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Superbonus 110% e difformità urbanistiche, cosa è consentito fare e cosa no
NORMATIVA Superbonus 110% e difformità urbanistiche, cosa è consentito fare e cosa no
URBANISTICA

Redistribuzione tra co-lottizzanti, si applica il regime di favore

di Alessandra Marra

Ripristinata l’imposta di registro fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali

Vedi Aggiornamento del 20/02/2017
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03/06/2015 – L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 56/E chiarisce il trattamento fiscale applicabile, ai fini delle imposte indirette, agli atti di redistribuzione di aree tra co-lottizzanti.
 

Piano di lottizzazione: redistribuzione fondiaria

L’ipotesi presa in considerazione riguarda il caso in cui, in seguito all’individuazione delle aree non edificabili destinate alle urbanizzazioni da cedere al Comune e alla distribuzione dell’intera cubatura edificabile del piano di lottizzazione tra i lotti residui, si creino situazioni differenziate tra i proprietari delle diverse aree, che possono essere colpiti in modo non omogeneo dall’obbligo di cessione gratuita al comune delle aree destinate alla realizzazione delle opere di urbanizzazione.

Di conseguenza alcuni proprietari risulterebbero titolari di lotti edificabili non interessati dall’obbligo di cessione di aree al Comune, mentre altri proprietari potrebbero risultare spogliati delle aree di loro proprietà in seguito alla cessione gratuita di aree al Comune.

Per neutralizzare tale sperequazione, avviene una redistribuzione fondiaria che rende omogenea e proporzionale al diritto di proprietà originario l’area di sedime edificabile di spettanza di ciascun co-lottizzante. In questo modo anche coloro che cedono gratuitamente l’area al Comune possono ottenere la cubatura loro spettante nel nuovo assetto del territorio.
 
Il Dlgs 23/2011 (comma 4 dell’articolo 10) ha previsto, ai fini dell’imposta di registro, la soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, relative agli atti costitutivi o traslativi di diritti reali su immobili posti in essere a titolo oneroso.

Inoltre le Entrate con la circolare 2/2014, avevano precisato che “devono intendersi soppresse anche le agevolazioni previste dall’articolo 32 del Dpr 601/1973, se riferibili ad atti riconducibili all’ambito dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Tuir”.
 
L’Agenzia però rende noto che la disposizione è stata modificata dallo Sblocca Italia (Dl 133/2014 articolo 20, comma 4-ter), a seguito del quale “è altresì esclusa la soppressione delle esenzioni e delle agevolazioni tributarie riferite agli atti di cui ai commi 1 e 2 aventi ad oggetto immobili pubblici interessati da operazioni di permuta (…) e all’articolo 32 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601”.
 

Redistribuzione tra co-lottizzanti: ripristino delle agevolazioni

Le Entrate quindi chiariscono che il ripristino delle agevolazioni previste dall’articolo 32 del Dpr 601/1973 opera in senso ampio e, dunque, a prescindere dalla circostanza che i relativi atti riguardino o meno immobili pubblici.

Infatti anche l’Atto del Senato n. 2629, elaborato in fase di approvazione del Dl 133/2014 ha precisato che tale disposizione è stata introdotta per agevolare “le operazioni di permuta tra beni immobili dello Stato e degli enti locali (…) nonché dei trasferimenti di proprietà per l’edilizia residenziale pubblica, della concessione del diritto di superficie sulle aree stesse (…)”.

Gli atti di redistribuzione fondiaria tra co-lottizzanti sono stipulati per eliminare gli effetti distorsivi che derivano dalla convenzione di lottizzazione. In attuazione di tale convenzione, le parti si obbligano a effettuare cessioni a titolo gratuito, in favore del Comune, di aree da destinare alla realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Si configurano i tratti costitutivi di un atto redistributivo delle aree, laddove, per effetto di tale atto, i lottizzanti, penalizzati dalla cessione gratuita a favore del Comune, siano destinatari di porzioni aggiuntive di aree da parte di altri assegnatari, al fine di reintegrare il rapporto di proporzionalità tra le stesse aree.

Tali atti sono riconducibili all’ambito applicativo dell’articolo 20 della Legge Bucalossi (Legge 10/1977), cioè “ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d’obbligo previsti dalla presente legge si applica il trattamento tributario di cui all’articolo 32, secondo comma, del DPR 29 settembre 1973, n. 601”.

Pertanto l’Agenzia delle Entrate rendo noto che “per effetto del richiamo effettuato all’articolo 32 del Dpr 601/1973, ripristinato a decorrere dal 12 novembre 2014, gli atti di redistribuzione di aree tra co-lottizzanti, stipulati a partire da quella data, possono beneficiare del regime di favore previsto dall’articolo 32, ovvero imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale".

Infine sottolinea che “con riferimento ai profili Iva dell’operazione, il negozio di ‘redistribuzione’ – che svolge funzione meramente ripartitoria/distributiva e non di scambio negoziale – non rientra nel campo di applicazione del tributo. L’esclusione dal campo Iva, tuttavia, non opera se è previsto l’obbligo di versamento di conguagli in denaro e uno dei lottizzanti, in danno dei quali si attua la redistribuzione, è un soggetto passivo di imposta che pone in essere la cessione nell’esercizio di un’attività di impresa. In tale ipotesi, infatti, l’operazione sconta l’Iva, con applicazione dell’aliquota ordinaria".


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