Lavori in casa, come orientarsi nel labirinto normativo

30/03/2017 - I lavori in casa, per quanto semplici e non invasivi, devono rispettare una serie di prescrizioni normative: non basta richiedere il titolo edilizio adeguato (Cila, Scia, Permesso di Costruire ecc) ma occorre anche verificare che siano rispettate le norme igienico-sanitarie e quelle relative alla sicurezza.
 
In molti casi, infatti, a prescindere dall’entità dei lavori e dal titolo edilizio, è necessario inviare una comunicazione preliminare all’Azienda sanitaria locale (ASL) e nominare un coordinatore per la sicurezza.
 

Comunicazione preliminare alla ASL per lavori edili

La notifica preliminare ASL è un documento previsto dall'articolo 99 del Testo Unico sulla sicurezza (Dlgs 81/2008 e successive modifiche) con cui il committente o il responsabile dei lavori, prima dell'inizio dei lavori, trasmette all'ASLe alla Direzione Provinciale del Lavoro territorialmente competenti la data dell’inizio lavori.
 
Tale notifica viene compilata con la lista delle informazioni contenute nell'Allegato XII al Dlgs 81/2008, come ad esempio: l’indirizzo del cantiere; dati del committente, natura dell'opera, dati del responsabile dei lavori e del coordinatore per quanto riguarda la sicurezza e la salute durante la progettazione dell'opera (nome, cognome, codice fiscale e indirizzo), numero previsto di imprese e di lavoratori autonomi sul cantiere ecc.
 
Non tutti i lavori, però, sono soggetti a notifica preliminare ASL, ma solo quelli per i quali ricorrono particolari condizioni in cantiere descritti nell'articolo 99 del Testo Unico sulla sicurezza fornisce.

Si deve trasmettere obbligatoriamente la notifica ASL quando:
- il cantiere comporta la presenza, anche non contemporanea, di più di una impresa;
- in cantiere è prevista la presenza di una sola impresa, ma la durata presunta dei lavori è superiore a 200 uomini/giorno;
- cantieri inizialmente non soggetti all’obbligo ma che vi ricadono in un secondo momento per effetto di varianti in corso d’opera.
 
In più, nel caso in cui vi sia compresenza di più imprese, oltre alla comunicazione preliminare alla ASL sarà necessario anche nominare un coordinatore per la sicurezza.
 
La comunicazione ASL (ove obbligatoria) è strettamente legata alla normativa sulla sicurezza nei cantieri ma rientra anche fra i documenti da conservare e mostrare in caso di controlli, quando si usufruisce della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie.
 

Obbligo di nominare il coordinatore per la sicurezza

Quando in cantiere vi è la presenza, anche non contemporanea, di più di una impresa è necessario che il committente o il responsabile dei lavori nomini un coordinatore per la sicurezza sia in fase di progettazione che in fase d’esecuzione.
 
E’ possibile incorrere in una situazione del genere molto spesso: ad esempio se nel corso di una ristrutturazione generale di un appartamento interviene una ditta per lavori di muratura e un’altra impresa per l’installazione degli impianti, è necessario nominare il coordinatore e inviare la notifica alla ASL.
 
Tuttavia il Testo unico (così come modificato dall'art. 39, comma 1, Legge 88/2009) dispone che non sia necessario nominare un coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione per lavori privati non soggetti a permesso di costruire e di importo inferiore a 100 mila euro. In tal caso, le funzioni del coordinatore per la progettazione sono svolte dal coordinatore per l’esecuzione dei lavori.
 
Il coordinatore della sicurezza è una figura professionale (architetto, ingegnere o geometra) specificamente abilitata a tale ruolo che assicura che non vi siano interferenze e situazioni di pericolo in cantiere. Può trattarsi anche dello stesso progettista o direttore dei lavori, purché abbia acquisito tale abilitazione tramite l’apposito corso.
 

