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NORMATIVA

Acquisto di case di classe energetica A o B, bonus anche per quelle ristrutturate

di Rossella Calabrese

Agenzia Entrate: la detrazione dall’Irpef del 50% dell’Iva si applica anche alle abitazioni comprate da imprese ristrutturatrici

Vedi Aggiornamento del 12/01/2017
20/05/2016 - L’IVA pagata per l’acquisto da un’impresa costruttrice di una abitazione di classe energetica A o B, anche comprensiva di pertinenza, effettuato entro il 31 dicembre 2016, si detrae al 50% dall’Irpef in 10 rate annuali. Il beneficio si applica anche nel caso di imprese di ‘ripristino’ o ‘ristrutturatrici’.
 
È uno degli argomenti della Circolare 20/E del 18 maggio 2016 con cui l’Agenzia delle Entrate fornisce primi chiarimenti sulle novità fiscali introdotte dalla Legge di Stabilità 2016 (Legge 208/2015).
 

La detrazione Irpef dell’Iva per case di classe energetica A o B

L’agevolazione - spiega l’Agenzia - mira a favorire la ripresa del mercato immobiliare e si applica all’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B cedute da imprese che applicano l’Iva all’atto del trasferimento, quindi imprese costruttrici.
 
Il beneficio consiste nella detrazione dall’Irpef  del 50% dell’Iva corrisposta in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. La detrazione è ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.
 

Imprese costruttrici e ristrutturatrici

L’espressione ‘impresa che applica l’Iva all’atto del trasferimento’ comprende non solo l’impresa che ha realizzato l’immobile ma anche le imprese di “ripristino” o “ristrutturatrici” che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica.
 

Immobili agevolabili e pertinenze

La detrazione presuppone l’acquisto, dall’impresa costruttrice, tra gennaio e dicembre 2016, di una unità immobiliari residenziale di classe energetica A o B, a prescindere da ulteriori requisiti. Il beneficio quindi non è circoscritto alla prima casa, né esclude gli immobili di lusso.
 
Poiché la Legge di Stabilità non si esprime sulle pertinenze (es.: posto auto, cantina, etc), l’Agenzia, in conformità al proprio orientamento ormai consolidato, ritiene che possa applicarsi alla pertinenza il criterio dell’estensione del beneficio fiscale spettante all’unità abitativa, a condizione che l’acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa e l’atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale.
 

Bonus cumulabile con la detrazione del 50%

La Legge di Stabilità non vieta il cumulo della detrazione con altre agevolazioni in materia di IRPEF. Quindi il contribuente che acquisti un’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione può beneficiare anche della detrazione del 50% calcolata sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile, entro un importo massimo di 96.000 euro e ripartita in 10 rate (ex art. 16-bis, comma 3, del TUIR).
 
Tuttavia, per il principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa, la detrazione del 50% non può essere applicata anche all’IVA per la quale il contribuente si sia avvalso della detrazione del 50% dell’Iva.
 
Ad esempio, un contribuente che acquista da un’impresa di ristrutturazione un’unità immobiliare, con le agevolazioni “prima casa”, all’interno di un fabbricato interamente ristrutturato, al prezzo di 200.000 euro + IVA al 4%, per un totale di 208.000 euro, avrà diritto:
- alla detrazione del 50% dell’Iva pagata sull’acquisto dell’immobile, pari ad euro 4.000 (8.000* 50%);
- alla detrazione del 50% calcolato sul 25% del costo dell’immobile rimasto a suo carico, pari ad euro 25.500 [(208.000 – 4.000) * 25% = 51.000 * 50%].
 
Lo stesso vale nel caso di realizzazione di box pertinenziale acquistato contestualmente all’immobile agevolato, relativamente al quale spetta anche la detrazione del 50% del costo di realizzazione documentato (ex art. 16-bis, comma 1, lett. d) del TUIR).
 
Ad esempio, un contribuente acquista da un’impresa costruttrice un’unità immobiliare, con le agevolazioni “prima casa”, e un box pertinenziale. Il costo complessivo dell’immobile, comprensivo della pertinenza è pari a 200.000 euro 19 + IVA al 4%, per un totale di 208.000 euro. Il costo di realizzazione del box è pari a 10.000 euro più IVA pari a 400 euro.

Il contribuente avrà diritto:
- alla detrazione del 50% dell’Iva sull’acquisto dell’immobile comprensivo della pertinenza, pari a 4.000 euro;
- alla detrazione, spettante ai sensi dell’art. 16-bis, comma 1, lett. d) del TUIR, sul costo di realizzazione del box al netto dell’Iva portata in detrazione riferita a tale costo, pari a 10.200 euro (10.400 euro – 200 euro). La detrazione è pari al 50% di tale importo e cioè 10.200 euro * 50% = 5.100 euro.
 

Trattamento fiscale degli acconti

L’Iva relativa agli acconti corrisposti nel 2015 non è detraibile, anche se il rogito risulta stipulato nell’anno 2016. Infatti, la Legge di Stabilità, in vigore dal 1° gennaio 2016, prevede che l’acquirente possa detrarre il “50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA in relazione all’acquisto” di unità immobiliari effettuato o da effettuare “entro il 31 dicembre 2016”.
 
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