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Rent to buy, Notariato: c’è una duplicazione della tassazione

di Alessandra Marra

L’imposta di registro può arrivare fino a 400 euro tra locazione e acconto-prezzo

Vedi Aggiornamento del 16/03/2016
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19/03/2015 – La tipologia contrattuale del Rent to buy prevede una doppia tassazione per le imposte indirette, come se si dovessero tassare due contratti, uno per la locazione e uno per la vendita preliminare.
 
Queste le criticità rilevate dal Consiglio Nazionale dei Notai in una nota che analizza i chiarimenti contenuti nella Circolare 4/E del 19 febbraio 2015 dall’Agenzia delle Entrate sul Rent to buy, formula innovativa che prevede specifici contratti di locazione, che le parti sottoscrivono in vista della successiva vendita del medesimo immobile all’affittuario.
 
La Circolare 4/E chiarisce il trattamento fiscale da applicare, agli effetti delle imposte dirette e indirette, al nuovo contratto denominato Rent to buy; la scelta di fondo operata dall’Agenzia è stata quella di diversificare il trattamento fiscale da applicare da una parte al canone per il godimento immediato dell’immobile e d’altra parte assimilando fin da subito la quota di canone destinata come corrispettivo di vendita agli acconti sul prezzo. 
 
Nelle note del Consiglio Nazionale dei Notai  vengono evidenziate delle criticità sull’imposta di registro; secondo le Entrate, nel caso in cui entrambe le componenti del canone siano soggette ad Iva, si devono applicare due imposte fisse di registro (nella misura di 200 euro ciascuna se il contratto è redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, nella misura di 67 euro per la parte tassata come locazione e di 200 euro per quella tassata come acconto se il contratto è redatto nella forma di scrittura privata non autenticata).
 
Secondo il Notariato “tale duplicazione di imposte fisse appare però in contrasto, non solo con l’unicità del contratto di godimento in esame, ma anche con la considerazione che una disposizione soggetta ad Iva non manifesta un’autonoma capacità contributiva agli effetti dell’imposta di registro in quanto la stessa è stata valutata dal legislatore nell’ambito dell’imposizione Iva”.
 
In altri termini, secondo i principi di un’altra circolare delle Entrate citata in quella presa in esame (la circolare 44/E del 7 ottobre 2011), si dovrebbe ritenere che l’imposta di registro in misura fissa non possa essere applicata distintamente per “ciascuna disposizione” in quanto non si tratta – sotto il profilo dell’imposta di registro in ragione del principio di alternatività con l’iva – di “disposizioni negoziali dotate di contenuto economico che concretizzano, quindi, un indice di capacità contributiva”.

I notai quindi criticano la scelta dell’Agenzia di considerare il Rent to buy come un duplice contratto, soggetto a doppia tassazione; sarebbe stato preferibile considerarlo come una tipologia contrattuale autonoma e unica, prevedendo perciò una sola imposta fissa di registro.
 
Anche la Fondazione Nazionale Commercialisti ha pubblicato un documento in cui si mette in evidenza che il regime tributario del Rent to Buy non trova una specifica normazione e che quindi esso deve essere ipotizzato e ricostruito per via interpretativa.
 
Gli aspetti più delicati riguardano le imposte indirette: la duplicazione dell’imposta nell’imputazione dei canoni/acconto al prezzo finale della compravendita, l’aliquota applicabile in caso di assoggettamento a imposta sul valore aggiunto e l’influenza dell’istituto del ‘prezzo- valore’.
 
Inoltre i commercialisti segnalano problemi interpretativi insoluti per la registrazione materiale del contratto e per le sanzioni in caso di omissione.


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