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NORMATIVA

Rent to buy: dai notai una guida per comprare casa

di Alessandra Marra

Il vademecum spiega quali regimi fiscali si applicano, chi paga le imposte sull’immobile e come si gestiscono le spese per la manutenzione

Vedi Aggiornamento del 16/03/2016
03/12/2015 – Quali sono i vantaggi previsti dal rent to buy sia per il venditore sia per l’acquirente? Quali regimi fiscali si applicano e chi paga le imposte legate all’immobile e le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria?
 
Queste le domande a cui il Consiglio Nazionale dei Notai ha risposto nella Guida “Il rent to buy e altri modi per comprare casa”, realizzata dai Notai in collaborazione con 12 tra le principali Associazioni dei Consumatori, (Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori).
 

Rent to buy: il vademecum dei Notai

Il vademecum spiega tutto quello che c’è da sapere sul contratto di rent to buy circa gli obblighi del venditore e del futuro acquirente, i regimi fiscali che si applicano, le imposte legate all’immobile, diritti e oneri condominiali e le spese legate all’ordinaria manutenzione e alle riparazioni straordinarie.
 
Ad esempio i Notai chiariscono che sono a carico del conduttore le spese per la manutenzione ordinaria degli immobili e delle relative parti condominiali (se l’immobile è in un condominio) e le spese per riparazioni straordinarie causate dal suo inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. 
 
Sono invece a carico del concedente le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali. Il conduttore però deve corrispondere al concedente, durante tutta la durata del rapporto, gli interessi delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
 
Per quanto riguarda i diritti condominiali il notariato spiega che il diritto di voto nelle assemblee condominiali spetterà al conduttore su ordini del giorno relativi all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei sevizi comuni e al concedente nelle altre deliberazioni.
 
La guida inoltre ricorda che il contratto di rent to buy può essere ceduto dal conduttore a terzi prima della sua scadenza e si può applicare anche agli immobili in costruzione.
 
Il vademecum offre anche un approfondimento sulle modalità di acquisto alternative alla classica compravendita come: la locazione con patto di futura vendita; la vendita con riserva della proprietà; la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale; il preliminare ad effetti anticipati specificando vantaggi e svantaggi per entrambe le parti.
 

Rent to buy: cos’è 

Ricordiamo che il rent to buy é un nuovo tipo di contratto, introdotto dallo Sblocca Italia (DL 133/2014), convertito nella Legge 164/2014, con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, il quale paga un canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.
 
Con questa operazione viene assicurata, a chi ha intenzione di acquistare un immobile (soprattutto in periodo di crisi), la possibilità di usufruirne subito, con pagamento di un canone periodico e di rinviare ad un momento successivo l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo, dal quale verranno scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza.
 
Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, negozi e persino terreni e immobili in costruzione.
 
Attraverso l’atto di trascrizione, funzionante come una “prenotazione dell’acquisto dell’immobile”, quest’ultimo non potrà essere venduto a qualcun altro, né potrà essere concessa un’ipoteca su di essa, né costituita una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Il vincolo vale anche nei confronti degli eventuali creditori del venditore, i quali non potranno iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. 
 
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