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NORMATIVA

Riparte la riforma del Catasto

di Paola Mammarella

Un nuovo disegno di legge delega per determinare il valore degli immobili in base a metri quadri, localizzazione e caratteristiche edilizie

Vedi Aggiornamento del 02/08/2018
24/04/2017 – Dopo il nulla di fatto dello scorso anno, la riforma del Catasto torna alla ribalta con un nuovo disegno di legge delega presentato al Senato.
 
Non cambiano i princìpi di fondo cui il Governo dovrà attenersi nell’approvazione dei decreti attuativi: invarianza del gettito complessivo e determinazione del valore degli immobili sulla base delle loro caratteristiche reali, vale a dire superficie, localizzazione e caratteristiche edilizie.
 

Riforma del Catasto e valore patrimoniale degli immobili

Ad ogni immobile dovrà essere attribuito un valore patrimoniale medio ordinario. Per gli immobili a destinazione catastale ordinaria il valore sarà determinato utilizzando il metro quadro come unità di consistenza e funzioni statistiche in grado di esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie.
 
Per le unità immobiliari a destinazione speciale, il processo estimativo si baserà sui valori di mercato. Nel caso in cui questi valori siano inutilizzabili, per gli immobili a prevalente destinazione strumentale si userà il criterio del costo. Il criterio reddituale sarà utilizzato per gli immobili per cui la redditività costituisce l’aspetto prevalente.

La differenziazione tra destinazione catastale ordinaria e speciale lascia presupporre che il Governo è intenzionato a riproporre i contenuti della riforma avviata precedentemente e non completata. Tutti gli immobili non sarebbero più raggruppati in categorie e classi, ma in due tipologie di fabbricati: quelli ordinari e quelli speciali. Gli appartamenti verrebbero inseriti tutti nella categoria ordinaria O/1, mentre ville, immobili signorili e artistici avrebbero una regolamentazione diversa.
 

Riforma del Catasto e rendita degli immobili

La rendita media ordinaria delle unità immobiliari sarà calcolata mediante funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra i redditi da locazione medi, la localizzazione e le caratteristiche edilizie. In mancanza di un consolidato mercato delle locazioni, ai valori patrimoniali si applicheranno specifici saggi di redditività desumibili dal mercato.

Sono in ogni caso previsti meccanismi di adeguamento periodico sia dei valori patrimoniali sia delle rendite.
 
Per le unità immobiliari di interesse storico o artistico saranno calcolate riduzioni del valore patrimoniale e della rendita che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione, nonché dei vincoli legislativi sulla destinazione, l’utilizzo, la circolazione giuridica e il restauro.
 

Riforma del catasto e riqualificazione degli edifici

Il testo presentato in Senato delega il Governo anche a prevedere un regime fiscale agevolato che incentivi la realizzazione di opere di adeguamento degli immobili alla normativa in materia di sicurezza e di riqualificazione energetica e architettonica.
 
Per le unità immobiliari colpite da eventi sismici o da altri eventi calamitosi, saranno previste riduzioni del carico fiscale che tengano conto delle condizioni di inagibilità o inutilizzabilità.
 
Comuni e Agenzia delle Entrate collaboreranno per individuare immobili non censiti, abusi edilizi ed altre eventuali irregolarità.
 
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