cedolare secca, di cui si potrà usufruire anche in caso di abitazioni date in locazione a cooperative o a enti senza scopo di lucro. Oltre che nei comuni ad alta tensione abitativa, si potrà optare per la cedolare secca anche in quelli che nei cinque anni precedenti all’entrata in vigore della legge hanno deliberato lo stato di emergenza per il verificarsi di calamità naturali.

Ricordiamo che la cedolare secca è un’imposta sui contratti di affitto che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo derivanti dal reddito relativo all’immobile affittato. Chi sceglie di applicarla rinuncia a poter chiedere l’aggiornamento del contratto sulla base degli adeguamenti Istat dovuti alla variazione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo.

Il sistema può risultare conveniente se paragonata ai rincari nella tassazione ordinaria. Il reddito assoggettato a cedolare è inoltre escluso dal reddito complessivo. Bisogna poi considerare che l’importo della cedolare secca è piatto perché non cresce al crescere del reddito Irpef. Al contrario, la scelta della cedolare secca potrebbe non convenire a chi dichiara un reddito basso, cioè quei soggetti per cui l’Irpef e le imposte ordinarie risultano inferiori alla cedolare secca.
 
Vantaggi fiscali per chi affitta a canone concordato
I redditi derivanti dalla locazione di alloggi nuovi o ristrutturati non concorreranno alla formazione del reddito d’impresa ai fini IRPEF/IRES e IRAP nella misura del 40% per un periodo non superiore a dieci anni dalla data di ultimazione dei lavori.

Fondo Affitti
La legge stanzia 100 milioni di euro per il biennio 2014 e 2015. I fondi confluiranno nel Fondo Affitti, che sosterrà anche la creazione di agenzie e istituti per la locazione col compito di individuare i nuclei familiari che possono passare dagli alloggi sovvenzionati a quelli a canone concordato, agevolerà le operazioni di reperimento degli alloggi e valuterà la rinegoziazione dei canoni di locazione.
 
Le risorse si sommano ai 100 milioni di euro già stanziati dal DL IMU 102/2013 per l’accesso alle abitazioni in locazione, portando a 200 milioni il budget complessivo.
 
Fondo inquilini morosi incolpevoli
La dotazione del Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli è stata incrementata di 226 milioni di euro, di cui 15,73 milioni per l'anno 2014, 12,73 milioni per l'anno 2015, 59,73 milioni per l'anno 2016, 36,03 milioni per l'anno 2017, 46,1 milioni per ciascuno degli anni 2018 e 2019 e 9,5 milioni per l'anno 2020. Anche in questo caso, le risorse complessive arrivano a 266 milioni perché lo stanziamento della Legge sull’emergenza abitativa si somma ai 40 milioni già previsti dal DL “Imu” 102/2013.

Detrazioni per gli inquilini degli alloggi sociali
Per gli anni 2014, 2015 e 2016 ai soggetti titolari di contratti di locazione di alloggi sociali adibiti a propria abitazione principale spetta una detrazione complessivamente pari a 900 euro, se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro, e a 450 euro, se il reddito complessivo è compreso tra i 15.493,71 e i 30.987,41 euro.

Riscatto degli alloggi sociali
Le convenzioni che disciplinano le modalità di locazione degli alloggi sociali possono contenere la clausola di riscatto dell’unità immobiliare secondo la formula "Rent to buy". Il riscatto non può avvenire prima che siano trascorsi sette anni dall'inizio della locazione. Il diritto al riscatto può essere esercitato solo dai conduttori privi di altra abitazione di proprietà adeguata alle esigenze del nucleo familiare. Chi esercita il riscatto non può rivendere l'immobile prima di cinque anni.

In generale, chi acquista ha due vantaggi. Da una parte paga l’Iva solo al momento del riscatto, dall’altra rimanda al momento dell’atto di acquisto il reperimento delle risorse finanziarie necessarie. D’altro canto, chi vende rimanda la tassazione IRES e IRAP sui corrispettivi delle cessioni alla data del riscatto.
 
Recupero alloggi sociali
Entro 4 mesi dall’entrata in vigore della legge dovrà essere approvato il progetto che finanzierà con 500 milioni di euro il recupero di oltre 12 mila alloggi appartenenti a Comuni e Iacp attraverso interventi di manutenzione straordinaria per l'adeguamento energetico, impiantistico statico e di miglioramento sismico.
 
Altri 67,9 milioni di euro vanno al recupero di ulteriori 2.300 alloggi ex IACP da destinare alle categorie sociali disagiate, come conduttori con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro, che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66 per cento, figli fiscalmente a carico e che risultino soggetti a procedure esecutive di rilascio per finita locazione.



 
 
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