Lavori in casa: scegliere il giusto titolo edilizio

Nel corso degli ultimi hanno il Governo ha avviato una progressiva semplificazione nel panorama normativo dei lavori edili; ad esempio con il decreto “Scia 2”, che individua il titolo edilizio richiesto per ogni intervento, vengono ridotti a 4 i titoli edilizi: attività di edilizia libera, Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) e Permesso di costruire.
 
Attività di edilizia libera
Le attività di edilizia libera non richiedono nessuna comunicazione preventiva per l’inizio dei lavori. Tra queste ci sono:
- gli interventi di manutenzione ordinaria (interventi che riguardano opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture e quelle necessarie ad integrare gli impianti tecnologici);
- gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
- gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
- le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
- i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
- le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
- le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
- i pannelli solari e fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori dei centri storici;
- le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. 
 
Rientrano tra gli interventi di edilizia libera anche le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee che vengono rimosse al massimo entro novanta giorni dal cessare della necessità. Solo in questo caso, però, è necessario inoltrare una comunicazione di inizio lavori al Comune.
 
Cila
La Comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico si utilizza per manutenzioni straordinarie che non intervengono sulle parti strutturali degli edifici, per il restauro e il risanamento conservativo che non interessa le parti strutturali dell’edificio e per tutti gli interventi non ricompresi nelle altre procedure.
 
Tra gli interventi compresi: frazionamenti e accorpamenti di unità immobiliari senza cambio di destinazione d’uso e volumetria e tutte le modifiche interne sui fabbricati a esercizio d’impresa.
 
I lavori realizzati con Cila possono iniziare lo stesso giorno in cui si presenta la documentazione.
 
Scia
La Segnalazione certificata di inizio attività dovrà essere utilizzata per:
- gli interventi di manutenzione straordinaria riguardanti le parti strutturali dell'edificio;
- gli interventi di restauro e di risanamento conservativo riguardanti le parti strutturali dell'edificio;
- gli interventi di ristrutturazione edilizia.
 
Sono realizzabili con Scia anche le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia e che non alterano la sagoma degli edifici vincolati.
 
La Scia si può utilizzare anche per le varianti a permessi di costruire che non comportano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico e archeologico e dalle altre normative di settore. Le varianti devono emergere dalla comunicazione di fine lavori.
 
I lavori realizzati con Scia possono iniziare lo stesso giorno in cui si presenta la documentazione, mentre nei casi di Scia alternativa al permesso di costruire è necessario attendere almeno trenta giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori.
 
Permesso di costruire
Il permesso di costruire va richiesto per:
- gli interventi di nuova costruzione;
- gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
- gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti o che, limitatamente agli immobili compresi nei centri storici, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili vincolati.
 
In questo caso i lavori non possono iniziare i lavori prima di avere ritirato il provvedimento abilitativo.
 

Come usufruire del Bonus 50% per le ristrutturazioni

Chi effettua lavori in casa (ad esempio di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, lavori di ristrutturazione edilizia ed eliminazione delle barriere architettoniche ecc) può detrarre il 50% delle spese sostenute (dovutamente documentate) con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
 
Sono detraibili le spese per:
- l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, gli oneri di urbanizzazione ecc;
- la progettazione e per le altre prestazioni professionali connesse al tipo d’intervento;
- il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
- l’acquisto dei materiali;
- tutte ciò che è necessario per l’esecuzione dei lavori.
 
Gli adempimenti necessari per richiedere la detrazione sulle spese di ristrutturazione sono: indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione e conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, i documenti indicati nel provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011.
 
In particolare, oltre ai documenti indicati (comunicazione all’Asl, fatture e ricevute comprovanti le spese sostenute, ricevute dei bonifici di pagamento), il contribuente deve essere in possesso di:
- domanda di accatastamento (se l’immobile non è ancora censito);
- ricevute di pagamento dell’imposta comunale (se dovuta);
- delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori (per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali) e tabella millesimale di ripartizione delle spese;
- dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile;
- abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.

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